Pelabur hartanah masih "lihat banyak, beli sedikit"

Walaupun pasaran hartanah dilihat semakin pulih, dengan banyak aktiviti jualan dan pengenalan projek dijalankan semula, kecairan masih perlahan.

Laporan penyelidikan pasaran baru-baru ini oleh Batdongsan.com.vn menunjukkan bahawa pada Mei 2024, pasaran hartanah di Ho Chi Minh City mengalami banyak perubahan dalam harga jualan dalam beberapa segmen, tetapi permintaan untuk membeli menurun dan permintaan untuk menyewa meningkat.

Secara khusus, purata harga jualan pangsapuri di Ho Chi Minh City ialah kira-kira 50 juta VND/m2, peningkatan sebanyak 1 juta VND/m2 berbanding harga jualan April sebelumnya. Khususnya, harga jualan rumah depan jalan di Ho Chi Minh City telah meningkat dengan lebih kukuh, daripada purata 214 juta VND/m2 pada April 2024, kini sehingga 217 juta VND/m2.

Permintaan untuk carian dan bilangan penyenaraian hartanah di Ho Chi Minh City meningkat sedikit berbanding bulan sebelumnya. Sehubungan itu, permintaan untuk membeli hartanah di Ho Chi Minh City meningkat sebanyak 3%, bilangan penyenaraian hartanah meningkat sebanyak 9% berbanding bulan sebelumnya. Peningkatan paling kukuh dalam penyenaraian adalah dalam segmen rumah persendirian (naik 10%), pangsapuri dan tanah (kedua-duanya naik 6%).

Vila ialah jenis hartanah yang mengalami penurunan 2% dalam penyenaraian bulan lepas. Segmen ini juga tidak melihat bekalan baharu. Jenis hartanah lain seperti plot tanah dan rumah bandar mengekalkan trend rata, manakala bilangan carian untuk rumah persendirian dan rumah bandar untuk dijual menurun sebanyak 4% berbanding bulan sebelumnya.

Berbeza dengan permintaan untuk membeli dan menjual, bilangan carian sewa terus berkembang pesat bulan lepas. Sehubungan itu, bilangan penyenaraian sewa hartanah meningkat dalam kebanyakan jenis (pangsapuri meningkat sebanyak 12%, rumah bandar dan rumah tumpangan meningkat sebanyak 8%, dan pejabat untuk disewa meningkat sebanyak 10% berbanding April).

Menjelaskan fenomena ini, Encik Nguyen Thai Binh , Ketua Pegawai Eksekutif Syarikat Saham Bersama Dong Tay Land, berkata pada masa ini, disebabkan permintaan tinggi untuk perumahan sebenar, manakala pasaran kekurangan bekalan produk, ramai orang terpaksa menyewa rumah.

Menurut En. Binh, dalam tahun pasaran yang baik seperti 2018 - 2021, pelanggan tidak berminat dengan harga jualan (berapa banyak wang bagi setiap meter persegi), sebaliknya berapa banyak wang yang perlu mereka belanjakan dahulu untuk membeli hartanah. Kerana apabila membeli apartmen, pelanggan membayar 30% terlebih dahulu, dan meminjam baki 70%.

Kemudian, untuk menarik lebih ramai pelabur, pelabur memperkenalkan polisi bahawa pelanggan hanya perlu membayar 25% terlebih dahulu dan meminjam 75%, nisbah ini kemudiannya diselaraskan ke bawah ke arah 20 - 80%, 15 - 85%, 10 - 90%. Walaupun ketika wabak Covid-19 melanda, konsep membeli rumah dengan harga 0 VND muncul di pasaran, bermakna pelanggan tidak perlu membayar awal, terdapat sekurang-kurangnya 3 projek menggunakan polisi ini.

Walau bagaimanapun, apabila pasaran perlahan, pelanggan mula mempertimbangkan harga jualan dengan lebih berhati-hati. Sebagai contoh, sebuah apartmen di Ho Chi Minh City dengan harga lebih 50 juta VND/m2, dengan 2 bilik tidur dan harga lebih 3 bilion VND sudah tentu sukar untuk dijual pada masa ini, ia mestilah di bawah 2.5 bilion VND/apartmen untuk lebih mudah dijual.

"Pada peringkat ini, pelanggan sangat teragak-agak dalam memilih jumlah harga terkecil dan apabila mengira harga seunit, ia juga mesti munasabah. Ini adalah masalah yang sukar bagi pelabur," kata Ketua Pegawai Eksekutif Syarikat Saham Bersama Dong Tay Land.

Tinjauan oleh Dat Xanh Services Institute of Economics - Finance - Real Estate (DXS-FERI) daripada bekalan baharu di pasaran Hanoi, Ho Chi Minh City, Binh Duong , Da Nang, Nha Trang menunjukkan bahawa bilangan pangsapuri berharga 2.5 - 3.5 bilion VND menyumbang 27%; pangsapuri berharga 3.5 - 5 bilion VND menyumbang 26%; pangsapuri berharga melebihi 5 bilion VND menyumbang 24% dan hanya 16% pangsapuri mempunyai harga jualan di bawah 2.5 bilion VND. Sementara itu, sehingga 67% daripada lebih 1,000 pelanggan yang ditinjau berminat dengan pangsapuri berharga di bawah 2.5 bilion VND.

Malah, pelabur tidak boleh menawarkan harga jualan yang lebih rendah untuk projek baharu kerana kos pelaburan telah meningkat terlalu banyak, termasuk kos tanah, kos pembinaan, kos pelaburan, kos pelaksanaan perniagaan, kos kewangan, dll.

Meramalkan arah pemulihan pasaran hartanah, pakar mengatakan bahawa jenis hartanah yang memenuhi keperluan perumahan sebenar akan pulih lebih baik daripada jenis spekulatif.

Menurut Encik Ngo Quang Phuc, Ketua Pengarah Kumpulan Phu Dong, mulai sekarang hingga akhir tahun 2024, kuasa beli masih hanya tertumpu kepada kumpulan yang mempunyai keperluan perumahan sebenar. Mungkin terdapat sekumpulan kecil pelabur yang kembali ke pasaran, tetapi tidak mencukupi untuk mencipta kejayaan dalam kecairan. Pemulihan di sini akan menjadi kukuh dalam segmen pangsapuri dengan harga yang berpatutan untuk majoriti. Sebagai contoh, perumahan sosial, pangsapuri sederhana dan mampu milik sememangnya mempunyai permintaan yang tinggi dan sesuai dari segi kewangan untuk majoriti pembeli rumah. Jenis lain akan dikawal oleh potensi pertumbuhan ekonomi .

Encik Nguyen Quoc Anh, Timbalan Ketua Pengarah Batdongsan.com.vn juga berkata bahawa jenis hartanah yang didiami orang ramai seperti pangsapuri dan rumah persendirian memainkan peranan utama dalam pasaran. Bagaimanapun, pasaran hartanah masih menghadapi kesukaran dalam aliran tunai dan memerlukan lebih masa untuk menyelesaikan masalah tersebut.

"Pada masa ini, banyak aliran tunai dalam bon dan projek yang masih belum menyelesaikan isu undang-undang. Pada masa ini, dasar diperlukan untuk menggalakkan aliran tunai ke pasaran. Jumlah deposit simpanan rakyat masih sangat besar, dan jika masalah ini tidak diselesaikan, pasaran tidak dapat pulih sepenuhnya. Selepas ini diselesaikan, pasaran benar-benar akan memasuki tempoh pemulihan dan kestabilan," kongsi En. Quoc Anh.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-bat-dong-san-van-xem-nhieu-mua-it-d218270.html