Pakar: Tidak harus meninggalkan kaedah "lebihan" dalam penilaian tanah

ANTD.VN - Kebanyakan pendapat di bengkel saintifik "Penilaian tanah yang sesuai untuk membersihkan projek" anjuran Akhbar Pelaburan pada petang 27 Julai mengatakan bahawa kaedah "lebihan" dalam penilaian tanah tidak boleh ditinggalkan, sebaliknya data input dan output harus diseragamkan.

Mengapa kaedah "lebihan" disyorkan untuk dihapuskan?

Pada masa ini, draf pindaan Dekri 44 dan Pekeliling 36 sedang dirujuk oleh Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar daripada kementerian, cawangan dan agensi berkaitan. Terdapat banyak pendapat berbeza yang berkisar tentang kaedah penilaian tanah semasa yang dicadangkan oleh agensi penggubal untuk dipinda, terutamanya penghapusan kaedah "lebihan".

Mengenai sebab cadangan untuk menghapuskan kaedah "lebihan", Encik Dao Trung Chinh, Pengarah Jabatan Perancangan dan Pembangunan Sumber Tanah, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar , Ketua Pasukan Editorial Undang-undang Tanah yang disemak, berkata bahawa kaedah penilaian, termasuk lebihan, perbandingan, potongan, kaedah pendapatan... semuanya digunakan dalam pasaran dunia, dan semuanya kaedah saintifik.

Walau bagaimanapun, Jawatankuasa Penggubalan mencadangkan untuk menangguhkan sementara dan tidak menggunakan kaedah lebihan, kerana kaedah lebihan meliputi kaedah perbandingan, potongan, pendapatan dan sebagainya.

"Masyarakat tempatan dan pelabur bimbang bahawa meninggalkan kaedah lebihan akan melambatkan penilaian tanah. Kami bertanya soalan sebaliknya: mengapa masih perlahan sekarang kita mempunyai kaedah lebihan? Sebabnya terletak di tempat lain," seorang wakil Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar bertanya.

Pakar: Tidak seharusnya meninggalkan kaedah

Gambaran Keseluruhan Bengkel

Beliau percaya kaedah lebihan semasa tidak sesuai untuk Vietnam dalam beberapa perkara seperti: Dalam kaedah ini, ambil anggaran hasil tolak anggaran kos. Dalam kos, kami mengira untuk 3, 5, 10 tahun kemudian, tetapi terdapat beberapa perkara yang tidak ketat. Jika menentukan kos, terdapat kos untuk faedah, pengiklanan, pengurusan projek. Dengan hasil, berapa lama masa yang diperlukan untuk membina, berapa lama masa yang diperlukan untuk menjual, apakah nisbah jualan, dsb.

"Pada pendapat saya, faktor-faktor ini sangat longgar. Contohnya, apabila membuat anggaran pembinaan untuk 3 atau 4 tahun, kosnya sangat berbeza. Memilih untuk menjual untuk 4 atau 5 tahun, kos juga sangat berbeza. Apatah lagi, anggaran peratusan jualan setiap tahun juga memberikan jawapan yang sangat berbeza. Jika kita tidak tegas, kehendak subjektif penilai akan memberi kesan yang besar, "kata T. Chinh.

Selain itu, menurutnya, apatah lagi bergantung kepada kadar kenaikan harga hartanah, kita tidak mempunyai agensi pemantau dan tidak mempunyai maklumat lengkap.

"Dengan semangat ini, kami mencadangkan untuk tidak menggunakannya buat masa ini, kerana tiada sistem pangkalan data dan tiada kemas kini," kata Encik Chinh.

Kuncinya ialah data standard.

Walau bagaimanapun, menurut sudut pandangan persatuan perniagaan seperti VCCI, Persatuan Penilaian Vietnam, Persatuan Harta Tanah Ho Chi Minh City (HoREA)... bersama-sama dengan ramai pakar dan perniagaan, menghapuskan kaedah ini tidak digalakkan dalam kedua-dua teori dan amalan, menyebabkan penilaian tanah kembali kepada tempoh sebelum 2007.

Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Ho Chi Minh (HoREA), berkata pada masa ini, Ho Chi Minh City mempunyai 320 projek, di mana 280 projek menggunakan kaedah lebihan, yang telah digunakan terutamanya dalam tempoh 8 tahun yang lalu. Sebabnya datang dari fakta bahawa sangat sukar untuk menggunakan kaedah lain.

Walau bagaimanapun, kaedah ini mempunyai potensi risiko yang besar. Memetik projek di sebuah wilayah, Encik Chau berkata bahawa agensi wilayah menggunakan kaedah lebihan untuk mengira nilai guna tanah pada kira-kira 900 bilion VND, tetapi agensi lain mengira angka itu pada 1,800 bilion VND, dan agensi lain mengiranya pada 1,300 bilion VND.

