국민주택기금이 베트남의 주택 '위기'에 대한 해결책일까요?

(CLO) 정부는 주택 가격이 소득 수준을 크게 초과하고 공급이 점차 고갈되는 심각한 주택난을 해결하기 위해 국민주택기금을 설립했습니다.

하노이 주택 가격, 단 6년 만에 두 배 가까이 급등

최근 몇 년 동안 주택 가격은 계속해서 '정점을 돌파'하며 새로운 가격 수준을 형성해 왔으며, 이는 국회 의제부터 사회 토론회까지 뜨거운 화제가 되고 있습니다.

베트남 부동산 시장 조사 및 평가원(VARS IRE)의 조사 자료에 따르면, 2025년 3분기 말까지 하노이, 다낭 , 호치민시의 아파트 가격 지수는 2019년 대비 각각 96.2%, 72.6%, 56.9% 상승했습니다.

이 세 도시의 샘플 세트에 포함된 프로젝트의 평균 판매 가격은 하노이에서 m2당 7,890만 VND, 다낭에서 m2당 6,740만 VND, 호치민시에서 m2당 8,160만 VND에 달했습니다.

여러 지역의 주택 가격이 계속 오르고 있다. (일러스트 사진/DN)

지금까지 호치민시의 아파트 가격은 장기간의 누적 이후 상승세를 보이고 있는 반면, 다낭과 하노이의 아파트 가격은 투자자들이 아직 큰 재정적 압박을 받지 않고 가격 상승에 대한 기대감이 여전히 유지되면서 높은 가격으로 횡보세를 보이고 있습니다.

반면, 근로자들의 평균 소득은 월 1,500만 동에 불과해 주택 가격/소득 비율이 훨씬 더 높습니다.

젊은 부부가 집을 살 만큼의 자본을 모으는 데는 약 10년이 걸리지만, 그 기간 동안 주택 가격은 저축보다 빠르게 상승해 "저축이 주택 가격을 따라잡을 수 없는" 상황이 발생합니다.

현실적으로 장기 임대 주택을 선택하는 것이 점점 더 대중화되고 있습니다. 그러나 베트남의 주택 임대 시장은 아직 전문성과 안정성이 부족한 상황에서, 주택 임대는 단기적으로는 재정적 부담을 줄이는 데 도움이 될 뿐, 국민의 지속 가능한 주택 수요를 충족하기는 어렵습니다.

국가는 사회주택(NƠXH) 개발을 촉진하기 위해 많은 정책을 발표하여 NƠXH 프로젝트 시행 속도를 높이는 데 도움을 주었지만, 그 결과는 기대에 미치지 못했습니다.

하지만 현재 사회주택 개발은 주로 기업을 장려하는 정책에 의존하고 있어 이윤 폭이 낮고, 절차가 복잡하며, 깨끗한 토지 자금이 부족하고, 인센티브 메커니즘이 불안정하여 기업의 참여 동기가 부족한 실정이다.

이러한 상황에 직면하여 많은 전문가들은 정책 기획, 토지 배분, 자본 재원, 실행 조직에 이르기까지 국가가 주도적인 역할을 하는 방향으로 사회주택 개발 모델을 바꿀 것을 권고했습니다.

국민주택기금이 필요합니다

최근 정부는 302/2025 법령을 발표하여 두 가지 수준에서 운영되는 국민주택기금을 설립했습니다. 중앙기금은 건설부에서 설립하여 관리하고, 지방기금은 도 인민위원회에서 설립하여 관리합니다.

기금의 재원은 국가 예산, 사회주택 인프라를 위한 토지 기금 가치, 공공재산 매각 수익, 토지 사용권 경매 수익, 국내외 자발적 기부금, 기타 합법적 재원 등 다양합니다.

특히, 이 기금의 핵심 목적은 임대용 사회주택을 만들고 개발하는 것이며, 공무원, 공공 직원 및 근로자에게 임대용 상업주택을 매입하는 것도 허용됩니다.

