ນາຍຫນ້າທີ່ດິນ 'ສ້າງຄື້ນຟອງ' ແລະ 'ສ້າງຄວາມຮ້ອນ' ເຮັດໃຫ້ເກີດຄວາມວຸ່ນວາຍໃນຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບ

ຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບຟື້ນຕົວໃນທາງບວກ

ອີງຕາມການລາຍງານຂອງສະມາຄົມອະສັງຫາລິມະຊັບຫວຽດນາມ (VARs), ໄຕມາດທີ 3 ຂອງປີ 2024 ໂດຍສະເພາະແລະ 9 ເດືອນຕົ້ນປີ 2024 ໂດຍທົ່ວໄປສະແດງໃຫ້ເຫັນການຟື້ນຕົວຂອງຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະຊັບໃນໄລຍະທີ່ມີຄວາມຫຍຸ້ງຍາກ. ສ່ວນໜຶ່ງແມ່ນຍ້ອນຄວາມໝັ້ນຄົງຂອງ ເສດຖະກິດ ແລະ ນະໂຍບາຍໜູນຊ່ວຍຂອງລັດຖະບານ.

ໂດຍສະເພາະ, ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ຢູ່ອາໄສ 2023, ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທຸລະກິດອະສັງຫາລິມະຊັບ 2023 ແລະ ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນ 2024 ໄດ້ມີຜົນສັກສິດຢ່າງເປັນທາງການນັບແຕ່ວັນທີ 1 ສິງຫາ 2024 ເປັນຕົ້ນໄປ 5 ເດືອນກວ່າລະບຽບທີ່ຜ່ານມາ, ປະກອບສ່ວນປັບປຸງແລວທາງກົດໝາຍໃຫ້ແກ່ຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະຊັບ ແລະ ເປີດວົງຈອນໃໝ່ໃຫ້ແກ່ຕະຫຼາດໃນທິດທາງທີ່ປອດໄພ, ສຸຂະພາບດີ ແລະ ຍືນຍົງກວ່າ. ພາກສ່ວນອະສັງຫາລິມະສັບ, ຈາກທີ່ຢູ່ອາໄສ, ການຄ້າໄປສູ່ອະສັງຫາລິມະສັບອຸດສາຫະກໍາ, ທັງຫມົດໄດ້ສະແດງໃຫ້ເຫັນເຖິງການຂະຫຍາຍຕົວໃນທາງບວກກັບໂຄງການໃຫມ່ຈໍານວນຫຼາຍທີ່ກໍາລັງປະຕິບັດ.

ຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບຮ້ອນຢູ່ໃນຄວາມວຸ້ນວາຍ. ຮູບພາບ 1 — ບໍ່ດົນມານີ້, ຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບໄດ້ສະແດງອາການ "ຮ້ອນຂຶ້ນ". (ພາບ: ST)

ທ່ານນາງ ຟ້າມທິມິງ, ຮອງຜູ້ອໍານວຍການສະຖາບັນຄົ້ນຄວ້າ ແລະປະເມີນຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະຊັບຫວຽດນາມ (VARs IRE) ໃຫ້ຮູ້ວ່າ: ຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະຊັບທີ່ຢູ່ອາໄສເລີ່ມສະແດງອາການ “ຮ້ອນຂຶ້ນ”.

ຕາມນັ້ນແລ້ວ, ເລື່ອງປະມູນທີ່ດິນແມ່ນຮ້ອນແຮງກວ່າທຸກຄັ້ງທີ່ການປະມູນຈັດຂຶ້ນ “ໃນຄືນ”, ໄດ້ບັນທຶກສຽງນັບຮ້ອຍຄົນ, ເຖິງແມ່ນນັບພັນຄົນຍອມຮັບ “ກິນແລະລໍຖ້າ” ເພື່ອແຂ່ງຂັນເອົາຈຸດໜຶ່ງ. ລາຄາທີ່ຊະນະແມ່ນຍັງສູງເປັນສະຖິຕິ, ເທົ່າກັບດິນໂຄງການທີ່ມີພື້ນຖານໂຄງລ່າງທີ່ລົງທຶນດີ.

