Apa kata Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar?

Dalam dokumen ini, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar mencadangkan untuk meminda dan menambah kaedah penilaian tanah ke arah mengawal selia 3 kaedah penilaian tanah, termasuk: kaedah perbandingan; kaedah pendapatan; kaedah pekali pelarasan harga tanah. Oleh itu, berbanding Dekri No. 44/2014/ND-CP, draf Dekri telah mengurangkan 2 kaedah penilaian tanah.

Menurut Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar, peraturan 3 kaedah penilaian tanah (perbandingan, pendapatan, pekali pelarasan harga tanah) telah memastikan liputan semua kes penilaian tanah yang berkhidmat untuk pengurusan tanah negeri.

Cadangan tiga kaedah untuk menilai sumber tanah dan alam sekitar dalam Rajah 1 — Menurut Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar, peraturan tiga kaedah penilaian tanah telah memastikan liputan semua kes penilaian tanah yang berkhidmat untuk pengurusan tanah negeri. (Foto: DM)

Secara khusus, kaedah potongan diintegrasikan ke dalam kaedah perbandingan kerana kaedah potongan adalah langkah apabila menggunakan kaedah perbandingan untuk plot tanah dengan aset yang melekat pada tanah, digunakan untuk mengasingkan nilai aset yang melekat pada tanah plot tanah yang dibandingkan.

Pada masa yang sama, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar mencadangkan dalam draf Dekri 44 supaya tidak menggunakan kaedah lebihan untuk menilai tanah.

Menjelaskan sebab tidak menggunakan kaedah lebihan untuk menilai tanah, menurut draf penyerahan kepada Kerajaan , Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar berkata bahawa kaedah lebihan adalah kaedah menilai tanah dengan mengira jumlah andaian hasil pembangunan hartanah tersebut ditolak jumlah kos pembangunan yang diandaikan.

Sehubungan itu, pengiraan jumlah andaian hasil pembangunan hartanah mestilah berdasarkan faktor yang diandaikan: harga pindahan, harga sewa, masa jualan, kadar jualan, trend dan turun naik harga pindahan, harga sewa masa hadapan, kadar penghunian... dan mesti mendiskaun aliran tunai kepada masa penilaian mengikut kadar faedah pinjaman bank.

Pengiraan jumlah anggaran kos pembangunan hartanah, selain berdasarkan norma dan harga unit yang dikeluarkan oleh agensi negeri yang berwibawa, juga bergantung kepada masa pembinaan, kadar pembinaan setiap tahun, kos luar jangka, kos faedah pinjaman, keuntungan pelabur dengan mengambil kira faktor risiko, kos pengiklanan dan jualan, dsb.

Mengira faktor yang diandaikan jumlah hasil pembangunan dan jumlah kos pembangunan yang dinyatakan di atas adalah sangat rumit, keputusan penilaian tidak pasti, tidak tepat dan mempunyai ralat besar (untuk plot tanah yang sama, hanya menukar satu penunjuk dalam faktor yang diandaikan akan mengubah keputusan penilaian); ia mudah untuk dieksploitasi dan menimbulkan risiko kepada pekerja penilaian tanah dan orang yang membuat keputusan mengenai harga tanah tertentu di lokaliti.

Ini adalah punca utama kesukaran dan kelewatan dalam menentukan, menilai dan memutuskan harga tanah tertentu sejak kebelakangan ini.

Sebaliknya, dalam perniagaan hartanah, tanah sentiasa wujud dahulu, dan diberi harga sebelum proses mencipta hartanah. Dengan mengandaikan untuk menganggarkan nilai hartanah pada masa hadapan, maka penentuan harga tanah adalah tidak sesuai menyebabkan harga tanah bergantung kepada kaedah perniagaan hartanah pelabur, tidak menggambarkan nilai pasaran sebenar tanah tersebut.

Selain itu, kaedah lebihan sering digunakan oleh pelabur untuk mengira faedah yang diperoleh dengan mengandaikan hasil dan menganggar kos yang ditanggung, seterusnya membuat keputusan untuk melabur atau tidak melabur.

Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar percaya bahawa, berdasarkan semangat Resolusi No. 18-NQ/TW, kaedah penentuan harga tanah mesti memastikan pematuhan kepada prinsip pasaran. Oleh itu, draf Dekri 44 tidak menggunakan kaedah lebihan untuk menentukan harga tanah untuk mengira kewajipan kewangan pengguna tanah dan pampasan apabila Negara menuntut semula tanah, yang selaras dengan dasar Parti.

Untuk mengatasi batasan tidak menggunakan kaedah lebihan, draf Dekri 44 telah meminda dan menambah kandungan kaedah perbandingan.

Di mana, panduan penilaian plot tanah dan kawasan tanah yang belum dilaburkan dalam infrastruktur teknikal adalah berdasarkan gabungan teknik potongan untuk menolak kos pelaburan infrastruktur teknikal. Pada masa yang sama, ia ditambah dengan peraturan bahawa semasa menentukan harga tanah, kaedah pekali pelarasan tahunan mesti digunakan untuk perbandingan dan penyelarasan bagi memastikan ketepatan keputusan penilaian tanah.

Sumber