이 문제에 대해 베트남 부동산 시장 조사 및 평가원(VARS IRE)은 국가가 사회 주택, 특히 임대 사회 주택을 만드는 데 직접 참여하는 것이 국제적 추세에 부합하는 전략적 주택 솔루션이라고 생각합니다.

많은 전문가들은 국민주택기금 설립이 필요하다고 생각합니다. (일러스트 사진/CD)

실제로 많은 국가들이 이 모델을 성공적으로 시행해 왔습니다. 예를 들어 싱가포르에서는 인구의 80% 이상이 HDB가 개발한 주택에 거주하고 있으며, 한국은 사회주택 개발을 전문으로 하는 국유기업을 설립했습니다. 독일은 15~25년간 시장 가격보다 낮은 임대료를 제공하는 장기 저소득층 주택 지원 정책을 시행하고 있습니다.

베트남에서 임대 주택 시장 발전은 필수적인 조치입니다. 사회 주택 가격 상승과 더불어 많은 중산층의 재정 여력 부족, 그리고 정책 시행 과정에서 발생하는 여러 문제들을 고려할 때, 비매품 임대 모델에 집중하는 것은 안정적인 공급을 확보하고 투기를 억제하며 임대료를 합리적이고 지속 가능한 수준으로 유지하는 데 도움이 될 것입니다.

VARS IRE는 "이를 통해 사람들, 특히 저소득 및 중산층은 점차 주택 소유에 대한 압박을 줄이는 동시에 정착할 수 있는 실질적인 기회를 얻게 될 것"이라고 강조했습니다.

그러나 임대가 진정으로 지속 가능한 솔루션이 되려면 VARS IRE는 기업이 프로젝트 건설에 참여하고 국가가 소유권을 다시 매수하거나 운영을 위해 다시 임대하는 공공-민간 파트너십(PPP)을 촉진해야 한다고 생각합니다.

동시에 연간 가격 상승을 제한하고, 장기 임대 계약을 적용하고, 조정 조건을 투명하게 하는 등 임대 주택 기준에 대한 규정을 지속적으로 연구하고 공표하고, 임대 주택 건설 촉진에 대한 사회적 참여를 장려하는 인센티브 메커니즘과 정책을 제시하는 것이 필요합니다.

장기적으로 주택, 특히 저렴한 주택과 임대 주택 공급이 개선되면 시장의 수급 균형이 점차 안정될 것입니다. 소유 수요의 일부가 임대 수요로 대체되어 가격 상승 압력을 완화하고 부동산 시장이 더욱 투명하고 지속 가능하게 운영될 수 있는 여건을 조성하는 동시에 대다수의 사람들에게 실질적인 주택 공급 기회를 열어줄 것입니다.

한편, PropertyGuru Vietnam의 사업 이사인 딘 민 투안(Dinh Minh Tuan) 씨는 다음과 같이 분석했습니다. 2030년까지 사회주택 100만 채를 건설하는 것은 매우 야심찬 프로젝트입니다. 하지만 기업과 은행의 기여를 독려하는 기존 방식을 고수한다면 목표 달성은 어려울 것입니다.

투안 씨는 "사회주택을 구매하는 사람들을 위한 자본을 조성하고 건설을 위한 자본으로 투자자들을 지원하는 국가의 적극적인 역할을 보여주는 기금이 있다면, 사회주택 시장을 신속하게 촉진하는 두 가지 조치가 될 것"이라고 말했습니다.

투안 씨에 따르면, 국민주택기금의 첫 번째 효과는 투자자들이 자본을 확보하여 사회주택 프로젝트의 건설 진행을 보다 적절한 가격으로 가속화할 수 있도록 돕는 것입니다.

두 번째 영향은 국민들을 지원하는 것입니다. 현재 주택 구매를 위해 대출을 받는 사람들은 소득의 상당 부분을 이자로 지불해야 합니다. 그러나 국민주택기금의 새로운 대출 상품은 대출 기간이 길어지고 상환액이 줄어들어 주택 구매가 더욱 수월해질 수 있습니다.

출처: https://congluan.vn/quy-nha-o-quoc-gia-lieu-co-phai-la-giai-phap-cho-khung-hoang-nha-o-tai-viet-nam-10320069.html