ຄວາມຮ້ອນຂອງຕະຫຼາດຍັງຖືກນໍາພາໂດຍພາກສ່ວນອາພາດເມັນ, ດ້ວຍລາຄາຢ່າງຕໍ່ເນື່ອງກໍານົດລະດັບສູງໃຫມ່, ທັງໃນຕະຫຼາດປະຖົມແລະມັດທະຍົມ. ຄວາມຕ້ອງການທີ່ສູງເຮັດໃຫ້ເຈົ້າຂອງອາພາດເມັນຫຼາຍພັນຄົນໄດ້ຮັບການໂທເປັນປະຈໍາເພື່ອຂໍໃຫ້ຂາຍເຮືອນຂອງເຂົາເຈົ້າ. ເຖິງວ່າຈະມີລາຄາຂາຍສູງ, ໂຄງການອາພາດເມັນທີ່ເປີດຕົວໃຫມ່ໄດ້ບັນທຶກອັດຕາການດູດຊຶມທີ່ດີຫຼາຍ.

ຄຽງຄູ່ກັບປະເພດອາພາດເມັນ, ບາງໂຄງການກໍ່ສ້າງຊັ້ນສູງທີ່ເປີດຕົວໃຫມ່ຂອງນັກລົງທຶນທີ່ສໍາຄັນຍັງໄດ້ບັນທຶກ "ບັນທຶກ" ຈໍານວນການຈອງເຖິງວ່າຈະມີລາຄາທີ່ສູງຂຶ້ນ. ອາພາດເມັນຈໍານວນຫຼາຍມີສະຖານທີ່ດີ, ບໍ່ພຽງແຕ່ລາຄາສູງ, ແຕ່ເພື່ອຊື້ພວກເຂົາ, ລູກຄ້າ / ນັກລົງທຶນຍັງຕ້ອງຍອມຮັບການຈ່າຍຄ່າຄວາມແຕກຕ່າງ.

ນາຍຫນ້າທີ່ດິນ "ສ້າງຄື້ນຟອງ"

ນອກເຫນືອຈາກຜົນໄດ້ຮັບຈາກການສະຫນອງແລະຄວາມຕ້ອງການຕົວຈິງ, ຕະຫຼາດຍັງໄດ້ສະແດງອາການຂອງ "ຮ້ອນຂຶ້ນ". ສະຖານະການນີ້ແມ່ນສະທ້ອນໃຫ້ເຫັນໃນການຄາດເດົາທີ່ດິນ, ຊຸກຍູ້ໃຫ້ລາຄາທີ່ຢູ່ອາໄສເພີ່ມຂຶ້ນ, ແລະການເກີດຂື້ນຂອງທຸລະກໍາອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ບໍ່ໂປ່ງໃສ.

"ນັກລົງທຶນຂະຫນາດນ້ອຍຈໍານວນຫຼາຍເຂົ້າຮ່ວມຕະຫຼາດເພື່ອຈຸດປະສົງການຄາດເດົາ, ເຮັດໃຫ້ລາຄາອະສັງຫາລິມະສັບເພີ່ມຂຶ້ນຢ່າງບໍ່ສົມເຫດສົມຜົນ. ສັນຍານຂອງ "ຄວາມຮ້ອນ" ຍັງສະແດງໃຫ້ເຫັນໃນສ່ວນຂອງອາພາດເມັນທີ່ມີລາຄາຂາຍຂອງອາພາດເມັນທີ່ຖືກຍົກຍ້າຍເພີ່ມຂຶ້ນ, ເນື່ອງຈາກ "ການຊ່ວຍເຫຼືອ" ຂອງບາງກຸ່ມຄາດຄະເນ.

ຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະຊັບຮ້ອນແຮງຢູ່ໃນຄວາມວຸ້ນວາຍ, ຮູບ 2 — ນອກຈາກຜົນໄດ້ຮັບຈາກການສະຫນອງແລະຄວາມຕ້ອງການຕົວຈິງແລ້ວ, ຕະຫຼາດຍັງໄດ້ສະແດງອາການຂອງ "ຮ້ອນຂຶ້ນ". (ພາບ: VOV)

ສະເພາະໄຕມາດທີ 3 ປີ 2024, ຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ຢູ່ອາໄສສືບຕໍ່ບັນທຶກການສະໜອງສິນຄ້າທີ່ວາງຂາຍໃນຕະຫຼາດໄດ້ 22.412 ຜະລິດຕະພັນ, ມີສິນຄ້າອອກໃໝ່ປະມານ 14.750 ສະບັບ, ຫຼຸດລົງ 25% ເມື່ອທຽບໃສ່ໄຕມາດກ່ອນ, ແຕ່ເພີ່ມຂຶ້ນ 60% ເມື່ອທຽບໃສ່ໄລຍະດຽວກັນຂອງປີ 2023. ເຖິງວ່າປະລິມານການສະໜອງໃນໄຕມາດທີ 3 ຍັງຄົງຫຼຸດລົງ. ຈໍານວນໂຄງການໃຫມ່ປະກົດຂຶ້ນ, ໂດຍສະເພາະແມ່ນການປະກົດຕົວຂອງບັນດາໂຄງການຂະຫນາດໃຫຍ່ທີ່ເລີ່ມປະຕິບັດ, ເຮັດໃຫ້ຕະຫຼາດ "ມີຊີວິດຊີວາ".

