Pelabur melihat projek di Dong Nai - Foto: QUANG DINH
Undang-undang Tanah 2024 telah menyelesaikan banyak kelemahan daripada versi terdahulu, tetapi proses pelaksanaan masih mempunyai banyak masalah dan tidak sesuai untuk model kerajaan tempatan dua peringkat.
Berapa hari nak balas?
Bercakap dengan Tuoi Tre, Encik Pham Duc Toan - Pengarah Besar EZ Real Estate - berkata bahawa perniagaan kini menghadapi kesukaran dalam peralihan pengambilan dan peruntukan tanah. Pemindahan tugas pembersihan tapak dari peringkat daerah ke peringkat komune telah menimbulkan banyak cabaran kerana kapasiti profesional pegawai akar umbi tidak memenuhi keperluan. Sebaliknya, jika terlalu tertumpu di peringkat wilayah, ia akan menyebabkan beban berlebihan dan lambat pemprosesan. Selain itu, peringkat penentuan asal usul tanah juga memanjangkan kemajuan pembersihan tapak.
Encik Toan berkata bahawa jika proses desentralisasi tidak disertakan dengan panduan tepat pada masanya dan pelarasan dasar, penyediaan dan kelulusan pelan pampasan akan terus menghadapi kesukaran. Beliau mencadangkan memendekkan tempoh penilaian pembidaan, yang pada masa ini berlangsung sehingga 60 hari kerana "perusahaan selalunya perlu menulis permintaan untuk pelanjutan, sambil meningkatkan kos keselamatan tawaran."
Di samping itu, prosedur permit pembinaan juga merupakan halangan utama. Selepas projek mempunyai jumlah pelaburan dan reka bentuk asas, pencegahan kebakaran dan keperluan memerangi adalah yang paling rumit.
Bercakap kepada Tuoi Tre, Encik Le Huu Nghia - Pengarah Besar Syarikat Le Thanh - berkata bahawa perkara utama bagi projek hartanah secara am dan projek perumahan sosial khususnya ialah prosedur undang-undang yang panjang. Menurut Encik Nghia, untuk projek perumahan, daripada prosedur yang berlangsung selama 2 tahun, banyak projek bertahan sehingga 5 - 7 tahun.
Sebagai contoh, dalam projek perusahaan ini, hanya terdapat satu prosedur tetapi unit mempunyai pendapat yang berbeza, memaksa perusahaan untuk menukar, memanjangkan masa pemprosesan dan kos pelaksanaan. Apatah lagi apabila ada masalah yang memerlukan perundingan dengan agensi negeri, dokumen dihantar tetapi kadangkala tidak ada maklum balas selama sebulan sehingga menjadikan perusahaan "resah" kerana masa adalah wang.
Oleh itu, Encik Nghia percaya bahawa untuk prosedur pentadbiran, adalah perlu untuk menetapkan dengan jelas berapa hari yang diperlukan untuk mendapatkan hasil, jika tidak, perkara yang perlu dilakukan oleh perniagaan, siapa yang bertanggungjawab, dan setiap peringkat tertentu perlu dinyatakan dengan jelas.
"Jika anda meminta pendapat daripada agensi lain, berapa hari anda perlu menjawab? Jika tiada jawapan, bagaimana ia akan diselesaikan? Anda tidak boleh meminta pendapat dan kemudian menunggu selama berbulan-bulan dan bertahun-tahun tanpa melihat apa-apa keputusan. Jika melebihi had masa dan tiada resolusi, perusahaan perlu menghantar dokumen ke peringkat yang lebih tinggi untuk pengendalian," saran Encik Nghia.
Dilema penilaian tanah
Masalah yang paling sukar bagi kebanyakan perniagaan ialah penilaian tanah untuk menentukan bayaran guna tanah. Terdapat lokaliti yang meletakkan harga yang sangat tinggi, menyebabkan banyak projek "gagal". "Yuran guna tanah semasa masih menjadi masalah besar dalam pasaran, jadi perlu ada kaedah pengiraan yang sesuai. Apabila harga ditolak terlalu tinggi, bukan sahaja perniagaan malah pembeli rumah akan menderita," kata Encik Toan.
Menurut pakar dari jabatan analisis Yuanta Vietnam, keutamaan harus diberikan kepada mengalih keluar peraturan lapuk untuk menghapuskan kesesakan dalam pembangunan projek. Hakikat bahawa Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar perlu menyemak semula Undang-undang Tanah 2024 selepas hanya satu tahun pelaksanaan menunjukkan halangan semasa menghalang kemajuan.
Mulai 1 Julai 2025, Vietnam akan mengendalikan model kerajaan dua peringkat secara rasmi. Oleh itu, peraturan mengenai rancangan guna tanah tahunan di peringkat daerah menjadi bertindih, menyebabkan kelewatan projek dan harus dimansuhkan, menurut pakar ini.
Kerajaan telah mengeluarkan draf pertama Undang-undang Tanah yang disemak - "baik pulih" komprehensif dengan 68 peruntukan ditambah atau diselaraskan. Pakar menjangkakan Perhimpunan Kebangsaan akan meluluskannya semasa sesi Oktober, dengan ia berkuat kuasa mulai awal 2026.
