Paradoks pasaran, kedua-dua kekurangan dan lebihan; sebab 'gelombang' pelaburan mencurah-curah ke banyak lokaliti

Pasaran di wilayah dan bandar menarik modal pelaburan, inventori semakin besar, masa untuk mengeluarkan buku merah pertama telah dipendekkan sejak 1 Ogos... adalah berita hartanah terkini.

Hartanah terkini: Perspektif projek Harbour Centre Hai Phong . (Sumber: Silk Path Hotel Company Limited)

Melancarkan projek baharu secara berterusan di kawasan setempat

Baru-baru ini, Hai Phong telah mengalu-alukan projek baharu, Harbour Center, yang terletak di 3 Le Lai Street, Daerah Ngo Quyen. Projek ini merangkumi 74 lot bersebelahan, rumah kedai (rumah bandar komersial), dengan skala 5 tingkat, jumlah kawasan boleh guna kira-kira 400 m2. Di mana, kawasan lantai berkisar antara 68.6 - 161.8 m2, bahagian hadapan biasa adalah dari 6-13.8 m. Projek ini mempunyai keluasan lebih 11,000 m2, yang dilaburkan oleh Silk Path Hotel Company Limited.

Hung Yen mengalu-alukan bekalan projek baharu, The Fibonan - sebuah bangunan bercampur 32 tingkat dengan 3 tingkat bawah tanah milik vila dan projek perumahan Hung Thinh - komune Cuu Cao, daerah Van Giang (Hung Yen). Projek ini dilaburkan oleh An Phu Invest. Skala The Fibonan ialah 20,992m2, di mana keluasan tanah pembinaan adalah 4,370m2 dengan 656 unit, dengan keluasan pelbagai dari 43-96m2.

Ha Nam mempunyai projek baharu bernama Sun Urban City Ha Nam. Projek itu terletak di pusat baharu bandar Phu Ly dengan skala lebih 400 hektar, di mana 200 hektar adalah untuk pembangunan permukaan air, 19 hektar untuk taman Sun World, 17 hektar untuk tasik landskap, 28 hektar untuk pentadbiran baharu, 13 hektar untuk taman dalaman dan 60 hektar untuk projek. Dari segi jenis produk, projek ini adalah pelbagai dengan pangsapuri, rumah kedai dan vila dengan 40 bangunan 9 tingkat termasuk kira-kira 15,000 pangsapuri, 4,500 rumah bandar komersial dan 1,200 vila berkembar dan berkembar.

Thanh Hoa juga mengalu-alukan bekalan projek baharu daripada projek Central Riverside. Projek ini terletak di wad Dong Hai, bandar Thanh Hoa, yang dilaburkan oleh Taseco Land. Diketahui Central Riverside mempunyai keluasan 15.6 hektar dengan 493 produk. Daripada jumlah itu, terdapat 339 rumah bandar dengan keluasan 80-134 m2, 94 rumah kedai dengan keluasan 104-197 m2 dan 60 vila dengan keluasan 180-361 m2.

Bac Giang mempunyai projek baharu yang dipanggil The Terra – Bac Giang oleh pelabur Van Phu – Invest. Projek ini terletak di kawasan bandar selatan, wad Dinh Ke (bandar Bac Giang). Projek ini dibentuk di kawasan seluas 45,059 m2 termasuk 2 menara setinggi 28 tingkat dengan jumlah 688 pangsapuri, 66 vila dan 43 rumah bandar.

Encik Le Dinh Chung, Pengarah Besar SGOHomes, berkata bahawa sebenarnya, pangsapuri Hanoi masih mengekalkan daya tarikan mereka dan masih menguasai pasaran dalam kedua-dua kediaman dan pelaburan. Walau bagaimanapun, sejak suku kedua tahun ini, segmen ini telah mula berkongsi pai pelaburan dengan segmen dan pasaran lain berikutan ledakan kukuh hartanah wilayah. Selain ledakan projek baharu dalam pasaran wilayah, sebab sebenar juga berpunca daripada fakta bahawa harga hartanah di Hanoi dalam semua segmen pada masa ini terlalu tinggi, membuatkan pelabur mendapati ia tidak lagi menarik.

