ຜູ້ຊ່ຽວຊານ: ບໍ່ຄວນປະຖິ້ມວິທີການ "ສ່ວນເກີນ" ໃນການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນ

ANTD.VN - ຄວາມຄິດເຫັນສ່ວນໃຫຍ່ໃນກອງປະຊຸມ ວິທະຍາສາດ “ການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນໃຫ້ເໝາະສົມກັບໂຄງການທີ່ຈະແຈ້ງ” ທີ່ຈັດໂດຍໜັງສືພິມການລົງທຶນໃນຕອນບ່າຍວັນທີ 27 ກໍລະກົດ ໃຫ້ຮູ້ວ່າ: ວິທີການ “ເກີນດຸນ” ໃນການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນບໍ່ຄວນປະຖິ້ມ, ແຕ່ຂໍ້ມູນວັດສະດຸປ້ອນ ແລະ ຜົນຜະລິດ ແທນທີ່ຈະເປັນມາດຕະຖານ.

ເປັນຫຍັງວິທີການ "ສ່ວນເກີນ" ຖືກແນະນໍາໃຫ້ຖືກລົບລ້າງ?

ປະຈຸບັນ, ຮ່າງດຳລັດສະບັບປັບປຸງ 44 ແລະ ຖະແຫຼງການ 36 ພວມໄດ້ຮັບການປຶກສາຫາລືຈາກກະຊວງຊັບພະຍາກອນທຳມະຊາດ ແລະ ສິ່ງແວດລ້ອມຈາກບັນດາກະຊວງ, ສາຂາ ແລະ ອົງການທີ່ກ່ຽວຂ້ອງ. ມີຄວາມເຫັນທີ່ແຕກຕ່າງກັນຫຼາຍຢ່າງທີ່ໝູນວຽນມາເຖິງວິທີການຕີລາຄາທີ່ດິນໃນປະຈຸບັນທີ່ອົງການຮ່າງກົດໝາຍໄດ້ສະເໜີໃຫ້ດັດແກ້, ໂດຍສະເພາະແມ່ນການລົບລ້າງວິທີການ “ເກີນດຸນ”.

ກ່ຽວກັບເຫດຜົນຂອງການສະເໜີຍົກເລີກວິທີ “ເກີນດຸນ”, ທ່ານ ດ່າວຈຸ່ນຈ້ຽນ, ຫົວໜ້າກົມແຜນການ ແລະ ພັດທະນາຊັບພະຍາກອນທີ່ດິນ, ກະຊວງຊັບພະຍາກອນ ແລະ ສິ່ງແວດລ້ອມ , ຫົວໜ້າຄະນະບັນນາທິການກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນສະບັບປັບປຸງ ໃຫ້ຮູ້ວ່າ: ວິທີການຕີລາຄາລວມເຖິງສ່ວນເກີນ, ການສົມທຽບ, ການຫັກ, ວິທີລາຍຮັບ... ລ້ວນແຕ່ໃຊ້ໃນຕະຫຼາດໂລກທັງໝົດ.

ແນວໃດກໍ່ຕາມ, ຄະນະກຳມະການຮ່າງກົດໝາຍສະເໜີໃຫ້ໂຈະຊົ່ວຄາວ ແລະ ບໍ່ນຳໃຊ້ວິທີການເກີນດຸນ, ເພາະວ່າວິທີການເກີນດຸນກວມເອົາວິທີການປຽບທຽບ, ຫັກອອກ, ລາຍຮັບ ແລະ ອື່ນໆ.

“ທ້ອງຖິ່ນ ແລະ ນັກລົງທຶນເປັນຫ່ວງວ່າ ການປະຖິ້ມວິທີການເກີນດຸນ ຈະເຮັດໃຫ້ການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນຊັກຊ້າ, ພວກເຮົາຕັ້ງຄຳຖາມກົງກັນຂ້າມວ່າ: ເປັນຫຍັງດຽວນີ້ ພວກເຮົາມີວິທີການເກີນດຸນ?

