Pelabur 'teragak-agak' dengan pangsapuri, beralih kepada segmen 'raja'; penilaian pasaran 2024-2025

Tidak lagi berminat dengan pangsapuri, pelabur mencurahkan wang untuk membeli tanah di pinggir bandar; menuntut semula lebih daripada 1,400 hektar tanah; prosedur terkini mengenai peruntukan tanah dan pajakan untuk projek pelaburan pencerobohan laut... adalah berita hartanah terkini.

Pasaran hartanah baru-baru ini menunjukkan lebih banyak tanda positif mengenai akses kepada modal daripada kedua-dua perniagaan dan pelanggan. (Foto: HA)

Komen 'orang besar' di pasaran

Pada mesyuarat tahunan dengan pemegang saham, pemimpin perusahaan besar memberikan ramalan dan ulasan mengenai pasaran hartanah tahun ini dengan peluang yang bercampur dengan cabaran.

Menilai pasaran hartanah tahun ini, Encik Pham Thieu Hoa, Pengerusi Lembaga Pengarah Vinhomes, berkata titik terang ialah 3 undang-undang berkaitan hartanah yang diluluskan oleh Perhimpunan Negara, yang akan membantu pasaran menjadi lebih telus dan jelas. Bagaimanapun, bagi undang-undang ini memberi kesan positif kepada pasaran, beliau berkata adalah perlu menunggu dekri yang membimbing pelaksanaannya berkuat kuasa.

Cik Nguyen Thu Hang, Pengarah Besar Vinhomes, menilai bahawa pasaran akan pulih tetapi tidak secepat yang dijangkakan.

Menurut Cik Hang, pasaran baru-baru ini menunjukkan lebih banyak tanda positif dari segi akses kepada modal daripada kedua-dua perniagaan dan pelanggan. Pembeli rumah kini menerima sokongan kadar faedah yang lebih baik daripada sebelumnya, dengan kadar faedah tetap 6-6.5% setahun untuk dua tahun pertama. Ini mewujudkan keadaan dan keyakinan bagi pembeli rumah untuk kembali ke pasaran.

Bagi Syarikat Saham Bersama Pelaburan Nam Long, Encik Nguyen Xuan Quang - Pengerusi Lembaga Pengarah menunjukkan kedua-dua peluang dan cabaran.

Encik Quang menganalisis bahawa cabaran pertama adalah berkaitan dengan pasaran dan produk. Pasaran mempunyai ketidakseimbangan antara bekalan dan permintaan dalam segmen hartanah yang berbeza, dan krisis keyakinan membawa kepada kecairan yang berkurangan dan peningkatan inventori.

Yang kedua ialah cabaran kewangan apabila hutang masih kekal, lot bon, walaupun dilanjutkan, masih akan berlarutan pada 2024 dan 2025. Yang ketiga ialah cabaran undang-undang projek apabila pada masa ini beberapa undang-undang masih bertindih.

Bagaimanapun, menurutnya, pasaran turut membuka banyak peluang berbeza seperti permintaan sebenar yang tinggi, segmen rumah mampu milik, dan membangunkan perumahan sosial. Kadar faedah pinjaman telah menurun, malah lebih rendah berbanding sebelum Covid-19 dan berdaya saing dengan banyak negara lain, jadi ia sangat menarik.

Khususnya, undang-undang baharu berkaitan hartanah baru sahaja dikeluarkan. Kerajaan telah melakukan usaha yang besar dalam mewujudkan, menghapuskan dan mempromosikan halangan pasaran untuk menuju ke arah pembangunan mampan.

Bagi Dat Xanh Group, sebuah syarikat yang mempunyai banyak projek di Ho Chi Minh City dan Dong Nai, Encik Luong Tri Thin - Pengerusi Lembaga Pengarah - berkata selepas berakhirnya Covid-19, ekonomi akan merosot dan menjejaskan pasaran hartanah.

Selepas cuti Tet baru-baru ini, pasaran mula menunjukkan tanda-tanda pemulihan yang positif. Produk pangsapuri pada suku pertama telah diniagakan semula, walaupun tidak setinggi tahun-tahun sebelumnya, tetapi berbanding dua suku terakhir 2023 dan suku pertama 2023, jumlah urus niaga meningkat dua kali ganda, terutamanya di Hanoi, ia adalah 3 kali lebih tinggi.

Dengan keadaan umum sedemikian, Encik Thin melihat bahawa pasaran masih mempunyai mata positif seperti kekurangan bekalan purata; permintaan untuk perumahan masih sangat besar; aliran tunai murah sekarang sangat baik, ramai pelanggan meminjam dengan tempoh 20 tahun, kadar faedah tetap untuk 3 tahun hanya 5-6%/tahun.

