Penilaian hartanah untuk pelaburan memerlukan pemikiran yang mendalam dan berterusan tentang nilai pasaran

Menurut Profesor Madya, Dr. Nguyen Minh Ngoc, Ketua Jabatan Penilaian - Perniagaan Harta Tanah, Universiti Kewangan dan Pemasaran, Ho Chi Minh City, jika pelabur hanya mengetahui tentang harga dan mengumpul maklumat tentang harga, mereka akan terlepas kawasan pemikiran yang lebih menarik dan berkesan dalam aktiviti pelaburan mereka, iaitu memikirkan: Nilai pasaran.

Untuk lebih memahami isu berkaitan harga, nilai pasaran serta nilai (intrinsik, teras) hartanah, TG&VN mengadakan perbualan dengan Profesor Madya, Dr. Nguyen Minh Ngoc, Ketua Jabatan Penilaian - Perniagaan Harta Tanah, Universiti Kewangan dan Pemasaran, Ho Chi Minh City.

Profesor Madya Dr Nguyen Minh Ngoc yang dihormati, harga adalah salah satu faktor yang banyak mempengaruhi aktiviti pelaburan hartanah. Bolehkah anda menerangkan perkara ini dengan lebih jelas?

Tanah - Hartanah membawa harganya sendiri. Kenaikan harga yang berpatutan, atau kebanyakannya harga yang tidak munasabah di Vietnam, telah merangsang semua sektor masyarakat untuk mencari aktiviti pelaburan hartanah. Realiti objektif dan perkembangan subjektif dalam 30 tahun lalu harga tanah - hartanah telah menyebabkan ramai individu dan organisasi kehilangan keseimbangan emosi - kewangan - rasional mereka.

Harga tanah - hartanah adalah ungkapan monetari nilai tanah itu - hartanah, iaitu jumlah wang yang perlu dibayar untuk tanah - hartanah. Harga tanah - hartanah secara amnya adalah kuantiti yang berubah di sekitar nilai. Apabila penawaran dan permintaan tanah - hartanah sepadan, harga boleh mencerminkan dan sepadan dengan nilai tanah - hartanah itu, kes ini jarang berlaku. Harga tanah - hartanah akan lebih tinggi daripada nilai mereka jika bekalan adalah lebih rendah daripada permintaan. Sebaliknya, jika penawaran melebihi permintaan, harga akan lebih rendah daripada nilai.

Định giá bất động sản để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về giá trị thị trường

Profesor Madya, Dr. Nguyen Minh Ngoc. (Sumber: MERAH)

Ini adalah pengetahuan klasik dalam mikroekonomi . Walau bagaimanapun, atas banyak sebab yang berbeza, ramai orang sering berhenti (atau hanya tahu) secara umum seperti itu. Mereka sering tidak mempunyai keupayaan untuk mengaplikasi dan mengembangkan pemikiran untuk pelaburan hartanah. Orang sering berkata "Pasaran mempunyai suaranya sendiri" atau "Semua teori adalah kelabu. Hanya pokok kehidupan yang sentiasa hijau"... Daripada memahami dan memahami pengetahuan am, pelabur hartanah perlu membangunkan pemikiran mereka sendiri untuk setiap keputusan dan cara tertentu untuk melakukan.

Jadi apakah faktor yang biasanya mempengaruhi harga, tuan?

Harga selalunya ditentukan oleh hubungan penawaran dan permintaan di pasaran. Walau bagaimanapun, adalah perlu untuk memahami dengan betul dan komprehensif kategori "pasaran". Pasaran yang sering kita sebutkan di media seperti: pangsapuri, lot tanah, kawasan komersial... dengan kawasan popular, segmen dan barangan hanyalah sudut kecil daripada jumlah pasaran.

Jika kita melihat Vietnam seluas 365,000 kilometer persegi, ditambah dengan aset di atas tanah (termasuk kerja pembinaan dan aset yang dilampirkan pada tanah seperti pokok saka, dll.), pasaran keseluruhannya jauh lebih besar dan lebih pelbagai. Sebaliknya, jika kita hanya memikirkan tentang harga, mengumpul maklumat tentang harga, dsb., pelabur akan terlepas kawasan pemikiran yang lebih menarik dan berkesan dalam aktiviti pelaburan mereka. Itu memikirkan tentang: Nilai pasaran.