ພາບລວມຂອງກອງປະຊຸມ

ທ່ານເຊື່ອວ່າວິທີການເກີນດຸນໃນປະຈຸບັນບໍ່ເໝາະສົມກັບຫວຽດນາມໃນບາງຈຸດເຊັ່ນ: ໃນວິທີນີ້, ເອົາລາຍຮັບທີ່ຄາດຄະເນລົບຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໂດຍຄາດຄະເນ. ໃນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ, ພວກເຮົາຄິດໄລ່ສໍາລັບ 3, 5, 10 ປີຕໍ່ມາ, ແຕ່ມີບາງຈຸດທີ່ບໍ່ເຄັ່ງຄັດ. ຖ້າກໍານົດຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ, ມີຄ່າໃຊ້ຈ່າຍສໍາລັບຄວາມສົນໃຈ, ການໂຄສະນາ, ການຄຸ້ມຄອງໂຄງການ. ດ້ວຍລາຍຮັບ, ໃຊ້ເວລາສ້າງດົນປານໃດ, ໃຊ້ເວລາດົນປານໃດໃນການຂາຍ, ອັດຕາສ່ວນການຂາຍແມ່ນຫຍັງ, ແລະອື່ນໆ.

"ໃນຄວາມຄິດເຫັນຂອງຂ້ອຍ, ປັດໃຈເຫຼົ່ານີ້ແມ່ນວ່າງຫຼາຍ, ຕົວຢ່າງ, ເມື່ອຄາດຄະເນການກໍ່ສ້າງສໍາລັບ 3 ຫຼື 4 ປີ, ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍແມ່ນແຕກຕ່າງກັນຫຼາຍ, ການເລືອກຂາຍ 4 ຫຼື 5 ປີ, ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍກໍ່ແຕກຕ່າງກັນຫຼາຍ. ບໍ່ໄດ້ກ່າວເຖິງ, ອັດຕາສ່ວນຂອງການຂາຍໃນແຕ່ລະປີກໍ່ໃຫ້ຄໍາຕອບທີ່ແຕກຕ່າງກັນຫຼາຍ, ຖ້າພວກເຮົາບໍ່ເຄັ່ງຄັດ, ຫົວຂໍ້ຂອງຜູ້ປະເມີນ, ຜົນໄດ້ຮັບຂອງຜູ້ປະເມີນທ້ອງຖິ່ນຈະມີຜົນກະທົບຢ່າງຫຼວງຫຼາຍ. ເຈີ່ນຈີງ.

ນອກຈາກນັ້ນ, ອີງຕາມພຣະອົງ, ບໍ່ໄດ້ກ່າວເຖິງການຂຶ້ນກັບອັດຕາການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງລາຄາອະສັງຫາລິມະສັບ, ພວກເຮົາບໍ່ມີອົງການຕິດຕາມແລະບໍ່ມີຂໍ້ມູນຄົບຖ້ວນ.

ທ່ານຈຽງກ່າວວ່າ, “ບົນຈິດໃຈນີ້, ພວກເຮົາສະເໜີບໍ່ໃຫ້ນຳໃຊ້ໃນປະຈຸບັນ, ເພາະວ່າບໍ່ມີລະບົບຖານຂໍ້ມູນ ແລະ ບໍ່ມີການປັບປຸງ.

ທີ່ສໍາຄັນແມ່ນຂໍ້ມູນມາດຕະຖານ.

ແນວໃດກໍດີ, ຕາມທັດສະນະຂອງສະມາຄົມວິສາຫະກິດຄື VCCI, ສະມາຄົມຕີລາຄາຫວຽດນາມ, ສະມາຄົມອະສັງຫາລິມະຊັບນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ (HoREA)... ພ້ອມກັບນັກຊ່ຽວຊານ, ນັກທຸລະກິດຫຼາຍຄົນ, ການລົບລ້າງວິທີນີ້ບໍ່ເໝາະສົມທັງທິດສະດີ ແລະ ພາກປະຕິບັດ, ເຮັດໃຫ້ການຕີລາຄາທີ່ດິນກັບຄືນສູ່ໄລຍະກ່ອນປີ 2007.

