Pangsapuri berharga dari 5

Banyak cabaran dalam jangka masa pendek

Laporan pasaran hartanah Ho Chi Minh City yang baru dikeluarkan oleh Savills untuk suku keempat 2023 menunjukkan bahawa segmen pangsapuri sedang mengalami banyak cabaran jangka pendek.

Sehubungan itu, bekalan utama pada 2023 hanya akan mencecah 10,700 unit, jumlah terendah dalam tempoh 10 tahun lalu. Pada suku keempat 2023 sahaja, bekalan utama ialah 7,600 unit, tidak berubah suku ke suku tetapi turun 5% tahun ke tahun. Bekalan baharu menyumbang 37% daripada bekalan utama. Daripada jumlah itu, dua projek terkemuka, The Privia dan fasa seterusnya, The Glory Heights, mengetuai 88% daripada bekalan baharu. Sementara itu, laporan itu tidak merekodkan sebarang bekalan Gred A baharu pada suku tersebut.

Di samping itu, bilangan transaksi pangsapuri dalam tempoh 10 tahun yang lalu juga telah menurun sebanyak 7% setiap tahun. Dalam konteks kekurangan bekalan dan harga jualan yang tinggi pada 2023, pasaran hanya merekodkan 6,200 transaksi. Pada suku keempat sahaja, keadaan urus niaga bertambah baik dengan 3,000 unit, peningkatan sebanyak 52% suku ke suku dan 120% tahun ke tahun.

Bekalan utama yang dicatatkan pada 2023 adalah yang terendah dalam tempoh 10 tahun yang lalu.

Encik Troy Griffiths, Timbalan Pengarah Urusan, Savills Vietnam mengulas: "Cabaran jangka pendek segmen pangsapuri masih datang daripada kekurangan bekalan baharu dan harga jualan yang tinggi. Apabila sentimen pembeli rumah bertambah baik dan tidak terdapat terlalu banyak pilihan pelaburan alternatif, pasaran perumahan akan pulih."

Penyerapan bertambah baik 14 mata peratusan suku ke suku dan 23 mata peratusan tahun ke tahun kepada 40%. Bekalan baharu menyumbang 78% daripada volum urus niaga dan telah diserap 84%; projek-projek ini berprestasi baik berkat status undang-undang yang jelas sebelum pelancaran, tempoh pembayaran yang panjang, sokongan pinjaman bank dan harga yang boleh diakses daripada VND2-5 bilion/unit. Tidak termasuk bekalan baharu, urus niaga pasaran kekal lemah dengan hanya 670 unit dijual, bersamaan dengan kadar penyerapan 14%.

Laporkan transaksi pangsapuri mengikut data Savills.

Satu perkara positif dalam data Savills ialah pada 2024, bekalan baharu dijangka meningkat empat kali ganda berbanding 2023. Gred B akan menyumbang 44% daripada bahagian pasaran, Gred A akan mempunyai 37% manakala Gred C hanya akan mempunyai 19% daripada bahagian pasaran. Menjelang 2026, 40,800 unit daripada 116 projek dijangka dibuka untuk jualan.

Pangsapuri mampu milik hanya terdapat di wilayah sekitar Ho Chi Minh City.

Menurut laporan Savills, harga jualan utama pada suku keempat 2023 kembali ke paras 2020 iaitu VND69 juta/m2, turun 36% suku ke suku dan 45% tahun ke tahun selepas banyak projek mahal terpaksa menutup inventori mereka buat sementara waktu. Seiring dengan itu, produk di bawah VND2 bilion hilang sepenuhnya daripada pasaran tahun lepas. Bekalan berharga dari VND2-5 bilion mendahului pasaran dengan hampir 90%.

Antara 2024 dan 2026, bekalan pangsapuri berharga antara VND2-5 bilion akan berkurangan dengan ketara, manakala produk dalam julat VND5-10 bilion akan muncul untuk menguasai pasaran. Pembeli di Bandaraya Ho Chi Minh boleh memilih untuk meneroka wilayah jiran untuk lebih banyak pilihan rumah mampu milik. Menjelang 2024, Binh Duong, Dong Nai dan Long An dijangka menyumbang 96% daripada bekalan pangsapuri berharga di bawah VND5 bilion.

Menurut tinjauan Savills pada 2023 di 30 projek Gred A dan B, hasil sewa stabil tahun ke tahun pada 4.8% tetapi pertumbuhan nilai aset menurun sebanyak 1.9 mata peratusan tahun ke tahun kepada 2.9%/tahun. Oleh itu, jumlah keuntungan daripada pelaburan pangsapuri pada 2023 menurun sebanyak 1.7 mata peratusan berbanding tempoh yang sama tahun lepas kepada kira-kira 7.7%/tahun.

Cik Giang Huynh, Timbalan Pengarah, Ketua Penyelidikan dan S22M Savills HCMC menganalisis: "Keuntungan pelaburan daripada pangsapuri di HCMC cenderung menurun sedikit dalam tempoh 2019-2023. Menurut data kami, kawasan seperti Daerah 2, Daerah 3 dan Daerah 10 yang lama mempunyai keuntungan pelaburan tertinggi sejak kebelakangan ini".

Cik Giang Huynh, Timbalan Pengarah, Ketua Penyelidikan dan S22M Savills HCMC

Sepanjang dekad yang lalu, bekalan pangsapuri baharu di 22 daerah di Bandaraya Ho Chi Minh telah menyaksikan penurunan sebanyak 253,000 unit. Terutamanya, bekalan di kawasan lama Daerah 9 menurun sebanyak 21% dengan kenaikan harga sebanyak 15% setiap tahun. Bekalan di Daerah 1 juga berkurangan sebanyak 2% tetapi menyaksikan kenaikan harga yang ketara sebanyak 39% setiap tahun.

Pakar ini juga berkata walaupun jumlah keuntungan telah menurun sejak 5 tahun lalu, ia masih lebih tinggi daripada kadar faedah deposit. Ini menunjukkan bahawa pangsapuri masih merupakan saluran pelaburan yang menguntungkan. Dalam jangka pendek, hasil sewa dijangka meningkat berikutan penurunan bilangan pangsapuri yang diserahkan dan kadar faedah deposit akan kekal rendah.

Sumber: https://www.congluan.vn/can-ho-chung-cu-gia-tu-5--10-ty-dong-se-chiem-linh-thi-truong-giai-doan-2024-den-2026-post281674.html