Senarai harga tanah baru: Perlu kawal untuk mengelak 'shock' kepada pasaran

Walau bagaimanapun, pada masa akan datang, apabila lokaliti membangunkan senarai harga tanah baharu, harga tanah akan turun naik dengan amplitud yang besar bergantung kepada rantau ini, secara langsung mempengaruhi harga perumahan dan pasaran hartanah secara amnya.

Kapsyen foto — Dasar desentralisasi dalam menentukan harga tanah secara beransur-ansur menunjukkan keberkesanannya. Gambar ilustrasi: Tuan Anh/VNA

Amaran turun naik yang kuat

Pengeluaran serentak senarai harga tanah di bawah Undang-undang Tanah 2024 dijangka mewujudkan turun naik besar dalam harga tanah di banyak lokaliti, yang membawa kepada kesan ketara ke atas pasaran hartanah, kos pelaburan dan akses penduduk kepada perumahan.

Dr. Pham Anh Tuan, Ketua Jabatan Pengurusan Tanah (Universiti Sumber Asli dan Alam Sekitar Hanoi ), mengulas bahawa senarai harga tanah yang diselaraskan mungkin akan meningkat berbanding senarai harga semasa. Ini mungkin memberi manfaat kepada orang yang tanahnya dipulihkan dan meningkatkan hasil belanjawan tempatan, tetapi pada masa yang sama meningkatkan kos pelaburan, terutamanya kos pembersihan tapak dalam projek pembangunan; mempunyai kesan pelbagai dimensi ke atas pasaran hartanah dan orang ramai.

Kenaikan harga tanah akan sangat mempengaruhi hasil tanah seperti yuran guna tanah, cukai dan yuran, tetapi juga meningkatkan kos pelaburan, yang menjejaskan harga hartanah di pasaran. Encik Pham Anh Tuan memberi amaran bahawa sekiranya berlaku pelarasan yang berlebihan, kos pelaburan untuk projek hartanah akan meningkat, menyebabkan kesukaran kepada pelabur domestik dan perusahaan asing.

Bagi orang ramai, kenaikan harga tanah bermakna prosedur seperti menukar tujuan guna tanah dan pemberian sijil hak guna tanah akan menjadi lebih mahal. Khususnya, apabila menukar tanah pertanian kepada tanah kediaman, kenaikan mendadak dalam bayaran guna tanah boleh menyebabkan kesukaran kepada isi rumah yang perlu menghalalkan tanah.

Dari perspektif pakar, Profesor Dang Hung Vo, bekas Timbalan Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar, menekankan keperluan untuk mekanisme kawalan pusat untuk memastikan konsistensi dan rasional dalam pembinaan senarai harga tanah. Menurut Encik Dang Hung Vo, oleh kerana senarai harga tanah semasa dikeluarkan oleh peringkat wilayah, setiap lokaliti boleh mendekati dan membinanya dengan cara yang berbeza, yang boleh membawa kepada perbezaan yang tidak munasabah terutama di kawasan sempadan.

Profesor Dang Hung Vo mencadangkan Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar perlu memainkan peranan dalam menilai dan menyemak senarai harga tanah sebelum meluluskannya, bagi mengelakkan eksploitasi perbezaan harga untuk kepentingan peribadi. Prinsip yang paling penting ialah senarai harga tanah mestilah konsisten dengan harga pasaran. Bagaimanapun, pakar ini berkata bahawa Vietnam masih tidak mempunyai definisi yang jelas tentang "harga pasaran", serta rangka kerja undang-undang khusus untuk menentukan harga ini secara saintifik.

Mengenai penyertaan pegawai peringkat komune dalam pembangunan senarai harga tanah, Encik Vo berkata ini perlu kerana mereka memahami nilai tanah sebenar di lokaliti itu. Walau bagaimanapun, adalah perlu untuk menetapkan hujah yang jelas untuk menentukan sama ada harga yang dicadangkan benar-benar mencerminkan harga pasaran atau tidak.

Risiko "demam harga" jika tidak dikawal dengan baik

Naib Presiden Persatuan Harta Tanah Ho Chi Minh City Tran Quoc Dung menganalisis bahawa senarai harga tanah semasa selalunya 30-60% lebih rendah daripada harga pasaran, menyebabkan Negeri kehilangan hasil dan orang ramai tidak mendapat pampasan yang sewajarnya. Oleh itu, Undang-undang Tanah 2024 memerlukan lokaliti untuk menyesuaikan senarai harga supaya lebih dekat dengan realiti. Walau bagaimanapun, ini boleh membawa kepada akibat jika tidak dikawal dengan ketat.

Faktor pertama yang perlu diberi perhatian ialah menaikkan senarai harga tanah terlalu tinggi boleh menyebabkan kesukaran untuk projek pelaburan awam disebabkan peningkatan mendadak dalam kos pembersihan tanah. Pada masa yang sama, orang ramai akan menghadapi halangan untuk mengakses perumahan, terutamanya dalam segmen seperti perumahan sosial atau perumahan pertengahan. Kesan ini boleh "menyekat" aliran modal pelaburan dan mewujudkan risiko gelembung hartanah tempatan. Realiti ini memerlukan penyelesaian untuk membina senarai harga tanah yang harmoni dan mampan.

Encik Tran Quoc Dung mencadangkan data harga tanah didigitalkan, dikemas kini daripada kontrak dan tingkat perdagangan yang disahkan, untuk meningkatkan ketepatan dan ketelusan. Di samping itu, adalah perlu untuk mengukuhkan pemeriksaan dan mengendalikan inflasi harga, spekulasi dan mewujudkan gelombang maya, terutamanya di lokaliti dalam proses membina senarai harga tanah baharu.

Penyelesaian lain yang perlu diberi tumpuan ialah memastikan majlis penilaian harga tanah merangkumi pihak bebas seperti pakar, perniagaan dan wakil jabatan dan cawangan, bagi mewujudkan maklum balas yang objektif dan mengelakkan situasi "penetapan harga dalaman".

Di kawasan yang mempunyai turun naik yang kukuh dalam harga tanah, pihak berkuasa tempatan boleh menggunakan langkah jangka pendek seperti pengezonan, menggantung sementara lesen pemindahan atau mengekalkan harga pampasan lama tidak berubah untuk menstabilkan pasaran sambil membina senarai harga baharu.

Pakar juga mengesyorkan keperluan rangka kerja panduan bersatu di peringkat pusat, yang diselaraskan antara Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar dan Kementerian Kewangan, untuk mewujudkan kriteria untuk membina senarai harga tanah yang sesuai dengan realiti, di samping memastikan kenaikan yang munasabah bagi mengelak daripada mengejutkan pasaran.

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594