부동산 신용 '긴축': 주택 구매자를 '투기꾼 및 서퍼'와 동일시하지 마십시오.

TPO - 현재 대부분의 투자자들은 주택 구매자를 위한 신용 패키지를 제공하기 위해 은행과 협력하고 있습니다. 이는 시장을 활성화하고 사람들이 주택을 쉽게 구할 수 있도록 돕는 중요한 정책으로, 유동성과 상품 흡수력에 직접적인 영향을 미칩니다. 신용 긴축은 시장에 부정적인 영향을 미치지 않도록 투기와 합법적인 축적을 구분해야 합니다.

Báo Tiền Phong•10/10/2025

혼란스러운 목표를 피하세요

최근 건설부는 상업용 주택 대출 한도를 제안했습니다. 두 번째 주택을 구매할 경우 계약 금액의 50%를, 세 번째 주택 이상을 구매할 경우 계약 금액의 30%를 초과할 수 없습니다. 이 정책은 투기를 억제하고 시장이 더욱 건전하게 운영되도록 유도할 것으로 예상됩니다.

베트남 부동산 시장 연구평가원(VARS IRE)에 따르면, 이 제안은 "투기꾼 및 서퍼" 집단을 사업적 착취나 자녀 양육을 위한 자산 축적 등 합법적인 목적으로 두 번째 또는 세 번째 주택을 구매하는 사람들과 동일시해서는 안 됩니다. 이 연구소에 따르면, 임대 목적이나 장기적 축적을 위해 주택을 구매하는 투자자 집단은 유동성을 높이고 시장 활성화에 기여하는 등 긍정적인 영향을 미칩니다.

VARS IRE는 "신용 제한 정책이 주체를 구별하지 않고 일률적으로 적용된다면 모든 긍정적 시장 역학이 사라질 가능성이 매우 높다"고 논평했습니다.

베트남 부동산중개업협회(VARS) 회장 응우옌 반 딘 씨는 베트남 국민들이 투자 목적이나 자녀, 손주를 위한 부동산 구매를 위해 부동산을 축적하는 습관이 있다고 말했습니다. "이는 정당한 필요이며 장려되어야 합니다. 임대 또는 매장 운영을 위해 집을 사는 것도 시장 수요 충족에 기여합니다. 실제 수요가 투기와 동일시된다면 수요는 감소하고 기업들은 어려움을 겪게 될 것입니다."라고 딘 씨는 말했습니다.

딘 씨는 신용 긴축이나 세금 부과가 모든 부문에 적용되어서는 안 되며, 기술적 조치를 통해 투기자들을 겨냥해야 한다고 주장했습니다. 그렇지 않으면 시장의 불균형이 심화되어 유동성이 감소하고 기업 경쟁력이 저하될 것입니다.

VARS IRE는 주택 가격 하락을 위한 장기적인 해결책은 저렴한 상업용 주택을 개발하는 것이라고 생각합니다. 올해 2분기 보고서에 따르면, 고급 아파트는 전체 공급의 60% 이상을 차지하는 반면, 저렴한 아파트는 거의 공급되지 않고 일부 사회주택 사업에만 공급되고 있습니다.

하노이 와 호찌민시와 같은 대도시에서는 저렴한 주택 부문이 수년간 "사라져" 수요와 공급의 불균형으로 가격이 상승했습니다. VARS IRE는 "수요가 공급을 초과하면 가격 상승은 불가피하다"며, 전반적인 신용 긴축보다는 신규 공급을 늘리는 것이 근본적인 해결책이라고 지적했습니다.

VARS IRE는 규제 기관이 유연하고 실현 가능한 정책을 개발하여 여전히 많은 문제점을 안고 있는 사회주택 프로그램 규제의 기계적 적용을 지양해야 한다고 권고합니다. 규제 해결책은 두 가지 목표를 달성해야 합니다. 합법적 수요를 감소시키지 않으면서 투기를 억제하고, 장기적으로 시장을 안정시키는 것입니다.

시장의 올바른 역할을 해야 한다

천연자원환경부 전 차관인 당 훙 보 교수는 지금 가장 중요한 것은 자원과 자본 흐름의 배분에서 시장의 적절한 역할을 회복하는 것이라고 말했습니다.

보 씨에 따르면, 시장 경제는 자본화 메커니즘을 가장 존중하는 모델입니다. 즉, 자본이 유연하게 운영될 수 있도록 허용하고, 가장 높은 효율성을 가져오는 곳을 찾아주는 것입니다. 보 씨는 "자본화 과정을 방해하는 규제를 만들지 마십시오. 자본화를 금지하는 것은 시장을 금지하는 것이며, 반시장적인 것입니다."라고 강조했습니다.

보 씨는 현재 많은 규제가 여전히 보조금 메커니즘의 경향이 있어 시장 규칙을 왜곡하고 발전을 방해하고 있다고 말했습니다.

"우리는 시장을 관리하기 위해 보조금 중심의 사고방식을 사용하고 있는데, 이는 경제 성장에 완전히 해롭습니다. 베트남은 종종 국가들에게 시장 경제로 인정해 줄 것을 요구하지만, 지금까지 대부분의 G7 국가들은 우리가 낡은 사고방식으로 시장 원칙에 반하는 결정을 내리고 있다고 보기 때문에 이를 인정하지 않았습니다."라고 보 씨는 분석했습니다.

보 씨는 주택 가격과 관련하여 문제의 근본 원인은 신용 긴축이나 완화가 아니라 공급 정책에 있다고 지적했습니다. "주택 가격의 핵심은 공급입니다. 모든 계층, 특히 저소득층과 중산층을 위한 주택 공급이 늘어나지 않으면 주택 가격은 계속 상승할 것입니다. 이는 국가의 정책적 책임입니다."라고 보 씨는 말했습니다.

그러나 보 교수는 시장 경제에서 투자 방향을 결정하는 주체는 국가가 아니라 기업이라고 강조했습니다. "어느 부문이든 수익성이 있는 부문에 기업은 투자할 것입니다. 이는 자연의 법칙입니다. 국가는 신용을 제한하거나 기업의 특정 분야에 대한 투자를 금지하는 방식으로 개입할 수도 없고, 개입해서도 안 됩니다. 그렇게 하는 것은 시장 메커니즘에 어긋납니다."라고 보 교수는 단언했습니다.

보 씨에 따르면, 국가의 역할은 기업을 대신하여 결정을 내리는 것이 아니라 모든 경제 부문이 시장의 고유한 법칙에 따라 운영될 수 있도록 투명하고 평등한 틀을 만드는 것입니다.

보 씨는 "시장 경제 모델을 선택했다면, 보조금 중심의 행정 개입이 아닌 시장 메커니즘을 진정으로 신뢰하고 존중해야 합니다."라고 덧붙였다.