ທ່ານ ເລຮ່ວາງຈູງ, ປະທານສະມາຄົມອະສັງຫາລິມະຊັບນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ (HoREA), ໃຫ້ຮູ້ວ່າ: ປະຈຸບັນ, ນະຄອນໂຮ່ຈິມິນມີ 320 ໂຄງການ, ໃນນັ້ນມີ 280 ໂຄງການນຳໃຊ້ວິທີການເກີນດຸນ, ໄດ້ນຳໃຊ້ຕົ້ນຕໍໃນ 8 ປີຜ່ານມາ. ເຫດຜົນແມ່ນມາຈາກຄວາມຈິງທີ່ວ່າມັນມີຄວາມຫຍຸ້ງຍາກຫຼາຍທີ່ຈະນໍາໃຊ້ວິທີການອື່ນໆ.

ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ວິທີການນີ້ມີຄວາມສ່ຽງສູງ. ໂດຍອ້າງອີງໃສ່ໂຄງການໃນແຂວງໜຶ່ງ, ທ່ານ ເຈົາ ໃຫ້ຮູ້ວ່າ, ອົງການແຂວງໄດ້ນຳໃຊ້ວິທີການເກີນດຸນເພື່ອຄິດໄລ່ມູນຄ່າການນຳໃຊ້ທີ່ດິນປະມານ 900 ຕື້ດົ່ງ, ແຕ່ອີກອົງການໜຶ່ງຄິດໄລ່ຕົວເລກແລ້ວແມ່ນ 1.800 ຕື້ດົ່ງ ແລະ ອີກອົງການໜຶ່ງຄິດໄລ່ມູນຄ່າ 1.300 ຕື້ດົ່ງ.

"ດັ່ງນັ້ນເປັນຫຍັງຈຶ່ງມີຄວາມຜິດພາດຂະຫນາດໃຫຍ່? ທ່ານ Chau ກ່າວວ່າວິທີການທັງຫມົດຕ້ອງອີງໃສ່ຂໍ້ມູນການປ້ອນຂໍ້ມູນ, ແຕ່ຖ້າຂໍ້ມູນບໍ່ໄດ້ຖືກເກັບກໍາຢ່າງຖືກຕ້ອງ, ດັດຊະນີລາຄາສະເລ່ຍບໍ່ພົບ."

ທ່ານ ເຈີ່ນກວກຢຸງ, ຮອງຜູ້ອຳນວຍການໃຫຍ່ບໍລິສັດຮົ່ງທິງ ໃຫ້ຮູ້ວ່າ, ຖ້າບໍ່ມີວິທີການເກີນດຸນ, ຫຼາຍໂຄງການກໍ່ບໍ່ສາມາດນຳໃຊ້ວິທີອື່ນໄດ້ ເພາະບໍ່ມີຊັບສິນທີ່ຄ້າຍຄືກັນມາປຽບທຽບ, ບໍ່ຕ້ອງເວົ້າເຖິງຢ່າງໜ້ອຍ 3 ຊັບສິນແມ່ນມີຄວາມຈຳເປັນໃນການປຽບທຽບ.

ຜູ້ຕາງຫນ້ານັກທຸລະກິດທ່ານນີ້ຍັງກ່າວອີກວ່າ: ຄວາມຈິງແລ້ວວິທີການເກີນດຸນແມ່ນບໍ່ສັບສົນຄືກະຊວງຊັບພະຍາກອນທໍາມະຊາດ ແລະ ສິ່ງແວດລ້ອມເຊື່ອ, ເພາະອີງໃສ່ຂໍ້ມູນຂອງຕະຫຼາດ, ມີຄວາມສາມາດໃນການກໍານົດທ່າແຮງໃນການພັດທະນາ, ເປັນຜົນດີຕໍ່ທັງນັກທຸລະກິດ ແລະ ຜູ້ບໍລິຫານ.

