부동산 신용: 법적 문제와 주택 구매자 신뢰 감소로 어려움

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ANTD.VN - 부동산 프로젝트 문제의 최대 70%는 법적 문제와 관련되어 있으며, 이로 인해 대출 지급에 장애가 발생합니다. 한편, 주택 구매자의 신뢰가 감소하면서 부동산 소비자 신용에 대한 수요도 낮아졌습니다.

부동산 신용은 여전히 크게 증가

2023년 11월 13일, 베트남 국립은행(SBV)은 하노이에서 건설부 와 협력하여 부동산 및 사회주택 개발을 위한 신용에 관한 컨퍼런스를 개최했습니다.

베트남 국립은행 총재에 따르면, 2023년 초부터 은행업계는 고객의 어려움을 해소하고 신용 자본에 대한 접근성을 개선하기 위한 솔루션을 단호하게 시행해 왔습니다. 2023년 10월 31일 기준으로 경제 신용은 1280억 VND를 넘어섰으며, 이는 2022년 말 대비 7.39% 증가한 수치입니다.

부동산 부문의 경우, 국립은행은 신용 기관이 저렴한 상업용 주택, 사회 주택, 근로자 주택 부문에 자본을 집중하도록 장려합니다. 동시에 부동산 사업 부문의 신용 위험을 통제하여 부동산 시장의 건전하고 지속 가능한 발전을 촉진합니다.

2023년 9월 30일까지 신용기관의 부동산 부문 미지급 신용잔액은 27억 4천만 동에 이를 것으로 예상되며, 이는 2022년 12월 31일 대비 6.04% 증가한 수치로, 경제 전체 미지급 부채의 21.46%를 차지할 것으로 전망됩니다. 이 중 소비/자가사용 목적의 부동산 신용이 64%를 차지하고, 부동산 사업 활동을 위한 미상환 대출이 미상환 부동산 신용의 36%를 차지합니다.

하지만 올해 첫 9개월 동안 부동산 사업 신용은 일반 신용 성장률과 작년 같은 기간보다 높은 성장률을 보였습니다. 이는 부동산 시장의 어려움과 장애물을 제거하기 위한 정부 , 은행권, 각 부처, 지자체의 해결책과 노력이 점차 효과를 거두고 있음을 보여줍니다.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước thông tin về tín dụng bất động sản

주립은행 임원들이 부동산 대출에 대해 알려드립니다.

회의에서 기업과 은행 대표들은 현재 부동산 시장은 여전히 많은 어려움과 과제에 직면해 있으며, 그 중에는 토지, 계획, 건설 투자와 관련된 법적 절차 시스템의 문제(부동산 프로젝트 문제의 70%를 차지) 등 오래된 문제와 장애물이 많다고 말했습니다.

베트남 부동산 협회 부회장인 응우옌 반 딘 씨에 따르면, 정부와 각 부처는 최근 법적 문제를 단호하게 해결했지만 시장을 활성화할 만큼의 힘이 없어 새로운 부동산 공급이 이루어지지 않고 있습니다. 딘 씨는 "전국적으로 해결을 기다리는 프로젝트가 1,200개나 되고, 그 중 약 500개 프로젝트가 검토 중이고 나머지 800개 프로젝트는 아직 처리되지 않은 상태"라고 말했습니다.

이와 함께 부문별 공급과 수요의 불균형, 고급 주택과 빌라의 과잉 공급, 사회주택과 저가 주택의 부족 등이 지적된다. 일부 부문의 시장 수요가 급격히 감소하고 있습니다.

기업의 재정 능력은 여전히 제한적이며 주로 대출, 채권, 주택 구매자의 동원과 같은 외부 자본 조달에 의존합니다. 다른 자본 조달 채널은 실제로 효과적이지 못했으며, 특히 자본 시장(기업 채권 시장, 주식 시장)은 몇 가지 문제점을 안고 있으며 경제에 중장기 자본을 제공하는 역할에 걸맞게 발전하지 못했습니다. 주택 가격은 많은 사람들의 재정적 능력과 소득에 비해 높습니다...

주택 가격은 여전히 높은 수준을 유지하고 있으며, 주택 구매자 신뢰도는 하락하고 있습니다.

신용과 관련해 기업들은 은행에 대출 금리를 더욱 낮추고, 신용 한도를 확대하고, 대출 기간을 연장하고, 절차를 간소화하고, 승인 시간을 단축하고, 부채 구조 조정 시간을 늘리고, 부동산 외에도 주식 등 다른 담보도 수용할 것을 여러 가지 권고안을 내놓았습니다.