Gelombang migrasi bermula pada Mac 2024 dan semakin kuat. Dalam gelombang migrasi, pelabur mencari peluang di sepanjang paksi ekonomi yang berkaitan dengan taman perindustrian, wilayah dengan ekonomi maju, di sepanjang paksi trafik maju seperti Bac Ninh - Bac Giang; Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh.

Inventori semakin berkembang

Menurut maklumat di Cafebiz, data Kementerian Pembinaan menunjukkan bahawa pada bulan pertama tahun ini, pasaran hartanah secara beransur-ansur kembali aktif, bilangan pelanggan yang mencari dan berdagang juga meningkat secara beransur-ansur. Bilangan urus niaga hartanah pada awal 2024 meningkat hampir 30% berbanding penghujung 2023.

Walau bagaimanapun, pasaran hartanah masih menghadapi banyak kesukaran. Khususnya, bilangan projek yang telah siap, projek baru berlesen dan projek yang layak untuk dijual pada masa hadapan semuanya lebih rendah daripada tempoh yang sama pada 2023. Terutamanya, inventori hartanah masih sangat besar, terutamanya rumah dan tanah individu dengan 19,323 produk, meningkat 43% berbanding akhir tahun lepas.

Laporan kewangan 10 syarikat hartanah membangunkan perumahan yang disenaraikan di bursa saham juga menunjukkan bahawa jumlah nilai inventori setakat 31 Jun adalah lebih daripada VND269,135 bilion, peningkatan hampir 3% dalam tempoh yang sama. Malah, sejak beberapa tahun kebelakangan ini, nilai inventori banyak syarikat tidak berkurangan malah semakin "membungkuk".

Inventori perusahaan direkodkan dalam dua kategori: hartanah siap dan hartanah belum siap. Bagi hartanah siap, dalam konteks pasaran yang sukar, banyak perusahaan telah menangguhkan rancangan mereka untuk mengeluarkan barangan sehingga pasaran menjadi hangat, menyebabkan nilai inventori di sesetengah perusahaan tidak berkurangan.

Untuk hartanah yang belum selesai, ini adalah jenis inventori utama perusahaan hartanah. Sebab peningkatan berterusan dalam inventori hartanah yang belum selesai ialah isu undang-undang dalam banyak projek telah tersekat selama bertahun-tahun. Dapat dilihat selepas tempoh letupan bekalan pasaran (2018), kelulusan projek perumahan di kawasan bandar juga mula perlahan, berikutan masalah prosedur perundangan yang semakin mendalam. Ini menyebabkan bekalan dalam pasaran semakin berkurangan sejak beberapa tahun, terutamanya di bandar-bandar besar seperti Ho Chi Minh City dan Hanoi.

Selain itu, satu lagi sebab untuk inventori yang tinggi ialah pasaran sedang melalui tempoh pembangunan yang hangat, ramai pelabur mencurahkan banyak wang ke wilayah untuk membangunkan projek spekulatif dan pelaburan seperti tanah, hartanah resort, dll.

Sehingga kini, pasaran pelaburan terbantut, menyukarkan untuk mencari pembeli dan tidak dapat mencairkan walaupun selepas siap. Dengan jenis inventori ini, perniagaan akan menghadapi kesukaran untuk menyelesaikannya dalam konteks pasaran umum yang belum lagi rancak.

Laporan Batdongsan.com.vn juga menunjukkan bahawa, secara paradoks, walaupun pasaran kekurangan bekalan baharu, inventori perniagaan hartanah tersenarai masih besar, menunjukkan bahawa produk tidak sepadan dengan keperluan sebenar pasaran.

Ho Chi Minh City sedang menyesuaikan diri dan belum lagi membina senarai harga tanah baharu.

Senarai harga tanah baharu Ho Chi Minh City akan dibangunkan dan diguna pakai mulai 1 Januari 2026. Pada masa ini, Bandaraya sedang melaksanakan senarai harga terlaras mengikut Undang-undang Tanah 2024.

Maklumat di atas telah diberikan oleh Pengarah Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar Nguyen Toan Thang pada mesyuarat sosio-ekonomi pada petang 1 Ogos.

