이러한 사실을 설명하면서, 투안안 부동산의 지앙 안 투안 이사는 부동산 가격은 토지 가격, 건설 비용, 합법성 등 여러 요인에 따라 달라진다고 말했습니다. 이러한 요인들이 동시에 영향을 미치면 기업이 부동산 가격을 낮추는 데 어려움을 겪을 수 있습니다.
특히 부동산 프로젝트의 경우, 토지 비용은 산출 가격에 영향을 미치는 중요한 투입 비용 중 하나입니다. 평균적으로 도시 지역에서 토지 사용료는 아파트 가격의 약 10%, 저층 타운하우스 가격의 20~30%, 빌라 가격의 약 50%를 차지합니다.
최근 몇 년 동안 토지 가격은 15~30% 상승했고, 이에 따라 주택 가격은 2~8% 상승했습니다.
시장 유동성이 부진한 가운데 부동산 가격이 하락할 가능성은 낮아 보인다. (일러스트 사진)
최근 몇 년 동안 토지 가격뿐만 아니라 철, 강철, 모래 등 건설 자재 가격도 급등했습니다. 예를 들어, 철과 강철 가격은 약 15~20% 상승했으며, 원자재 비용은 건설 프로젝트 예상 가치의 65~70%를 차지합니다.
또한, 공사 기간을 연장하는 여러 법적 문제로 인해 프로젝트 실행 비용도 증가합니다. 투안 씨는 법적 절차를 완료하는 데 최대 4~5년이 걸리는 프로젝트도 있다고 말했습니다. 프로젝트 법적 절차는 단순히 기업이 해당 부서에 가서 공식 파견을 받는 것만으로 끝나는 것이 아니라, 관련 부서, 지사, 부문의 의견 제시를 기다려야 합니다. 절차 대기 시간은 규정을 따라야 하지만 종종 지연됩니다.
투안 씨는 " 소송 절차에 걸리는 시간이 매우 길어 사업 비용에 큰 영향을 끼친다 "고 말했다.
투안 씨는 또한 예를 들어, 어떤 기업이 5,000억 동(VND) 상당의 토지를 매입할 경우, 매년 대출 이자 비용의 10%인 5,000억 동(VND)을 잃게 됩니다. 기업은 이 비용을 가격에 더해야 합니다.
" 많은 기업들이 현재 발이 묶인 상태입니다. 가격을 낮추면 큰 손실을 보게 되고, 가격을 낮추지 않으면 제품을 판매할 수 없게 되기 때문입니다. 따라서 미완성 프로젝트가 많아 많은 투자자들이 건설을 원하지 않고 이전 파트너를 찾고 있습니다 ."라고 투안 씨는 말했습니다.
같은 견해를 가진 호치민 시의 미완성 프로젝트를 진행 중인 부동산 회사의 대표도 지난 몇 년간 지속된 법적 문제로 인해 완공된 부동산 프로젝트 공급이 매우 드물게 되었다고 인정했습니다.
기업들은 기존 사업에 어려움을 겪고 있으며, 판매할 신제품은 거의 없는 반면 수요는 여전히 매우 높습니다. 이것이 바로 높은 주택 가격의 원인입니다. 또한, 인플레이션과 높은 금리는 부동산 가격 하락을 어렵게 만드는 요인이기도 합니다.
" 가격을 낮춰야 하는 경우, 사업체가 프로젝트 비용 증가를 감당할 수 없게 되어 엄청난 손실이 발생할 것입니다 ."라고 그는 말했습니다.
부동산 가격 하락 시 기업들은 큰 손실을 우려하고 있다. (일러스트 사진)
이 대표에 따르면, 그의 회사는 부채를 갚기 위해 프로젝트를 매각하고 싶어하지만, 프로젝트가 법적 문제, 양도 규정 등에 얽매여 있어 쉽지 않다고 한다. 프로젝트를 계속 추진할 경우, 제품을 시장에 출시할 때 많은 비용을 부담해야 하므로 가격이 저렴할 리가 없다.
DGCapital의 투자 이사인 응우옌 두이 푸옹 박사에 따르면, 부동산 프로젝트 투자자들이 주택 가격을 낮추지 않는 데에는 여러 가지 이유가 있습니다.