Ramai yang masih kabur tentang konsep nilai pasaran hartanah, bolehkah anda terangkan dengan lebih jelas?

Untuk memahami Nilai Pasaran, perlu terlebih dahulu memahami konsep Nilai (intrinsik - teras). Isu ini akan dibincangkan dengan lebih terperinci di bawah. Nilai pasaran Hartanah ialah fungsi dan kegunaan Hartanah yang digunakan untuk tujuan tertentu. Matlamat ini boleh menjadi pelbagai guna atau khusus untuk setiap individu atau organisasi. Pada hakikatnya, terdapat matlamat yang sangat pelbagai bagi subjek yang berbeza. Dalam erti kata lain, bilangan matlamat Hartanah boleh sehingga beribu-ribu atau lebih.

Orang sering bercakap tentang dua kategori nilai pasaran hartanah: nilai guna dan nilai tukaran. Hartanah bukan sahaja digunakan untuk hidup, untuk perniagaan, untuk mengaut keuntungan... tetapi juga untuk pelbagai tujuan, kadangkala untuk tujuan yang pelik.

Sebagai contoh, seseorang membeli sebidang tanah hanya untuk menunggu musim bunga untuk memerhatikan pertumbuhan serangga yang jarang ditemui; Atau ada jenis hartanah yang sangat sesuai untuk penjanaan modal kewangan. Apabila menggunakan hartanah ini untuk kewangan, ia akan menaikkan 100 bilion VND, tetapi jika dibeli dan dijual secara bebas, harganya hanya 30 bilion VND. Dalam erti kata lain, hartanah ini adalah hartanah kewangan.

Daripada contoh di atas, memikirkan tentang nilai pasaran hartanah melangkaui pandangan konvensional tentang jual beli atau hidup. Mereka melayani tujuan khusus tertentu yang datang dari pelbagai keperluan dalam pasaran. Dan harga sewa atau harga jualan percuma tidak boleh digunakan untuk mengukur nilai yang mereka bawa.

Oleh itu, pelabur perlu memperibadikan setiap hartanah untuk setiap segmen, setiap pelanggan individu untuk mengesan nilai pasaran dengan tepat. Nilai hartanah yang boleh dinikmati dan dirasai oleh individu atau organisasi dalam masyarakat dianggap sebagai Nilai Pasaran (Lebih luas daripada kategori harga).

Jadi, nilai pasaran bergantung pada nilai hartanah, tuan?

Nilai hartanah adalah yang paling menarik dan juga paling sukar untuk difahami dan diukur isu dalam penilaian hartanah. Daripada memahami nilai pasaran, pelabur hartanah boleh terus belajar dan menguasai isu-isu nilai hartanah. Tidak seperti nilai pasaran, nilai hartanah di sini bukan lagi daripada perkataan "pasaran". Dalam erti kata lain, sebelum ada pasaran, sebelum pembentukan pasaran, hartanah mempunyai nilai tersendiri.

Nilai adalah konsep abstrak, maksud tanah – hartanah dari segi kesesuaian, kepuasan terhadap keperluan manusia. Hartanah mempunyai keupayaan untuk memenuhi keperluan manusia dalam satu bentuk yang berasingan, tetapi nilainya dikaitkan dengan perkara, fenomena ke dalam sistem nilai keseluruhan melalui interaksi keperluan utama yang disebutkan di atas.

Profesor Madya Dr Nguyen Minh Ngoc mempunyai pengalaman bertahun-tahun dalam latihan mengenai penilaian hartanah dalam bidang tersebut. (Sumber: MERAH)

Daripada memahami nilai pasaran, pelabur hartanah boleh terus belajar dan menguasai isu nilai hartanah. Pasaran adalah kategori; borang; satu set konvensyen. Atau fahami pasaran sebagai satu set senario; konteks tertentu dengan turun naik dan fasa... Terdapat banyak pandangan, perspektif dan kenyataan tentang pasaran secara amnya, pasaran hartanah khususnya. Oleh itu, nilai pasaran hartanah juga berubah tanpa diduga.