ໃນ 9 ເດືອນຕົ້ນປີ 2024, ຕະຫຼາດໄດ້ບັນທຶກການຜະລິດຕະພັນໃຫມ່ 38,797 ສໍາລັບການຂາຍ. ການສະຫນອງຍັງບັນທຶກຄວາມແຕກຕ່າງທີ່ເຂັ້ມແຂງ. ຕາມນັ້ນແລ້ວ, 70% ຂອງການສະໜອງໃໝ່ແມ່ນມາຈາກພາກສ່ວນອາພາດເມັນ. ໃນນັ້ນ, ບັນດາຜະລິດຕະພັນດ້ວຍລາຄາຂາຍກວ່າ 50 ລ້ານດົ່ງ/m2 ກວມເອົາສ່ວນຫຼາຍທີ່ສຸດ. ຕະຫຼາດແມ່ນເກືອບຫມົດບໍ່ມີຫ້ອງແຖວທາງການຄ້າທີ່ມີລາຄາບໍ່ແພງ. ໃນດ້ານພາກພື້ນ, ພາກເໜືອນຳໜ້າການສະໜອງໃໝ່ 46%, ຮອງລົງມາແມ່ນ ພາກກາງ 29% ແລະ ພາກໃຕ້ 25%.

ຂໍ້ມູນການຄົ້ນຄວ້າຂອງ VARS ຍັງສະແດງໃຫ້ເຫັນວ່າ, ເຖິງແມ່ນວ່າການສະຫນອງສ່ວນໃຫຍ່ແມ່ນຢູ່ໃນສ່ວນທີ່ສູງແລະຫລູຫລາ, ຕະຫຼາດທັງຫມົດໄດ້ບັນທຶກປະມານ 10,400 ການເຮັດທຸລະກໍາທີ່ປະສົບຜົນສໍາເລັດໃນໄຕມາດທີສາມ, ເທົ່າກັບອັດຕາການດູດຊຶມຂອງ 51%. ນີ້ສະທ້ອນໃຫ້ເຫັນເຖິງຄວາມສົນໃຈຂອງຕະຫຼາດໃນຜະລິດຕະພັນອະສັງຫາລິມະສັບໃຫມ່, ເຖິງແມ່ນວ່າການສະຫນອງໃຫມ່ສ່ວນໃຫຍ່ຈະສໍາເລັດມາດຕະຖານສູງແລະຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການລົງທຶນ, ໂດຍສະເພາະແມ່ນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບທີ່ດິນແມ່ນເພີ່ມຂຶ້ນ.

ປະລິມານການເຮັດທຸລະກໍາແລະອັດຕາການດູດຊືມຫຼຸດລົງ 25% ແລະຈຸດຫນຶ່ງສ່ວນຮ້ອຍຕາມລໍາດັບເມື່ອທຽບໃສ່ກັບໄຕມາດທີ່ຜ່ານມາແຕ່ເພີ່ມຂຶ້ນ 80% ແລະ 28 ຈຸດສ່ວນຮ້ອຍຕາມລໍາດັບເມື່ອທຽບໃສ່ກັບໄລຍະດຽວກັນໃນປີ 2023. ໃນນັ້ນ, ປະລິມານການເຮັດທຸລະກໍາອາພາດເມັນຍັງ "ລົ້ນ", ກວມເອົາ 71% ຂອງທຸລະກໍາທີ່ຢູ່ອາໄສທັງຫມົດໃນໄຕມາດທີ 3, ອັດຕາການດູດຊຶມຂອງອາພາດເມັນໃຫມ່ 7%. ບັນດາໂຄງການອາພາດເມັນຢູ່ ຮ່າໂນ້ຍ ກໍ່ບັນທຶກອັດຕາການດູດຊຶມເຖິງ 90% ພາຍຫຼັງເປີດຂາຍບໍ່ດົນ.

