차이의 균형
부동산 기업의 재무제표에서 구매자/고객으로부터의 단기 선급금은 "저축"으로 간주됩니다. 회계 원칙에 따라, 기업이 프로젝트에서 부동산을 구매했지만 아직 인도되지 않은 고객으로부터 받은 금액은 여기에 회계 처리됩니다. 이 금액은 기업이 완공된 부동산을 고객에게 인도할 때 수익으로 기록됩니다.
댄 트리가 시장에 있는 여러 대형 주거용 부동산 사업체에 대해 조사한 통계에 따르면, 단위별 "절약"에 상당한 차이가 있는 것으로 나타났습니다.
2024년 12월 31일 기준, 빈홈 주식회사(주식 코드: VHM)의 단기 선불금은 46조 3,830억 동으로, 2023년 말 대비 32% 증가했습니다. 이 수치는 나머지 5개 기업의 총액보다 1.7배 높습니다. 2022년 말에도 고객들은 빈홈에 최대 62조 3,370억 동을 선불했는데, 이는 다른 모든 기업의 총액보다 2.7배 높은 수치입니다.
이 항목의 대부분은 빈홈즈와 그 자회사의 프로젝트에서 부동산 매매 계약을 체결한 고객들의 진행 대금 잔액입니다. Vietcap Securities Joint Stock Company의 통계에 따르면, 작년 빈홈즈와 그 자회사는 시장에서 가장 많은 프로젝트 매매를 개시한 사업체였습니다.
2024년 주거용 부동산 사업의 기공식 및 개장 행사(사진: Vietcap).
단기 선불금 가치 기준 2위는 노바랜드( Novaland , 증권코드: NVL)의 노바랜드 부동산 투자 그룹(No Va Real Estate Investment Group)입니다. 이 부문은 2023년 동기 대비 1% 소폭 감소했습니다. 이는 해당 기업의 대형 프로젝트가 제외되었고, 2023년과 비교했을 때 거래 규모에 변화가 없었기 때문입니다.
작년 건설개발투자주식회사(DIC Corp - 주식 코드: DIG)의 "저축"은 2조 4,260억 동(37% 증가)으로 크게 개선되었습니다. 특히 A2-1 아파트 프로젝트는 8,430억 동(2023년 말 기준) 이상의 저축을 기록하며 가장 큰 폭의 증가를 보였습니다.
반면, 캉디엔 하우스 투자 및 무역 주식회사(주식 코드: KDH), 남롱 투자 주식회사(주식 코드: NLG), 닷산 그룹 주식회사(주식 코드: DXG)는 모두 선불 고객 수가 감소했습니다. 이는 2023년에 이들 사업체가 모두 큰 폭의 성장을 기록했기 때문입니다.
예를 들어, 2023년 말 나캉디엔(Nha Khang Dien)은 고객으로부터 2조 3,880억 VND의 단기 선불금을 기록했는데, 이는 전년 대비 2.7배 증가한 수치입니다. 2024년에는 이 기업이 매각을 위해 공개한 프로젝트가 없었습니다.
"저축"이 돈으로 바뀐다
단기 선불 고객 품목의 성장은 긍정적인 신호로 여겨지지만, 수익을 기록하려면 기업이 제품을 성공적으로 완성하고 고객에게 배송해야 합니다.
한 증권사 분석팀장은 부동산 회사들이 고객으로부터 선수금을 받아도 프로젝트를 인도하지 못하는 경우가 여전히 많다고 말했습니다. 프로젝트의 법적 지위 문제, 프로젝트 수행을 위한 자본 부족, 소송 분쟁 등이 그 예입니다.
이는 빈홈즈와 노바랜드의 재무 데이터를 통해 확인할 수 있습니다. 이 두 기업의 단기 선불 고객 상품은 빠르게 성장하여 다른 사업 부문을 크게 앞지르고 있습니다. 그 이유는 이 거대 기업들이 최근 몇 년간 대규모 메가 프로젝트를 진행해 왔기 때문입니다.
그러나 프로젝트 관련 법적 문제로 인해 Novaland의 기록된 가치는 회사 수익에 반영되지 않았습니다. Vinhomes의 수익이 선불 고객 상품과 같은 방향으로 증가하는 반면, Novaland의 수익은 그 반대입니다. 2024년에는 약 4조 3,510억 VND의 세후 손실을 기록했습니다. Nha Khang Dien, Nam Long, Dat Xanh과 같은 다른 사업체들도 모두 2024년에 높은 수익 성장을 기록했습니다.
증권사들은 2025년 투자전략 보고서에서 개정 토지법 시행으로 법적 절차가 더욱 원활하게 진행되고, 2025년부터 많은 신규 프로젝트가 1차 시장에서 매각될 수 있는 유리한 환경이 조성될 것이라는 견해를 공유했습니다.
따라서 빈홈즈, 나캉디엔, 남롱, 닷싼과 같은 대기업들은 다가오는 법 개정에 앞서 상당한 이점을 누릴 수 있을 것입니다. 모든 연구 기관은 신규 및 기존 프로젝트를 통해 2025년 전국적인 매출이 급격히 증가할 것으로 전망합니다.
빈홈즈는 올해 롱 안성의 푸옥빈떠이, 하이퐁시의 즈엉킨 등 여러 프로젝트를 시작할 예정이며, 로열 아일랜드, 오션파크2, 오션파크3 등의 프로젝트도 현재 분양 중입니다. 캉디엔 하우스는 투득시에 신규 프로젝트를 시작할 예정입니다. 닷산은 2024년 3분기에 건설 허가를 받은 후, 2025년 초 호치민시에 젬스 리버사이드를 출시할 계획입니다.
일부 기업은 올해 두 자릿수 매출 성장을 기록할 것으로 예상됩니다. 매출 성장은 프로젝트가 이관되는 2025년부터 수익이 크게 증가할 것으로 예상됩니다.
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출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-khoi-cua-de-danh-bat-thuong-cua-loat-dai-gia-dia-oc-20250205153123390.htm
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