Hapuskan peraturan mandatori untuk urus niaga hartanah melalui tingkat dagangan

Meneruskan program Sesi ke-25, pada sebelah petang 24 Ogos, di Dewan Perhimpunan Negara , Jawatankuasa Tetap Perhimpunan Negara memberi pendapat mengenai penjelasan, penerimaan dan penyemakan draf Undang-undang Perniagaan Hartanah (pindaan).

Melaporkan pada mesyuarat itu, Pengerusi Jawatankuasa Ekonomi Vu Hong Thanh berkata: Sebagai tindak balas kepada pendapat timbalan Dewan Negara, draf Undang-undang mengenai Perniagaan Harta Tanah (dipinda) telah disemak untuk skop peraturannya dengan draf Undang-undang mengenai Tanah (dipinda), draf Undang-undang mengenai Perumahan (dipinda) dan undang-undang yang berkaitan. Draf Undang-undang memastikan tiada pertindihan atau konflik dalam skop peraturan, sambil memastikan ketekalan dan penyegerakan sistem perundangan dan disemak ke arah mentakrifkan dengan jelas skop peraturan termasuk perniagaan hartanah, hak dan kewajipan organisasi dan individu yang menjalankan perniagaan hartanah, mengawal selia pasaran hartanah dan pengurusan negeri perniagaan hartanah.

Pengerusi Jawatankuasa Ekonomi Vu Hong Thanh berkata bahawa draf Undang-undang telah menambah peruntukan mengenai kes-kes di mana Undang-undang mengenai Perniagaan Harta Tanah tidak digunakan, memastikan pematuhan dengan skop draf Undang-undang. Mengenai konsep "perniagaan hartanah", draf Undang-undang telah menyemak semula konsep perniagaan hartanah ke arah: Menjelaskan jenis perniagaan hartanah; menambah kandungan mengenai pelaksanaan pemindahan projek hartanah dan perniagaan perkhidmatan hartanah; mengekalkan frasa "untuk tujuan mencari keuntungan" agar konsisten dengan konsep perniagaan yang ditetapkan dalam Undang-undang Perusahaan.

Pengerusi Jawatankuasa Ekonomi Dewan Negara Vu Hong Thanh membentangkan laporan itu. Foto: Doan Tan/VNA

Pengerusi Jawatankuasa Ekonomi Vu Hong Thanh berkata bahawa banyak pendapat mencadangkan tidak mewajibkan tetapi hanya menggalakkan transaksi hartanah melalui lantai perdagangan hartanah. Beberapa pendapat bersetuju untuk mengawal selia jenis urus niaga hartanah melalui lantai perdagangan hartanah.

Jawatankuasa Tetap Jawatankuasa Ekonomi mendapati bahawa ringkasan praktikal pelaksanaan Undang-undang Perniagaan Hartanah 2014 menunjukkan bahawa lantai perdagangan hartanah semasa tidak memastikan ketelusan dan tidak memastikan keselamatan undang-undang urus niaga kerana lantai perdagangan hartanah adalah benefisiari dalam hubungan transaksi. Mewajibkan urus niaga melalui lantai perdagangan hartanah tidak mengikut sistem perundangan semasa, menghalang hak kebebasan perniagaan, mempunyai potensi risiko mengambil kesempatan daripada peruntukan undang-undang untuk memonopoli dan mengganggu pasaran, dan tidak memastikan pelaksanaan tugas membangunkan pasaran hartanah yang sihat, selamat dan mampan.

Sebagai tindak balas kepada pendapat timbalan Dewan Negara, draf Undang-undang telah disemak ke arah berikut: Mengeluarkan peruntukan mandatori untuk urus niaga hartanah melalui lantai perdagangan hartanah dalam Bab VII draf Undang-undang untuk mewujudkan keadaan yang menggalakkan bagi pelabur dan pelanggan untuk bebas memilih kaedah transaksi; menambah Fasal 7, Perkara 8 draf Undang-undang mengenai dasar Negeri mengenai pelaburan hartanah dan perniagaan, yang menurutnya "Negara menggalakkan organisasi dan individu untuk menjalankan transaksi pembelian, penjualan, pemindahan, pemajakan, pajakan rumah, kerja pembinaan dan hak guna tanah melalui lantai perdagangan hartanah".