Walau bagaimanapun, jika kita pergi ke dalaman, akar hartanah, kita akan mendapati nilai teras hartanah. Nilai teras ini, jika dikaitkan dengan keperluan asas tamadun manusia yang tidak berubah, akan mewujudkan sistem nilai asas hartanah yang tidak bergantung pada mana-mana pasaran, di mana-mana sahaja di dunia .

Bolehkah anda memberikan beberapa contoh khusus supaya pembaca kami lebih memahami nilai teras Hartanah?

Contohnya, hutan purba, pulau di tasik air tawar, gua, puncak gunung... sentiasa mempunyai nilai. Tetapi tidak ada pasaran berasingan (sub-pasaran) untuk jenis hartanah ini. Contoh lain, batu Ruby merah tulen dengan warna Darah Merpati yang terletak jauh di dasar Tasik Thac Ba, wilayah Yen Bai mempunyai nilai intrinsik yang sangat besar.

Walau bagaimanapun, ia tidak mempunyai nilai pasaran kerana dua kes yang mungkin: 1/ kerana ia terletak di bawah tasik, ia tidak didapati dimasukkan ke dalam pasaran batu permata yang beroperasi; 2/ pasaran batu permata masih belum terbentuk di Vietnam atau di dunia (Apabila orang tidak menganggap Ruby ini berharga kerana mereka tidak memahaminya sepenuhnya).

Jika kita mempertimbangkan masalah dari sudut nilai guna dan nilai tukaran harta tersebut, batu ini tidak mempunyai nilai guna (tiada nilai pasaran). Sebaliknya, jika Ruby ini ditemui dan ditukar untuk perjalanan ke seluruh dunia, ia akan mengembangkan nilai tukarannya, berubah menjadi hubungan nilai pasaran (keseronokan dan perasaan orang yang menerima batu itu), dan bukan dalam kategori harga. Pelaburan hartanah di Vietnam perlu menggunakan sekolah ini untuk mengenal pasti nilai tersembunyi, kemudian membawanya ke dalam pasaran hartanah. Malah mewujudkan pasaran cawangan untuk kegunaan atau pertukaran.

Jadi, pada pendapat anda, untuk melabur secara berkesan dalam hartanah, apakah faktor yang perlu diberi perhatian oleh pelabur?

Malah, dalam banyak kajian mengenai "jenis" hartanah yang dianggap unik di Vietnam (tetapi popular di dunia, atau di mana tiada pasaran cawangan untuk jenis hartanah itu di dunia), saya menemui sejenis hartanah yang tidak pernah diketahui dan diedarkan dalam pasaran hartanah Vietnam. Sebabnya ialah Vietnam sedang membangun, dalam tempoh 30 tahun yang lalu, peserta pasaran sering menumpukan pada “jenis” yang mudah diakses, dengan sedikit penerokaan, sedikit pemikiran kreatif…

Oleh itu, apabila menggunakan kepakaran dan kapasiti penilaian hartanah dengan baik, pelabur benar-benar boleh mencari "berlian" berharga yang tidak terkira banyaknya terletak di pasaran yang tiada siapa yang ambil. Dalam erti kata lain, ini adalah peluang untuk pelabur memiliki aset hartanah yang berharga dan mampan pada harga yang sangat murah.

Walau bagaimanapun, pelabur juga perlu memahami trend utama dunia, undang-undang semula jadi yang berkaitan dengan hartanah dan memerlukan keupayaan dan kaedah untuk meramalkan "pusingan" manusia untuk mengukur nilai hartanah. Bahtera Nuh tidak akan bernilai (atau tidak bernilai) tanpa banjir besar. Nuh tidak akan membina bahtera tanpa "bisikan" seseorang (ramalan, mimpi).

Oleh itu, penilaian hartanah untuk pelaburan memerlukan pemikiran yang mendalam dan berterusan tentang Harga - Nilai pasaran - Nilai (teras - intrinsik). Penilaian hartanah untuk pelaburan bukan sahaja perlu mengikuti rapat dan pengalaman yang mendalam dalam pelbagai aspek dan pelbagai lapisan dalam pasaran hartanah khususnya dan dalam kehidupan amnya, tetapi juga perlu terus belajar dan melengkapkan pengetahuan akademik sehingga mereka berhenti melabur.

terima kasih!

Sumber