Pengarah Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh Nguyen Toan Thang pada mesyuarat sosio-ekonomi Bandaraya pada 1 Ogos. (Foto oleh Van Anh)

Menurut Encik Thang, dalam pelaksanaan Undang-undang Tanah 2024 (pindaan), Jawatankuasa Rakyat Wilayah dibenarkan mempertimbangkan, menggunakan atau menyelaraskan senarai harga tanah lama. Atas dasar itu, Ho Chi Minh City mempunyai dasar pelarasan tetapi masih belum membina senarai harga baharu.

Pelarasan harga tanah terdiri daripada 7 langkah, pada masa ini Jabatan telah menyiapkan 6 langkah. Semua data yang dikumpul oleh unit perunding di seluruh kawasan telah ditentukur semula dan dipindahkan ke kumpulan kerja Majlis Rakyat HCMC untuk semakan dan penilaian.

Jabatan sedang melaraskan dan mengemas kini harga transaksi tanah semasa, harga pampasan yang diluluskan, dan harga pasaran khusus untuk memastikan tiada kerugian dalam konteks senarai harga lama yang terlalu rendah.

Encik Nguyen Toan Thang memberi contoh, di kawasan itu terdapat beberapa jalan dengan senarai harga lama hanya 1-2 juta VND/m2. Sementara itu, harga transaksi sebenar adalah sehingga 100-200 juta VND/m2. Oleh itu, City perlu menyesuaikan semula untuk mempunyai senarai harga yang paling sesuai untuk digunakan dalam tempoh ini.

Pada bulan Julai, bilangan rekod tanah di Bandaraya Ho Chi Minh terus meningkat dengan hampir 40,000 rekod, yang majoritinya masih rekod penjualan dan gadai janji. Hasil yang berkaitan dengan tanah di Ho Chi Minh City adalah lebih daripada 12,000 bilion dalam tempoh 7 bulan yang lalu.

Menurut Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Bandar Ho Chi Minh Vo Van Hoan, orang ramai dan pendapat umum sangat berminat dengan senarai harga tanah baharu itu. Oleh itu, maklumat ini perlu dibincangkan dan dipertimbangkan dengan teliti.

Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar sedang melengkapkan langkah terakhir untuk menyerahkan kepada Jawatankuasa Rakyat Bandar Ho Chi Minh untuk mengeluarkan senarai harga tanah tempatan mengikut Undang-undang Tanah 2024.

Pendekkan masa untuk mengeluarkan buku merah pertama mulai 1 Ogos

Kerajaan baru sahaja mengeluarkan Dekri No. 101/2024/ND-CP (Decree 101) yang mengawal selia kajian asas tanah, pendaftaran sijil hak guna tanah, pemilikan aset yang dilampirkan pada tanah dan sistem maklumat tanah. Dekri ini berkuat kuasa mulai 1 Ogos.

Khususnya, Dekri 101 dengan jelas menetapkan bahawa masa untuk pendaftaran pertama tanah dan aset yang dilampirkan pada tanah adalah tidak lebih daripada 20 hari bekerja.

Masa pengeluaran sijil hak guna tanah pertama (buku merah) dan sijil pemilikan hartanah yang dilampirkan pada tanah (buku merah jambu) adalah tidak melebihi 3 hari bekerja.

Mengikut peraturan di atas, keseluruhan proses pendaftaran tanah dan aset yang melekat pada tanah buat kali pertama dan pengeluaran buku merah dan merah jambu buat kali pertama adalah tidak melebihi 23 hari bekerja.

Bagi komune pergunungan, pulau-pulau, kawasan terpencil, kawasan yang mempunyai keadaan sosio-ekonomi yang sukar, dan kawasan yang mempunyai keadaan sosio-ekonomi yang sukar, masa pemprosesan untuk prosedur pengeluaran buku merah pertama ditambah sebanyak 10 hari bekerja.

Sementara itu, mengikut peraturan sebelum ini, masa untuk menjalankan prosedur pengeluaran buku merah pertama adalah tidak melebihi 30 hari dari tarikh penerimaan dokumen yang sah dan tidak melebihi 40 hari untuk kawasan terpencil.