ນອກຈາກນັ້ນ, ວິທີການເກີນດຸນສະແດງໃຫ້ເຫັນຂໍ້ມູນເຊັ່ນລາຄາຊື້ອາພາດເມັນທີ່ຕະຫຼາດສາມາດຍອມຮັບໄດ້, ການສົມມຸດຕິຖານການຂາຍ, ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ, ແລະອື່ນໆ. ໃນຂະນະທີ່ວິທີການອື່ນໆບໍ່ມີປັດໃຈເຫຼົ່ານີ້, ຖ້າໃຊ້, ມັນກໍ່ມີຄວາມເປັນໄປໄດ້ທີ່ນັກລົງທຶນຈະໃຫ້ລາຄາທີ່ບໍ່ເປັນຈິງແລະບໍ່ມີປະສິດຕິຜົນ, ແລະລັດບໍ່ສາມາດເກັບກໍາຈໍານວນເງິນທີ່ເຫມາະສົມ, ແລະອື່ນໆ.

“ພວກຂ້າພະເຈົ້າແນະນຳໃຫ້ຮັກສາວິທີການເກີນດຸນເພາະແມ່ນວິທະຍາສາດ ແລະ ສອດຄ່ອງກັບການປະຕິບັດຂອງສາກົນ, ວິທີການເກີນດຸນໄດ້ຮັບການປະຕິບັດເປັນເວລາຫຼາຍປີ, ເຖິງວ່າຈະມີຫຼາຍບັນຫາ, ແຕ່ສະພາບຕົວຈິງຢູ່ທ້ອງຖິ່ນໄດ້ພິສູດໃຫ້ເຫັນຄວາມສາມາດນຳໃຊ້ໄດ້.

ເຊັ່ນດຽວກັນ, ທະນາຍຄວາມ ຫງວຽນຮົ່ງຈຸງ, ປະທານສະພາບໍລິຫານ ບໍລິສັດ DVL Ventures - ຮອງປະທານສະໂມສອນອະສັງຫາລິມະຊັບ ຮ່າໂນ້ຍ ກໍ່ສະແດງຄວາມຄິດເຫັນວ່າ: ການທີ່ອົງການຮ່າງກົດໝາຍຖືວ່າ ຂາດຖານຂໍ້ມູນເພື່ອກຳນົດ ແລະ ບຸກຄະລາກອນກ່ຽວກັບປະຊາຊົນ ບໍ່ໄດ້ໝາຍຄວາມວ່າວິທີການນີ້ບໍ່ເໝາະສົມ. ເນື່ອງຈາກວ່າທັງສອງປັດໃຈນີ້ເກີດຂື້ນກັບວິທີການອື່ນໆ.

ລາວໄດ້ຍົກຕົວຢ່າງໂຄງການແບບປະສົມທີ່ຜູ້ລົງທຶນຕ້ອງປະຕິບັດອົງປະກອບເຊັ່ນ: ໄຟຟ້າ, ເສັ້ນທາງ, ໂຮງຮຽນ, ສະຖານີ ແລະ ອື່ນໆ ແລະ ມອບໃຫ້ລັດ, ສ່ວນ 3 ວິທີການທີ່ຍັງເຫຼືອຈະໃຊ້ບໍ່ໄດ້ ເພາະບໍ່ຄຳນຶງເຖິງໂຄງສ້າງພື້ນຖານສັງຄົມທີ່ສົ່ງຄືນໃຫ້ລັດເພື່ອຂຸດຄົ້ນ.

ອີງຕາມວິທີການທີ່ເຫລືອ, ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍເຫຼົ່ານີ້ແມ່ນລວມຢູ່ໃນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການສໍາເລັດໂຄງການ. ຖ້າວິທີການຕົກຄ້າງຖືກລະເວັ້ນ, ມັນເປັນການຍາກທີ່ຈະກໍານົດມູນຄ່າຂອງໂຄງການທີ່ສ້າງຂຶ້ນໃນອະນາຄົດ.