Draf Undang-undang mencadangkan dua pilihan untuk deposit dalam perniagaan perumahan dan projek pembinaan masa hadapan.

Pilihan 1: Peraturan "Pelabur projek hartanah hanya dibenarkan mengutip deposit mengikut perjanjian dengan pelanggan apabila projek itu mempunyai reka bentuk asas yang dinilai oleh agensi negeri dan pelabur mempunyai salah satu dokumen mengenai hak guna tanah. Perjanjian deposit mesti menyatakan dengan jelas harga jualan, harga pajakan beli rumah, kerja pembinaan dan jumlah deposit tidak boleh melebihi 10% daripada harga jualan, kerja pembinaan, pajakan".

Pilihan 2: Peraturan "Pelabur projek hartanah hanya dibenarkan mengutip deposit daripada pelanggan apabila rumah dan kerja pembinaan telah memenuhi semua syarat untuk diusahakan dan telah menjalankan transaksi mengikut peruntukan Undang-undang ini".

Jawatankuasa Tetap Jawatankuasa Ekonomi memilih pilihan 1, kerana apabila reka bentuk asas dinilai oleh agensi pembinaan khusus, kesahihan projek itu akan cukup jelas kepada pembeli. Perusahaan lebih proaktif dalam rancangan perniagaan mereka, menyelesaikan reka bentuk pembinaan selepas reka bentuk asas.

Juga menurut Jawatankuasa Tetap Jawatankuasa Ekonomi, kadar penerimaan deposit perlu dikawal pada tahap yang munasabah bagi memastikan tujuan deposit bukan untuk perniagaan hartanah menerima deposit sebagai saluran mobilisasi modal.

Jika kadar deposit terlalu tinggi, ia tidak akan menghapuskan perniagaan hartanah yang tidak cekap daripada menyertai pasaran, meningkatkan risiko pengagihan modal, penipuan dan pengagihan aset pelanggan (rakyat). Jika kadar deposit terlalu rendah, ia tidak akan berkesan dalam mengikat tanggungjawab pihak yang mengambil bahagian, dan pihak yang terlibat mungkin sanggup melanggar komitmen dan menerima kehilangan deposit.

Oleh itu, draf Undang-undang menetapkan kadar maksimum deposit ialah 10% daripada harga jualan atau harga sewa beli. Di samping itu, draf Undang-undang menambah peruntukan bahawa pihak-pihak mesti menyatakan dengan jelas harga jualan atau harga sewa beli dalam perjanjian deposit, membantu untuk mengikat tanggungjawab dan memastikan menandatangani kontrak.

Menurut Jawatankuasa Tetap Jawatankuasa Ekonomi, bagi Pilihan 2, membenarkan kutipan deposit apabila "rumah atau kerja pembinaan telah memenuhi semua syarat untuk dimasukkan ke dalam perniagaan dan telah menjalankan urus niaga mengikut peruntukan Undang-undang ini", tidak lagi mempunyai maksud deposit tetapi pada asasnya akan menjadi bayaran kontrak mengikut kemajuan.

Sebelum ini, pada Persidangan Ke-5, Dewan Negara membincangkan dan mengulas draf Undang-undang Perniagaan Hartanah (pindaan). Berdasarkan pendapat timbalan Dewan Negara, Jawatankuasa Tetap Jawatankuasa Ekonomi mempengerusikan dan menyelaraskan dengan agensi penggubalan ( Kementerian Pembinaan ) dan agensi dan organisasi yang berkaitan untuk mengkaji, menyerap, dan menjelaskan draf Undang-undang. Pada masa yang sama, seminar dianjurkan untuk berunding dengan pakar, pengurus, dan subjek yang terjejas oleh draf Undang-undang untuk mempunyai asas yang lebih teori dan praktikal untuk menyiapkan draf Undang-undang.

Draf Undang-undang selepas diserap dan disemak merangkumi 10 bab dan 84 artikel, menghapuskan 9 artikel dan menambah 1 artikel berbanding draf Undang-undang yang dikemukakan kepada Dewan Negara pada Persidangan Ke-5.

Menurut Akhbar VNA/Tin Tuc

Sumber