은행들 역시 부동산 대출에 어려움을 겪고 있다. 부동산 부채가 많은 많은 은행의 사장들도 부동산 시장의 공급 부족을 초래하는 프로젝트의 법적 문제가 주된 원인이라고 말했습니다.

특히, 현재 높은 주택 가격으로 인해 주택담보대출 수요도 감소하고 있습니다. "투자자와 주택 구매자 모두에게 대출 금리가 약 2.5% 하락했지만, 부동산 가격은 거의 하락하지 않아 주택 구매자에게는 적합하지 않습니다. 부동산 거래는 주로 매매 목적으로 이루어지기 때문에 부동산 신용에 거품과 위험을 초래할 수 있습니다."라고 Vietcombank의 응우옌 탄 퉁(Nguyen Thanh Tung) 대표이사는 말했습니다.

뿐만 아니라, Vietcombank 임원진은 고객 신뢰도가 낮을 때 부동산 소비자 신용에 대한 수요가 급격히 감소한다는 사실을 지적했습니다. "비엣콤은행은 개인 고객 기반에서 매우 좋은 성장세를 보이고 있습니다. 은행이 지속적으로 금리를 인하하고 있음에도 불구하고 개인 고객들은 많은 돈을 예치하고 있으며, 주택 담보 대출도 크게 감소했습니다. 이는 고객들이 부동산 시장에 대한 신뢰를 잃고 집값이 더 떨어질 때까지 기다리고 있기 때문입니다."라고 퉁 씨는 말했습니다.

BIDV 측에서는 레 응옥 램(Le Ngoc Lam) 사장도 부동산 소비자 신용이 매우 느리게 증가하고 있다는 사실을 지적했습니다. 10월 말까지 BIDV의 신용 성장률은 8.1%로, 국립은행이 할당한 계획의 60%에 불과했습니다. 부동산 부채는 약 9% 증가하여 전체 부채의 약 18%를 차지했습니다. 소비자 부동산 부채는 약 4%에 불과해 매우 느리게 증가했으며, 매년 약 20%씩 증가하고 있습니다.

BIDV는 예금 및 대출 금리를 10배 인하했으며, 대출 금리는 이전 대비 20% 이상 하락했습니다. 사회주택 지원책을 적극적으로 모색하여 대출을 집행하고 있지만, 현재까지 승인된 금액은 3,850억 동(VND)에 불과하고, 집행된 금액은 250억 동(VND) 이상입니다.

또한, 저희는 매우 경쟁력 있는 이자율로 저렴한 상업용 주택 대출 패키지를 제공합니다. 하지만 이 프로젝트들은 많은 법적 문제를 안고 있습니다. "작년부터 BIDV는 약 26조 6천억을 승인했고 그중 8조만 지출했으며, 나머지 18조는 법적 절차를 거쳐 지출을 기다리고 있습니다."라고 레 응옥 램 씨가 말했습니다.

이자율과 관련하여 은행들은 이자율이 상당히 낮아졌다고 말했습니다. 중장기 대출의 경우, 예금 금리가 하락하면 은행은 3~6개월마다 금리를 재평가하여 금리를 조정합니다.

또한 대출금리는 은행의 자본구조, 저렴한 자본구조, 부동산 대출의 부실채권 등에도 적합합니다.

"중장기 금리가 약 9~10%로 세계 시장 대비 매우 낮습니다. 현재 대출은 은행의 손익분기점에 도달해 있으며, 이를 낮추려면 은행이 자본 비용을 낮출 수 있는 시간이 필요합니다."라고 MB의 Pham Nhu Anh 대표이사는 말했습니다.

은행들은 대출 심사 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸리는 것은 주로 프로젝트에 대한 법적 문제 때문이라고 밝혔다.

"은행은 위험한 사업이기 때문에 큰 위험이 있다면 은행은 더욱 면밀히 평가해야 합니다. 기업 또한 정확하고 투명한 재무 정보를 제공해야 합니다. 기업들은 은행에 최적의 수치를 제공하지만, 은행을 어렵게 만드는 경우도 있습니다. 부동산 대출을 엄격하게 규제하려는 조치는 취하지 않고 개인 대출로 확대했습니다."라고 팜 누 안 씨는 말했습니다.

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