Rundingan rasmi sedang dijalankan untuk meminda Undang-undang Tanah 2024 selepas satu tahun pelaksanaan. Mengapakah pindaan diperlukan?

Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar secara rasminya telah menghantar draf Undang-undang yang meminda dan menambah beberapa perkara dalam Undang-undang Tanah 2024 kepada beberapa unit untuk mendapatkan komen sebelum mengemukakannya kepada Dewan Undangan Negeri pada sesi ke-10.

Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar secara rasmi telah mendapatkan maklum balas mengenai draf Undang-undang yang meminda dan menambah beberapa perkara dalam Undang-undang Tanah 2024 - Foto: NGOC HIEN

Menurut sumber dari Tuoi Tre Online pada 28 Julai, Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar telah menghantar draf Undang-undang yang meminda dan menambah beberapa perkara dalam Undang-undang Tanah 2024 dan memorandum penjelasan mengenai draf undang-undang ini kepada beberapa unit untuk mendapatkan maklum balas.

Mengapakah perlunya pindaan Undang-undang Tanah 2024?

Dalam penyerahannya untuk draf Undang-Undang yang meminda dan menambah beberapa perkara Undang-Undang Tanah, Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar menyatakan bahawa selepas satu tahun pelaksanaan, selain daripada pencapaian tersebut, masih terdapat banyak halangan yang memerlukan kajian dan pindaan lanjut.

Secara khususnya, sistem perancangan dan pengurusan guna tanah semasa tidak serasi dengan model organisasi kerajaan tempatan dua peringkat.

Mewajibkan perancangan guna tanah tahunan di peringkat daerah meningkatkan prosedur, memanjangkan masa yang diperlukan untuk mengakses tanah dan melambatkan penggunaan tanah.

Undang-undang Tanah 2024 telah membenarkan kawasan yang mempunyai perancangan bandar dan luar bandar untuk mengurus guna tanah tanpa memerlukan pelan guna tanah yang berasingan, sebaliknya menggunakan pelan sedia ada untuk pengurusan.

Walau bagaimanapun, pada hakikatnya, kadar liputan perancangan bandar dan luar bandar masih rendah. Di banyak kawasan, perancangan tidak meliputi keseluruhan sempadan pentadbiran, bermakna walaupun dengan pelan sedia ada, pihak tempatan masih perlu mewujudkan pelan guna tanah tambahan, yang membawa kepada pertindihan dan pembaziran.

Menurut Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar, peruntukan dan pajakan tanah pada masa ini dijalankan terutamanya melalui lelongan hak penggunaan tanah atau proses bidaan untuk memilih pelabur.

Walau bagaimanapun, proses ini bergantung pada prosedur dan peraturan perundangan mengenai lelongan dan tender, jadi ia memerlukan masa persediaan yang agak lama.

Sementara itu, dalam banyak kes, masih sukar untuk memilih pelabur yang mempunyai kapasiti yang mencukupi, menyebabkan kemajuan projek tertangguh, tanah digunakan dengan perlahan, dan menjejaskan tarikan pelaburan.

Tambahan pula, bagi projek guna campur berskala besar dengan keperluan teknikal yang tinggi dan berperanan dalam mempromosikan pembangunan tempatan atau wilayah, pelabur yang mempunyai keupayaan yang luar biasa adalah penting.

Walau bagaimanapun, mekanisme pembidaan semasa memanjangkan proses pelaksanaan dan mungkin tidak memilih pelabur yang benar-benar memenuhi keperluan yang dijangkakan.

Tambahan pula, Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar berhujah bahawa lelongan mandatori hak penggunaan tanah untuk tanah lebihan untuk ibu pejabat dan tempat kerja, dan tanah yang diperoleh semula daripada penyamaan dan penjualan perusahaan milik negara untuk tujuan pembangunan ekonomi (termasuk kes di mana yuran penggunaan tanah atau yuran pajakan dikecualikan atau dikurangkan) memanjangkan proses, meningkatkan prosedur, dan meningkatkan kos pematuhan.

Ini menimbulkan kesukaran khusus untuk projek insentif pelaburan yang memerlukan tanah dalam konteks pelaksanaan model kerajaan tempatan dua peringkat dan penggabungan unit dan agensi pentadbiran pusat dan tempatan.

