토지 이용 계획 부족으로 인해 많은 '유령' 도시 지역과 실패한 프로젝트

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베트남 시장에서는 부동산 프로젝트가 실패하고 중도에 포기되는 일이 더 이상 낯설지 않습니다. 이에 대한 이유는 다양하지만, Savills Vietnam의 토지 이용 계획 보고서는 프로젝트를 개발할 때 토지 이용 계획의 중요성을 분석했습니다.

많은 도시 지역이 토지 이용 계획 부족으로 실패합니다. — 세빌스 베트남 부사장 트로이 그리피스 씨

토지 이용 계획은 프로젝트에 가장 적합한 토지 이용 옵션을 결정하는 것은 물론, 인프라, 계획, 교통 및 환경 영향의 할당을 결정하는 데 도움이 됩니다.

세빌스 베트남 부사장인 트로이 그리피스 씨는 토지 이용 계획이 토지 및 자원 배분에 대한 세부적이고 효과적인 프로젝트를 만들어내며, 특히 프로젝트의 지속 가능한 개발과 부동산 시장 전반의 지속 가능한 발전을 목표로 한다고 언급했습니다. 부동산 개발 유형, 규모, 단계, 가격 및 판매 전략을 결정함으로써 토지 이용 계획은 개발이 효율적이고, 환경적 영향을 최소화하며, 재정적으로 실행 가능한지 보장합니다.

"실패한 토지 이용 계획이란 재정적, 사회경제적, 환경적 편익을 제공하지 않는 제품, 기반 시설, 그리고 시설을 개발하는 것을 의미합니다. 계획이 부실하면 상품성이 떨어지고, 기반 시설과 시설은 지역 사회의 요구를 충족하지 못하게 됩니다. 토지 이용 계획이 부실하거나 계획을 이행하지 않으면 이해관계자들이 상당한 재정적 위험에 노출될 수 있으며, 심지어 투자 실패로 이어질 수도 있습니다."라고 트로이 그리피스는 말했습니다.

예를 들어 하노이 남부 지역에서는 한 투자자가 3,500m² 규모의 9,000세대 아파트 건설 프로젝트를 개발했습니다. 하지만 회사는 원래 계획을 고수하지 않고 대신 사무실과 상업 공간을 아파트로 개조하여 아파트의 크기를 줄이고 주택의 수를 크게 늘렸습니다. 이러한 변화로 인해 인프라에 큰 부담이 가해졌고, 주민 수에 비해 공공시설이 부족해졌습니다. 이로 인해 주민 그룹 간에 많은 갈등이 발생했고 프로젝트 지역의 삶의 질이 저하되었습니다.

전문가는 좋은 제품을 갖춘 프로젝트가 많이 있지만, 해당 계획에서 해당 인프라 개발을 고려하지 않아 실패하는 경우가 많다고 말했습니다.

"프로젝트에 적합한 주거 또는 상업 시설이 갖춰져 있더라도 도로, 배수 시스템, 공공시설이 부족하다면 삶의 질은 여전히 불완전하고 불편할 것입니다. 이는 주민이 없는 '유령' 도시 지역으로 이어질 것입니다."라고 그는 말했습니다.

세빌스가 언급한 또 다른 사례는 나트랑 시인데, 이곳의 많은 프로젝트는 건설 밀도가 최대 70%에 달합니다. 도시의 건물 요건을 무시한 결과, 나트랑의 인프라 계획 및 사회 인프라 계획과 양립할 수 없는 수준의 개발이 이루어졌습니다.

트로이 그리피스는 "적절한 토지 개발 및 계획에는 유리한 시나리오와 불리한 시나리오를 모두 고려해야 하며, 여기에는 위험 고려, 실행 가능한 판매 전략, 제품 제공 및 판매 단계 파악 등이 포함되며, 이를 통해 실패 위험은 최소화하고 성공 기회는 극대화해야 합니다."라고 말했습니다.

반면, 베트남 부동산 산업은 포괄적이고 최적의 토지 이용 계획의 성공적인 사례도 가지고 있습니다. 7군(호치민시)의 푸미흥과 흥옌의 에코파크는 제품 개발 계획, 단계 및 판매 전략이 프로젝트 성공을 지원하는 방법의 두 가지 예입니다.

세빌리스의 분석에 따르면, 7군의 433헥타르 규모 푸미흥은 호치민시 남부의 빈 땅을 선도적인 금융, 주거, 상업, 산업, 교육 센터로 탈바꿈시킨다는 목표로 "야심찬" 출발을 했습니다.

이 프로젝트는 30년에 걸친 단계적 포괄적 개발 계획을 가지고 있습니다. 이 과정에서 투자자는 지속 가능한 개발을 포함한 국제 개발 표준을 준수하고, 건설이 사회 경제적 개발과 일치하도록 보장하며 모든 설계 및 건설 규정을 준수했습니다.

"건설이나 투자를 시작하기 전에 신중하고 철저한 계획이 필수적입니다. 객관적인 시장 지표, 개발 사례 연구, 그리고 신중하게 검토된 제안을 바탕으로 현명한 결정을 내려야 합니다. 시장 분석은 적절한 개발 유형과 규모를 파악하는 데 중요합니다. 또한 현금 흐름 예측을 통해 재정적 타당성을 판단하여 실행 시점에 어떤 유형의 개발이 가장 타당할지 결정해야 합니다. 이를 통해 투자 위험을 피하고 수익을 극대화하며 위험을 최소화할 수 있습니다."라고 트로이 그리피스 씨는 강조했습니다.

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