Justeru, dalam dekri yang baru dikeluarkan, Kerajaan telah memendekkan masa bagi prosedur pendaftaran dan pengeluaran buku merah dan buku merah jambu buat kali pertama.

Masa untuk pengeluaran pertama buku merah dikira dari tarikh penerimaan dokumen yang lengkap dan konsisten seperti yang ditetapkan dalam Perkara a, Fasal 1, Perkara 19, Dekri 101.

Seiring dengan itu, Dekri 101 juga secara khusus mengawal pendaftaran tanah dan aset yang dilampirkan kepada tanah.

Menurut keputusan ini, masa pendaftaran perubahan tanah dan harta yang melekat pada tanah, dan pemberian sijil hak guna tanah dan pemilikan harta yang melekat pada tanah dilaksanakan seperti berikut:

– Dalam kes penukaran hak guna tanah pertanian tanpa mengikut pelan penyatuan tanah atau pertukaran plot, atau dalam kes pemindahan, pewarisan, derma hak guna tanah, pemilikan aset yang melekat pada tanah, sumbangan modal menggunakan hak guna tanah, pemilikan aset yang melekat pada tanah, ia tidak melebihi 10 hari bekerja.

– Sekiranya menjual atau menyumbang modal dengan aset yang dilampirkan pada tanah yang dipajak oleh Negeri dengan kutipan sewa tanah tahunan, had masa tidak melebihi 10 hari bekerja dan tidak termasuk masa untuk menentukan harga tanah dan menandatangani kontrak pajakan tanah.

– Sekiranya menyewa atau menyewakan semula hak guna tanah dalam pembinaan infrastruktur dan projek perniagaan, ia tidak boleh melebihi 5 hari bekerja.

– Sekiranya pembatalan pendaftaran untuk pajakan atau pajakan semula hak guna tanah dalam pembinaan infrastruktur dan projek perniagaan, ia tidak boleh melebihi 3 hari bekerja.

Kandungan pendaftaran pertama tanah dan harta yang melekat pada tanah termasuk: maklumat tentang pengguna tanah; pemilik harta yang melekat pada tanah; orang yang diberikan tanah untuk pengurusan termasuk nama, dokumen peribadi, entiti undang-undang, alamat pengguna tanah, pemilik harta yang berkaitan dengan tanah dan orang yang diberikan tanah untuk pengurusan.

Maklumat plot tanah termasuk nombor plot, nombor helaian peta, alamat, kawasan, jenis tanah, borang guna tanah, asal guna tanah dan maklumat lain tentang plot tanah.

Maklumat mengenai aset yang dilampirkan pada tanah termasuk jenis aset, alamat, kawasan pembinaan, keluasan lantai, kawasan boleh guna, bentuk pemilikan, tempoh pemilikan dan maklumat lain mengenai aset yang dilampirkan pada tanah.

Keperluan untuk pendaftaran hak guna tanah, harta yang melekat pada tanah atau hak pengurusan tanah atau pengeluaran sijil hak guna tanah, pemilikan harta yang melekat pada tanah untuk plot tanah dan harta yang melekat pada tanah.

Lain-lain permintaan pengguna tanah, pemilik aset yang melekat pada tanah, dan orang yang diberikan tanah untuk pengurusan mengikut peruntukan undang-undang mengenai tanah (jika ada).

Mengenai tempat untuk menerima dokumen dan memulangkan hasil prosedur pendaftaran tanah dan aset yang dilampirkan pada tanah, Dekri 101 menetapkan: agensi yang menerima dokumen dan memulangkan keputusan termasuk jabatan sehenti mengikut peraturan Jawatankuasa Rakyat wilayah mengenai penerimaan dokumen dan keputusan pemulangan di peringkat provinsi, daerah dan prosedur pentadbiran; pejabat pendaftaran tanah; cawangan pejabat pendaftaran tanah.

Pemohon untuk pendaftaran boleh memilih untuk menghantar permohonan mereka dengan cara berikut: terus di agensi yang ditetapkan, melalui perkhidmatan pos, di lokasi yang dipersetujui antara pemohon dan pejabat pendaftaran tanah, atau di portal perkhidmatan awam negara atau portal perkhidmatan awam wilayah.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html