ແນວໂນ້ມຂອງການພັດທະນາອາພາດເມັນຂະຫນາດນ້ອຍເພື່ອຫຼຸດຜ່ອນມູນຄ່າລວມຂອງອາພາດເມັນ, ເຫມາະສົມກັບຄວາມຕ້ອງການແລະຄວາມສາມາດທາງດ້ານການເງິນຂອງໂສດແລະຄອບຄົວໄວຫນຸ່ມ, ມີຄວາມຊັດເຈນຫຼາຍຂຶ້ນ. ນີ້ຍັງເປັນປະເພດຂອງຊັບສິນທີ່ບັນທຶກສະພາບຄ່ອງທີ່ດີທີ່ສຸດ.

ໃນ 9 ເດືອນທໍາອິດຂອງປີ 2024, ຕະຫຼາດໄດ້ບັນທຶກການເຮັດທຸລະກໍາທີ່ປະສົບຜົນສໍາເລັດ 30,589, ສູງກວ່າ 2.5 ເທົ່າຂອງໄລຍະດຽວກັນໃນປີ 2023. ໂຄງການໃຫມ່ຈໍານວນຫຼາຍທີ່ເປີດຕົວໃນທ້າຍເດືອນກັນຍາທີ່ເລີ່ມຮັບເອົາການຈອງ, ຍັງໄດ້ບັນທຶກຄວາມສົນໃຈແລະເງິນຝາກ "ຂະຫນາດໃຫຍ່".

ໃນແງ່ຂອງລາຄາຂາຍ, ລາຄາທີ່ຢູ່ອາໄສຍັງສືບຕໍ່ "ສະມໍ" ຢູ່ໃນລະດັບສູງ, ທັງໃນຕະຫຼາດປະຖົມແລະມັດທະຍົມ, ໂດຍສະເພາະໃນຂະແຫນງອາພາດເມັນ. ເນື່ອງຈາກວ່າຄວາມບໍ່ສົມດຸນລະຫວ່າງການສະຫນອງແລະຄວາມຕ້ອງການແມ່ນຮ້າຍແຮງຂຶ້ນ, ເຖິງແມ່ນວ່າການສະຫນອງໄດ້ປັບປຸງ, ມັນຍັງມີຄວາມຫຍຸ້ງຍາກຫຼາຍທີ່ຈະຕອບສະຫນອງຄວາມຕ້ອງການ. ນອກຈາກນັ້ນ, ການສະຫນອງໃຫມ່ສ່ວນໃຫຍ່ຍັງສືບຕໍ່ສໍາເລັດໃນລະດັບສູງທີ່ມີຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການລົງທຶນ, ໂດຍສະເພາະແມ່ນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບທີ່ດິນ, ເພີ່ມຂຶ້ນ.

ສະເພາະໃນໄຕມາດທີ 3, ລະດັບລາຄາຕົ້ນທຶນຢູ່ ຮ່າໂນ້ຍ ສືບຕໍ່ເພີ່ມຂຶ້ນ ແລະ ບໍ່ມີສັນຍານທີ່ຈະຢຸດຢັ້ງ, ໃນຂະນະທີ່ການສະໜອງກໍ່ຄ່ອຍໆດີຂຶ້ນ. ບັນດາໂຄງການໃຫມ່, ຕັ້ງແຕ່ຊັ້ນຕ່ໍາໄປຫາຜະລິດຕະພັນຊັ້ນສູງ, ສ່ວນໃຫຍ່ແມ່ນຢູ່ໃນກຸ່ມລະດັບສູງແລະຫລູຫລາ, ຍັງໄດ້ຮັບຄວາມສົນໃຈຢ່າງແຂງແຮງຈາກຕະຫຼາດ. ສິ່ງດັ່ງກ່າວໄດ້ສ້າງແຮງດັນໃຫ້ລະດັບລາຄາອາພາດເມັນຂັ້ນສອງຍັງຄົງຢູ່ໃນລະດັບສູງ, ເຖິງແມ່ນວ່າສະພາບຄ່ອງໄດ້ຄ່ອຍໆຄົງຕົວຫຼັງຈາກໄລຍະເວລາທີ່ "ຮ້ອນ".

