Bagaimana untuk mengelak daripada terjerumus ke dalam perangkap 'menggembala ayam' dan 'melambung' harga hartanah?

DNVN - Ketua Pegawai Eksekutif CBRE Vietnam Duong Thuy Dung mengesahkan bahawa terdapat situasi "menggembala ayam" dan "meninggikan harga hartanah" dan menasihatkan pembeli supaya sangat bijak dan berwaspada dalam mempertimbangkan sama ada pelaburan itu berkesan atau tidak bagi mengelak daripada terjebak dalam perangkap.

Pada pengumuman sorotan pasaran hartanah Da Nang untuk suku kedua 2025 oleh CBRE Vietnam (milik CBRE Real Estate Services Group, Amerika Syarikat), wartawan Vietnam Business bercakap dengan Cik Duong Thuy Dung - Ketua Pegawai Eksekutif syarikat mengenai beberapa tanda luar biasa yang berlaku di kawasan itu.

Ketua Pegawai Eksekutif CBRE Vietnam Duong Thuy Dung membentangkan laporan mengenai tumpuan pasaran hartanah Da Nang pada suku kedua 2025.

Bagaimanakah CBRE Vietnam merekodkan perkembangan harga pangsapuri dan plot tanah di Da Nang pada separuh pertama 2025?

Cik Duong Thuy Dung: Menurut CBRE Vietnam, purata harga jualan rumah dan pangsapuri bertingkat tinggi di pasaran Da Nang dalam tempoh 6 bulan pertama 2025 ialah kira-kira 85 juta VND/m2, tertinggi di negara ini, lebih tinggi daripada purata harga jualan di Ho Chi Minh City (82 juta VND/m2) dan Hanoi (79 juta VND/m2); peningkatan sebanyak 27% berbanding tempoh yang sama tahun lepas (Hanoi meningkat kira-kira 30 - 35%, Ho Chi Minh City meningkat lebih daripada 20%).

Harga tanah di Da Nang pada separuh pertama 2025 juga akan meningkat sebanyak 15 - 20% di kebanyakan kawasan bandar utama dan lokasi utama di bandar; malah di kawasan utama di sepanjang pantai dan sungai, kenaikan harga boleh sehingga 20% - 25%. Ini adalah berita baik untuk pasaran Da Nang, tetapi dalam beberapa aspek, kos yang perlu dibayar oleh pembeli di sini adalah lebih tinggi.

Pada masa ini di Da Nang, nampaknya terdapat tanda-tanda "demam tanah", mengulangi keadaan pada tahun 2018 - 2020. Pada pendapat anda, adakah ini demam darat sebenar atau demam darat maya?

Cik Duong Thuy Linh: Apabila bercakap tentang demam tanah, kita perlu mengetahui secara khusus kawasan mana yang telah menaikkan harga tanah untuk menilai sama ada ia demam darat atau tidak? Takrifan demam tanah merangkumi kedua-dua kenaikan harga sebenar dan maya. Di sesetengah kawasan, kami mendapati terdapat banyak faktor seperti infrastruktur yang dipertingkatkan, perancangan keseluruhan segerak dan penyertaan pelabur berwibawa yang membantu meningkatkan harga tanah di sana.

Itu adalah kenaikan harga sebenar. Pembeli sendiri sekarang dah arif, tengok dan tahu harga tanah di sana memang lebih tinggi dari dulu. Namun, mereka masih sanggup membelanjakan wang untuk membeli, kerana itu adalah kenaikan harga sebenar. Walau bagaimanapun, terdapat juga kawasan yang mengalami kenaikan harga secara maya, iaitu kenaikan harga "susulan".

Maksudnya, ada kawasan yang belum ada apa-apa, tapi "somewhere heard" ada berkaitan infrastruktur, merger, atau projek nak masuk... jadi naik harga "follow suit". "Ikutan" itu sebenarnya berlaku di Da Nang, tetapi pada pendapat kami, demam harga maya di kawasan itu pada masa ini tidaklah seteruk pada 2018 - 2020.