ທະນາຍຄວາມ ເຈີ່ນດຶກເຟືອງ, ສະພາທະນາຍຄວາມນະຄອນ ໂຮ່ຈີມິນ ກໍ່ຖືວ່າ, ພື້ນຖານການປະຖິ້ມວິທີການເກີນດຸນແມ່ນບໍ່ໜ້າເຊື່ອ.

"ພວກເຮົາບໍ່ສາມາດໃຊ້ເງິນໃນປັດຈຸບັນແລ້ວເອົາມັນຄືນໃນ 2-3 ປີຕໍ່ມາ, ເສຍເວລາແລະບໍ່ໄດ້ແກ້ໄຂບັນຫາ. ວິທີການເກີນດຸນແມ່ນກ່ຽວຂ້ອງກັບລະບຽບກົດຫມາຍຈໍານວນຫຼາຍ, ເຊິ່ງກົດລະບຽບດັ່ງກ່າວອະນຸຍາດໃຫ້ລັດມີນະໂຍບາຍຄຸ້ມຄອງມູນຄ່າທີ່ອະສັງຫາລິມະສັບສາມາດສ້າງໄດ້, ນີ້ແມ່ນວິທີດຽວທີ່ສາມາດຄິດໄລ່ມູນຄ່ານີ້ໄດ້ ... "

ທ່ານ ສາດສະດາຈານ ຟ້າມວັນເກື່ອງ, ສະມາຊິກກຳມາທິການການເງິນ ແລະ ງົບປະມານ ສະພາແຫ່ງຊາດ ໃຫ້ຮູ້ວ່າ: ວິທີການເກີນດຸນ, ຖ້າບັນດາປັດໄຈການຄິດໄລ່ບໍ່ໄດ້ມາດຕະຖານ, ໝາຍຄວາມວ່າ ວັດສະດຸປ້ອນເຂົ້າບໍ່ໄດ້ມາດຕະຖານ, ຈະນຳໄປສູ່ຜົນຕອບແທນທີ່ບໍ່ຖືກຕ້ອງ. ນັກລົງທຶນສະເຫມີຕ້ອງການທີ່ຈະໄດ້ຮັບລາຄາຜົນຜະລິດຕ່ໍາສຸດ, ໃນຂະນະທີ່ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຂາເຂົ້າແມ່ນສູງທີ່ສຸດ, ນໍາໄປສູ່ການສູນເສຍງົບປະມານ.

ແນວໃດກໍ່ຕາມ, ທ່ານວ່າວິທີນີ້ຍັງຖືກນຳໃຊ້ຢ່າງແຜ່ຫຼາຍໃນໂລກ, ບໍ່ມີການສູນເສຍ ເພາະບໍ່ມີລາຄາຕ່າງກັນ ແລະ ບໍ່ມີການຫຼີກລ່ຽງພາສີ. “ສະພາບແວດລ້ອມທາງທຸລະກິດ ແລະກົດໝາຍຂອງເຂົາເຈົ້າມີຄວາມໂປ່ງໃສ ແລະ ມີລະບຽບວິໄນ.

ໃນສະພາບແວດລ້ອມດັ່ງກ່າວ, ເຖິງວ່າລາຄາຂາເຂົ້າຈະຕ່ຳກວ່າລາຄາຕົວຈິງກໍ່ຕາມ, ແຕ່ເມື່ອລາຄາຂາຍມີຄວາມແຕກຕ່າງກັນກໍຈະຖືກຄວບຄຸມໂດຍພາສີ. ວິທີການຂອງຕົນເອງບໍ່ແມ່ນບັນຫາການໃຊ້ຈ່າຍ, ແຕ່ວ່າມັນແມ່ນຍ້ອນກົນໄກການຄຸ້ມຄອງ,” - ທ່ານສາດສະດາຈານ Hoang Van Cuong ໃຫ້ຮູ້ວ່າ.

ແຫຼ່ງທີ່ມາ