ຢູ່ ນະຄອນດ່ານັງ , ລະດັບລາຄາອາພາດເມັນຕົ້ນຕໍຍັງໄດ້ຮັບການເພີ່ມຂຶ້ນເປັນສະຖິຕິ, ດ້ວຍກວ່າ 50% ຈຳນວນສະໜອງໃໝ່ທີ່ມີລາຄາສູງກວ່າ 80 ລ້ານດົ່ງ/m2. ເຖິງຢ່າງໃດກໍຕາມ, ຕະຫຼາດຍັງໄດ້ຮັບການດູດດື່ມເປັນຢ່າງດີ ຍ້ອນຄວາມຕ້ອງການການລົງທຶນຂອງຜູ້ຊື້ຢູ່ນອກແຂວງ, ພິເສດແມ່ນນັກລົງທຶນຈາກຮ່າໂນ້ຍ. ນອກຈາກນັ້ນ, ລະດັບລາຄາຮອງພື້ນຍັງປັບປຸງຢ່າງກວ້າງຂວາງ, ລາຄາທີ່ດິນທີ່ຢູ່ອາໄສໃນບາງພື້ນທີ່ເພີ່ມຂຶ້ນ 10-25% ໃນໄລຍະດຽວກັນ.

ສຳລັບນະຄອນ ໂຮ່ຈີມິນ, ລະດັບລາຄາຂັ້ນຕົ້ນຍັງຄົງທີ່ຢູ່ໃນລະດັບສູງ ຍ້ອນການສະໜອງຕົ້ນຕໍແມ່ນມາຈາກບັນດາໂຄງການທີ່ພວມດຳເນີນຢູ່. ໃນຂະນະນັ້ນ, ລະດັບລາຄາຕົ້ນຕໍ່ຢູ່ບັນດາແຂວງ, ນະຄອນອ້ອມຂ້າງນະຄອນ ໂຮ່ຈີມິນ ເພີ່ມຂຶ້ນເລັກໜ້ອຍ, ແຕ່ 3 – 5%, ການສະໜອງໃໝ່ມີລາຄາຂາຍສູງກວ່າ.

ການຄົ້ນຄວ້າດັດຊະນີລາຄາອາພາດເມັນ, ສະທ້ອນໃຫ້ເຫັນເຖິງການເໜັງຕີງຂອງລາຄາຂາຍສະເລ່ຍຂອງບັນດາໂຄງການໃນຊຸດຕົວຢ່າງ 150 ໂຄງການທີ່ເລືອກ ແລະ ສັງເກດໂດຍ VARS, ຍັງສະແດງໃຫ້ເຫັນວ່າ, ມາຮອດໄຕມາດ 3/2024, ລາຄາຂາຍສະເລ່ຍຂອງກຸ່ມໂຄງການຢູ່ຮ່າໂນ້ຍແມ່ນເກືອບ 60 ລ້ານດົ່ງ/m2, ເພີ່ມຂຶ້ນ 64.0% ເມື່ອທຽບໃສ່ Q2/2019. ລາຄາຂາຍສະເລ່ຍຂອງກຸ່ມໂຄງການຢູ່ນະຄອນ ໂຮ່ຈີມິນ ໄດ້ເພີ່ມຂຶ້ນຈາກ 49,2 ລ້ານດົ່ງ/m2 ຂຶ້ນເປັນ 64,2 ລ້ານດົ່ງ/m2, ເພີ່ມຂຶ້ນ 30,6% ເມື່ອທຽບໃສ່ກັບໄລຍະພື້ນຖານ. ຢູ່ນະຄອນ ດ່າໜັງ, ດັດຊະນີລາຄາຕະຫຼາດນະຄອນ ດ່າໜັງ ໄດ້ສະແດງໃຫ້ເຫັນການເພີ່ມຂຶ້ນ 46,2% ໃນ Q3, ສູງກວ່າການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງນະຄອນໂຮ່ຈີມິນ.

“ຄວາມຮຽກຮ້ອງຕ້ອງການອະສັງຫາລິມະຊັບ, ລວມທັງຄວາມຕ້ອງການທີ່ຢູ່ອາໄສ ແລະ ການລົງທຶນ, ສືບຕໍ່ຫັນໄປສູ່ເຂດຊານເມືອງ, ແຂວງ/ນະຄອນອ້ອມຂ້າງ 2 ຕົວເມືອງພິເສດ ແລະ ຕະຫຼາດຂັ້ນສອງ ດ້ວຍຫຼາຍທາງເລືອກດ້ວຍລາຄາທີ່ເໝາະສົມກວ່າ. ອາພາດເມັນ ແລະ ເຮືອນຕ່ຳກວ່າ 3 ຕື້ດົ່ງພວມຖືກ “ໄລ່ລ່າ” ຢ່າງແຮງຢູ່ຮ່າໂນ້ຍ ແລະ ນະຄອນໂຮ່ຈີມິນ.

ທີ່ມາ: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html