특히, 투자자가 프로젝트 실행 시 토지와 미래 자산을 모두 담보로 은행에서 자금을 차입하는 것을 볼 수 있습니다. 매각가를 낮추면 은행 담보 가치에 영향을 미치게 되지만, 투자자는 대출금을 보충할 다른 자산이 없습니다.
게다가 많은 프로젝트들이 매각되기까지 수년간 법적 문제에 발목이 잡혀 있습니다. 그 기간 동안 투자자들은 증가하는 이자와 토지 비용 부담을 감당해야 합니다.
부동산 시장과 사업의 발전을 면밀히 주시하는 사람으로서, 비엣안호아 부동산 회사의 대표이사인 Tran Khanh Quang 씨는 부동산 시장에는 국내 기업뿐만 아니라 많은 외국인 투자자가 있기 때문에 부동산 가격을 낮추는 것은 매우 어렵다고 말했습니다.
따라서 외국기업이 프로젝트에 투자할 경우 국내 투자자의 프로젝트보다 높은 세그먼트, 좋은 입지, 완벽한 법적 문서, 높은 제품 품질을 선택하는 경우가 많아 가격이 낮을 수 없습니다.
시장에 제품을 판매할 때 항상 2~3년 후의 생산량을 계산하기 때문에 가격이 매우 높은 경우가 많습니다. 외국 기업은 자본 및 자본 비용 측면에서 유리하기 때문에 판매 가격을 낮춰야 한다는 압력을 받지 않습니다.
광 씨에 따르면, 부동산 가격 하락을 어렵게 만드는 가장 큰 장애물은 투자 비용이 너무 높다는 것입니다.
Quang 씨는 " 현재 프로젝트 비용 구조에서 건설 비용은 4~5년 전에 비해 거의 두 배로 증가했습니다. 700~750만 VND/m3에서 1,200만 VND/m2 이상으로 증가했습니다 ."라고 말했습니다.
마찬가지로, 베트남 알파 펀드의 다오 푹 투옹 이사는 부동산 사업체가 수익을 늘리고 미지급 부채를 갚기 위해 부동산 가격을 낮추지 않는 데에는 세 가지 "민감한 이유"가 있다고 말했습니다.
첫째, 베트남 부동산 개발업체 대부분은 "일반 투자자"를 보유하고 있습니다. 이들은 투자자로부터 직접 부동산을 매수하는 투자자로, 임시적으로 F0 투자자라고 불립니다. 가격이 하락하면 이러한 일반 투자자가 수익에 가장 먼저 영향을 받는 고객이므로 투자자들은 이를 고려하게 됩니다.
두 번째 "민감한 점"은 담보와 관련이 있습니다. 은행 담보 가치의 70%는 부동산이므로, 매매가를 인하하면 은행 내 부동산 기업의 담보 가치에 영향을 미치게 됩니다. 담보 가치가 하락하면 은행은 기업에 담보를 보충하도록 요구하지만, 현재로서는 이를 충족하기가 매우 어렵습니다.
셋째, 부동산의 합법성입니다. 많은 부동산 프로젝트가 법적 문제를 안고 있기 때문에, 가격을 낮추더라도 현재의 사업 환경에서는 여전히 사업체를 매각할 수 없습니다.
" 이 세 가지 주요 관련 이유들이 1차 시장에서 판매 가격을 인하하기로 결정하는 데 영향을 미칩니다. 그 외에도 자본 비용 증가와 같은 다른 이유들이 있습니다. 논리적으로 현금 흐름이 필요할 때 생존을 위해 가격을 낮춰야 하지만, 그 사이의 미묘한 요소들 때문에 기업들은 가격 인하를 결정하기 전에 신중하게 고려해야 합니다 ."라고 투옹 씨는 말했습니다.
최근 팜 민 찐 총리는 "생산 및 기업 신용 성장의 어려움 해소, 성장 촉진 및 거시 경제 안정을 위한 해결책" 회의를 주재했습니다. 총리는 신용 성장의 어려움 해소를 위한 일련의 해결책을 지시했습니다. 특히 부동산 기업에 대해서는 제품 부문 및 가격 구조조정을 요청했습니다. 총리는 " 두 차례의 부동산 관련 회의를 통해 총리가 이를 제안했지만, 아직 적극적으로 이행되지는 않았다 "고 강조했습니다.
차우 안
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