"Jadi mengapa terdapat ralat yang besar? Encik Chau berkata bahawa semua kaedah mesti berdasarkan data input, tetapi jika data tidak dikumpul dengan tepat, indeks harga purata tidak dapat ditemui."

Encik Tran Quoc Dung, Timbalan Ketua Pengarah Hung Thinh Corporation, berkata tanpa kaedah lebihan, banyak projek tidak boleh menggunakan kaedah lain kerana tidak ada aset yang serupa untuk dibandingkan, apatah lagi sekurang-kurangnya 3 aset diperlukan untuk perbandingan.

Wakil perniagaan ini juga berkata, secara realitinya, kaedah lebihan tidaklah sesulit yang diyakini Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar, kerana ia berdasarkan data pasaran, mempunyai keupayaan untuk menentukan potensi pembangunan, yang baik untuk kedua-dua perniagaan dan pengurus.

Di samping itu, kaedah lebihan menunjukkan maklumat seperti harga pembelian pangsapuri yang boleh diterima pasaran, andaian jualan, kos, dan lain-lain. Walaupun kaedah lain tidak mempunyai faktor-faktor ini, jika digunakan, terdapat kemungkinan pelabur akan memberikan harga yang tidak realistik dan tidak berkesan, dan negara tidak dapat mengumpul jumlah wang yang sesuai, dsb.

"Kami mengesyorkan mengekalkan kaedah lebihan kerana ia saintifik dan selaras dengan amalan antarabangsa. Kaedah lebihan telah dilaksanakan selama bertahun-tahun, walaupun terdapat banyak masalah, tetapi realiti di lokaliti telah membuktikan kebolehgunaannya. Terdapat banyak kes di mana kaedah lebihan tidak dapat ditentukan jika kaedah lebihan tidak digunakan" - ketua Kumpulan Hung Thinh mengulas.

Begitu juga, Peguam Nguyen Hong Chung, Pengerusi Lembaga Pengarah DVL Ventures - Naib Pengerusi Kelab Harta Tanah Hanoi juga menyatakan pendapatnya bahawa hakikat bahawa agensi penggubal percaya bahawa terdapat kekurangan pangkalan data untuk menentukan dan faktor subjektif yang berkaitan dengan orang tidak bermakna kaedah ini tidak sesuai. Kerana kedua-dua faktor ini berlaku dengan kaedah lain.

Beliau memberi contoh projek guna bercampur di mana pelabur mesti melaksanakan komponen seperti elektrik, jalan raya, sekolah, stesen dan sebagainya dan diserahkan kepada negeri, baki tiga kaedah tidak akan diguna pakai kerana tidak mengambil kira infrastruktur sosial yang dikembalikan kepada negeri untuk dieksploitasi.

Mengikut kaedah baki, kos ini termasuk dalam kos menyiapkan projek. Jika kaedah baki ditinggalkan, sukar untuk menentukan nilai projek yang dibentuk pada masa hadapan.

Peguam Tran Duc Phuong, Persatuan Peguam Bandar Ho Chi Minh, juga berkata bahawa asas untuk meninggalkan kaedah lebihan adalah tidak meyakinkan.

"Kami tidak boleh membelanjakan wang sekarang dan kemudian meletakkannya semula dalam 2-3 tahun kemudian, membuang masa dan tidak menyelesaikan masalah. Kaedah lebihan dikaitkan dengan banyak peraturan undang-undang, di mana peraturan itu membenarkan negeri mempunyai dasar untuk mengawal nilai yang boleh dicipta oleh hartanah. Ini adalah satu-satunya kaedah yang boleh mengira nilai ini ... ".

Prof. Dr. Hoang Van Cuong, ahli Jawatankuasa Kewangan dan Belanjawan Dewan Negara, juga berkata bahawa kaedah lebihan, jika faktor pengiraan tidak standard, bermakna input tidak standard, akan membawa kepada keputusan output yang tidak tepat. Pelabur sentiasa mahu mendapatkan harga keluaran yang paling rendah, manakala kos input adalah yang tertinggi, yang membawa kepada kerugian bajet.

Bagaimanapun, katanya, kaedah ini masih digunakan secara meluas di dunia, tanpa kerugian kerana tiada perbezaan harga dan pengelakan cukai. “Persekitaran perniagaan dan undang-undang mereka adalah telus dan berdisiplin.

Dalam persekitaran sedemikian, walaupun harga input lebih rendah daripada harga sebenar, apabila harga jualan mempunyai perbezaan, ia akan dikawal melalui cukai. Kaedah itu sendiri tidak menjadi masalah untuk dibelanjakan, tetapi ia disebabkan oleh mekanisme pengurusan" - Prof. Dr. Hoang Van Cuong berkata.

Pautan sumber