En. Ngo Quang Phuc - Ketua Pengarah Kumpulan Phu Dong - mengira bahawa jika projek dari 2 tahun mengambil masa sehingga 5 tahun, kos kewangan perusahaan akan meningkat dengan ketara, kadangkala malah separuh daripada kos tanah. En. Phuc memberi contoh plot tanah 500 bilion VND, jika faedah untuk 2 tahun hanya 100 bilion VND, tetapi disebabkan masalah menyebabkan projek itu dibangunkan dalam 5 tahun, kos faedah boleh mencecah sehingga 250 bilion VND. "Negeri perlu mengurangkan prosedur supaya bukannya 2-3 tahun untuk menyiapkan projek itu, ia hanya mengambil masa 6 bulan hingga 1 tahun untuk disiapkan, membantu mengurangkan kos dan meningkatkan bekalan," kata Encik Phuc.
Terdapat projek yang mesti menjalankan 177 langkah sebelum pembersihan tapak.
Encik Nguyen Quoc Hiep - Pengerusi GP.Invest - pernah menggambarkan bahawa bilangan meterai yang mesti dicop untuk setiap projek dalam prosedur pentadbiran adalah kira-kira 38 - 40. Terdapat projek di mana perusahaan mesti menjalankan 177 langkah, berlangsung selama 360 hari untuk layak untuk dialog sebelum pembersihan tapak paksa.
Perwakilan Dewan Negara Hoang Van Cuong juga berkata bahawa masih terdapat kerumitan dalam prosedur pentadbiran dalam sektor hartanah. Bagaimanapun, beliau memberi amaran sekiranya hanya terdapat 4-5 langkah tetapi tidak jelas, ia boleh menyukarkan dan merumitkan membuat keputusan.
Sebaliknya, faktor penting yang perlu dipertimbangkan ialah: Berapa lama masa yang diperlukan untuk memproses projek? Adakah prosedur itu jelas, awam dan telus? Adakah peraturan itu konsisten dengan realiti? Kejelasan membantu untuk menetapkan tanggungjawab khusus, mengelakkan kesalahan umum.
Dr Can Van Luc percaya bahawa beban kos adalah punca langsung kenaikan harga perumahan. Di mana, kos pembersihan tanah dan tapak menyumbang bahagian yang semakin besar, terutamanya apabila senarai harga tanah baharu menghampiri harga pasaran, menyebabkan kewajipan kewangan perusahaan meningkat dengan mendadak.
Beliau menegaskan bahawa banyak projek tersekat bukan kerana kekurangan modal tetapi kerana prosedur kelulusan yang panjang, yang telah mengecilkan bekalan dan menaikkan harga perumahan. Jika proses ini diperbaharui, beribu-ribu projek boleh datang ke pasaran tidak lama lagi, menyumbang kepada peningkatan bekalan dan harga penyejukan.
Encik Tran Van Khai (Timbalan Pengerusi Jawatankuasa Perhimpunan Kebangsaan mengenai Sains, Teknologi dan Alam Sekitar):
Akan memotong banyak prosedur, sangat desentralisasi
Projek hartanah dalam pembinaan di Bandar Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH
Prosedur pentadbiran dalam sektor pembinaan masih rumit, rumit, dan berlapis-lapis. Sesetengah perniagaan mencerminkan bahawa "perkara yang paling sukar sekarang bukanlah modal atau tanah, tetapi prosedur pelaburan". Mereka mempunyai wang dan tanah, tetapi projek itu masih "tersekat" kerana beberapa siri permit dan penilaian.
Sebagai contoh, projek rumah keluarga tunggal mengambil masa lebih daripada setahun untuk mendapatkan permit bangunan kerana ia memerlukan satu demi satu fail untuk diserahkan dan disemak oleh banyak agensi. Malah terdapat projek hartanah di Hanoi yang mengambil masa beberapa tahun hanya untuk menyelesaikan prosedur untuk memulakan pembinaan.
Selain itu, kekurangan keseragaman dan konsistensi antara Undang-undang Pembinaan dan undang-undang berkaitan menyebabkan kekeliruan kepada pelabur. Pada masa ini, purata projek pembinaan tertakluk kepada peraturan kira-kira 5-7 undang-undang, menjadikan pelabur "tidak tahu peraturan mana yang perlu dipatuhi dengan betul".
Oleh itu, pindaan Undang-undang Pembinaan yang akan datang akan memberi tumpuan kepada memudahkan dan mengurangkan prosedur secara drastik, dengan semangat "mencipta dan bukannya mengawal". Khususnya, permit pembinaan akan dikecualikan untuk projek yang telah lulus penilaian dan dipendekkan kepada hanya satu prosedur pelesenan untuk projek lain, dengan masa pelesenan maksimum hanya 7 hari.
Seiring dengan itu adalah desentralisasi, pendelegasian kuasa dan tanggungjawab dalam pengurusan pembinaan dengan semangat desentralisasi maksimum, ditambah dengan mekanisme kawalan yang berkesan, pemantauan oleh teknologi dan data, mekanisme akauntabiliti, dan sekatan untuk pelanggaran. Dari situ, kami akan menggalakkan dan mewujudkan persekitaran yang sama rata untuk sektor swasta, menarik sumber sosial.
Sumber: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm
![[Foto] Setiausaha Agung Kepada Lam menghadiri perasmian Kongres Parti Kerajaan Pertama](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/10/13/1760321055249_ndo_br_cover-9284-jpg.webp)
Komen (0)