Meminda beberapa siri peraturan mengenai pengambilan tanah, peruntukan tanah dan penilaian tanah.

Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar percaya bahawa pada masa ini tiada peraturan mengenai pengambilan tanah untuk projek dengan keperluan khusus mengenai lokasi pelaburan, projek segera yang berkaitan dengan hal ehwal politik dan luar negara (seperti projek yang berkaitan dengan APEC), projek di zon perdagangan bebas, pusat kewangan antarabangsa, projek logistik, dan sebagainya.

Kementerian itu juga menunjukkan beberapa halangan dalam pengambilan tanah, pampasan dan penempatan semula yang perlu dipinda dalam undang-undang.

Khususnya, mengenai harga tanah, kementerian percaya bahawa Negeri – dalam peranannya sebagai wakil pemilik tanah – perlu melaksanakan haknya untuk mengawal dan menentukan harga tanah.

Khususnya, dalam pasaran utama (peruntukan tanah, pajakan, penukaran guna tanah, pengiktirafan hak guna tanah), harga tanah ditentukan oleh Negeri, tanpa mengira keputusan perundingan.

Dalam pasaran sekunder (pemindahan, pajakan, gadai janji, sumbangan modal menggunakan hak guna tanah), harga tanah ditentukan melalui persetujuan bersama antara pihak-pihak mengikut undang-undang sivil; Negara terutamanya mengawal pasaran melalui perancangan, instrumen kewangan, perancangan ruang dan infrastruktur.

Walau bagaimanapun, di bawah peraturan semasa, penilaian tanah Negeri di pasaran utama bergantung pada harga tanah pasaran sekunder dan keputusan firma perunding, sementara menentukan harga tanah tertentu masih mencabar.

Sebabnya adalah kerana banyak faktor mesti dipertimbangkan, yang mengakibatkan hasil penilaian yang tidak konsisten yang tidak mencerminkan dengan tepat sifat sebenar harga tanah di pasaran primer dan sekunder.

Ini menghalang peranan penting Negeri dalam mengawal selia harga tanah daripada digunakan sepenuhnya, di samping menjejaskan kemajuan akses tanah dan pelaksanaan projek pelaburan, malah meningkatkan kos dan memberi kesan kepada hak pelabur.

Penentuan harga tanah tertentu, terutamanya apabila menggunakan kaedah lebihan pada petak tanah atau kawasan untuk projek pelaburan oleh organisasi, juga menghadapi banyak kekurangan.

Kaedah ini bergantung pada keupayaan untuk mengumpulkan maklumat, harga pemindahan, kadar sewa, dan jenis serta bentuk perniagaan.

Sementara itu, pasaran hak guna tanah seringkali tidak menentu, kadangkala mengalami lonjakan mendadak dan ketidakstabilan. Penentuan tahap turun naik ini terutamanya berdasarkan data sejarah, yang tidak mencerminkan dengan tepat peningkatan nilai masa hadapan sebenar tanah tersebut.

Oleh itu, Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar percaya bahawa jika kaedah pengurusan harga tanah ini berterusan, harga yang ditentukan oleh negeri akan bergantung dan tertakluk kepada turun naik pasaran.

Tambahan pula, ada yang berpendapat bahawa peraturan yang mewajibkan penggunaan harga tanah tertentu apabila Negeri memperuntukkan tanah kepada organisasi pelaburan adalah eksploitatif, yang membawa kepada masa pemprosesan yang lebih lama, peningkatan kos, pengurangan daya saing dan memberi kesan negatif kepada tarikan pelaburan di kawasan tersebut.

Tambahan pula, risiko yang terlibat dalam menentukan harga tanah tertentu juga mewujudkan rasa bimbang dan takut akan tanggungjawab dalam kalangan sesetengah pegawai dan agensi berkaitan, memperlahankan proses penilaian tanah dan menjejaskan kemajuan projek pelaburan.

Kembali ke topik

NGOC HIEN

Sumber: https://tuoitre.vn/chinh-thuc-lay-y-kien-sua-luat-dat-dai-2024-sau-1-nam-thuc-thi-vi-sao-phai-sua-20250728215103237.htm