Sepanjang tempoh 2018 - 2020, Da Nang mengalami demam tanah yang berpanjangan tetapi tidak banyak produk yang diperkenalkan ke pasaran. Pada tahun-tahun berikutnya, hampir tiada projek dilaksanakan di kawasan itu, tetapi dalam tempoh 2 tahun yang lalu, banyak projek telah diperkenalkan ke pasaran oleh pelabur yang bereputasi, dan kapasiti penggunaan projek ini sangat baik.

Cik Duong Thuy Dung menjawab temu bual dengan wartawan dari Vietnam Business.

Apabila melihat kepada serapan pasaran, kita lihat tempoh ini berbeza dengan 2018 - 2020. Oleh itu, kita tidak terlalu bimbang dengan demam tanah maya di Da Nang. Namun, dari perspektif pelabur individu atau pembeli individu terutamanya pembeli dari tempat lain, kita perlu berhati-hati tentang cara melabur.

Beberapa pendapat mengatakan bahawa baru-baru ini, apabila terdapat banyak bekalan pangsapuri, pelabur menaikkan harga tanah terlalu tinggi untuk "ayam kawanan" untuk membeli pangsapuri dan bukannya tanah. Apabila projek tanah melancarkan produk mereka ke pasaran, mereka menggunakan helah yang sama untuk "menghimpun" mereka kembali. Pada pendapat anda, adakah situasi "menggembala ayam" sebegini dan apakah penyelesaian untuk melindungi hak pembeli yang sah?

Cik Duong Thuy Dung: Sebenarnya, situasi "menggembala ayam" bukan sahaja berlaku di Da Nang tetapi juga di pasaran besar seperti Hanoi, Ho Chi Minh City... Jika harga tanah meningkat lebih daripada 30% hanya satu hari, maka keesokan harinya, ia sudah pasti demam maya, tidak pernah ada kes kenaikan harga tanah dalam realiti secepat ini. Saya boleh mengesahkan bahawa pembeli pintar tidak akan menerima kenaikan harga itu.

Mungkin demam tanah maya berlaku pada masa dahulu kerana pembeli takut jika tidak membeli, orang lain akan membeli semuanya. Walau bagaimanapun, pembeli menjadi lebih bijak dan tidak akan sekali-kali melabur dalam kawasan yang mempunyai demam maya yang jelas.

Sama ada terdapat situasi "menggembala ayam" atau tidak bergantung pada setiap kes dan setiap projek yang perlu dipertimbangkan. Saya fikir itu boleh menjadi "helah" untuk menjual rumah dan tanah. Bukan sahaja di Da Nang tetapi juga di pasaran lain, seperti Hanoi, terdapat situasi yang sama. Terdapat projek yang mengupah orang untuk beratur untuk membeli, tetapi pada hakikatnya ia adalah giliran maya…

Penyelesaian yang paling berkesan untuk masalah ini mesti datang dari pembeli sendiri untuk pelaburan peribadi atau untuk hidup. Amat sukar untuk membuktikan bahawa pemilik projek atau broker sengaja menaikkan harga, dan juga amat sukar bagi kerajaan untuk campur tangan dalam perkara ini. Oleh itu, cara terbaik ialah pembeli berwaspada untuk mengelak daripada terjerumus ke dalam perangkap keuntungan.

Jika dahulu, pembeli sangat tidak mengetahui tentang helah menaikkan harga dan "mengumpan ayam", kini mereka telah banyak diberi amaran. Mereka cukup bijak untuk mempertimbangkan sama ada pelaburan itu berkesan atau tidak, daripada mendengar iklan atau komitmen pemilik projek, kerana kontrak komitmen pun sangat longgar. Lebih daripada orang lain, pembelilah yang akan menyelamatkan diri daripada perangkap sedemikian.

terima kasih!

Hai Chau

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212