Pada peringkat keseluruhan, pasaran am akan bertambah baik tahun ini dan 2025 akan mengalami perubahan positif.

Harga pangsapuri sejuk, pelabur mencurahkan wang untuk membeli tanah di pinggir bandar

Harga pangsapuri telah meningkat secara berterusan selama bertahun-tahun dan telah meningkat secara mendadak pada bulan-bulan pertama tahun ini. Menurut maklumat pasaran baru-baru ini, Encik Hoang Hai - Pengarah Jabatan Perumahan dan Pengurusan Pasaran Hartanah (Kementerian Pembinaan) - berkata bahawa harga jualan purata beberapa projek di Hanoi dan Ho Chi Minh City turun naik sekitar 50-70 juta VND/m2.

Menurut Encik Hai, di Hanoi, harga pangsapuri untuk dijual telah meningkat secara berterusan dalam kedua-dua pasaran primer dan sekunder. Terutamanya, terdapat projek pangsapuri yang telah digunakan selama 5-10 tahun, malah bangunan pangsapuri bertingkat tinggi yang lama dinaikkan harganya dengan agak tinggi.

Bagaimanapun, ketua Kementerian Pembinaan mengulas bahawa beberapa bangunan pangsapuri dengan kenaikan harga secara mendadak mempunyai transaksi yang sangat sedikit dan hampir tiada transaksi.

Malah, harga pangsapuri yang tinggi menyebabkan ramai pelabur dan pembeli sebenar teragak-agak. Ramai orang telah memutuskan untuk berhenti membeli dan menjual pangsapuri pada masa ini.

Harga yang tinggi dan kekurangan bekalan pangsapuri di Hanoi ketika ini membuatkan ramai pelabur enggan melabur dalam segmen ini. Orang yang berpengalaman akan memanfaatkan masa ini untuk membeli tanah di pinggir bandar.

Ramai pelabur beralih kepada segmen tanah dan rumah persendirian. Sebabnya, tanah pinggir bandar masih mempunyai "mata rendah" dalam harga, menjadikannya lebih sesuai untuk melabur di pangsapuri pada masa ini. Walau bagaimanapun, adalah perlu untuk memilih untuk melabur dalam produk dengan status undang-undang yang jelas, perancangan dan potensi kenaikan harga daripada infrastruktur yang baik.

Pasaran tanah telah menjadi trend hangat baru-baru ini. Laporan pasaran hartanah bagi suku pertama dan ramalan bagi suku kedua Persatuan Realtors Vietnam (VARS) menunjukkan bahawa banyak daerah pinggir bandar Hanoi mengalami kenaikan mendadak dalam harga tanah, terutamanya untuk plot yang dipecah bahagi.

Berbanding suku keempat 2023, harga tanah meningkat kira-kira 5%, dengan pasaran di pinggir Hanoi dan bersebelahan dengan taman perindustrian meningkat sebanyak 10-20%.

"Harga tanah di banyak tempat telah berhenti menurun. Produk tanah berharga di bawah 2 bilion VND di pinggir bandar, di wilayah dan bandar, dengan status undang-undang yang terjamin, infrastruktur dan utiliti yang ada, telah mencatatkan kenaikan harga sehingga 40% berbanding masa paling sukar dalam pasaran," dipetik daripada laporan VARS.

Unit ini juga memberi amaran bahawa pelabur perlu berhati-hati sebelum membelanjakan wang untuk membeli tanah pada masa ini, dan harus meneliti tahap harga segmen dengan teliti untuk mengelak daripada membentuk "demam maya", menyebabkan risiko tidak selamat, apabila pasaran masih dalam proses pemulihan.

Mengulas mengenai pasaran hartanah tahun ini, ramai pakar percaya bahawa "tanah masih raja" untuk pelaburan jangka panjang. Pelabur yang mempunyai "modal" atau menggunakan leverage kewangan yang rendah boleh mempertimbangkan untuk melabur.

Walaupun ini dianggap masa yang sesuai untuk mempertimbangkan pelaburan, pakar juga mengesyorkan agar pelabur mempertimbangkan dengan teliti untuk mengelak daripada terjerumus ke dalam "perangkap" pengurangan harga.

Menebus guna tanah seluas lebih 1,400 hektar di daerah Yen Dung, Bac Giang

Mengikut pelan guna tanah 2024 daerah Yen Dung yang baru diluluskan oleh Jawatankuasa Rakyat wilayah Bac Giang, lokaliti ini akan memulihkan 1,411.45 hektar tanah tahun ini.

Secara khusus, daerah Yen Dung akan menuntut semula 1,360.23 hektar tanah pertanian, di mana keluasan tanah padi yang perlu ditebus ialah 1,111.93 hektar, tanah untuk tanaman tahunan lain adalah 20.47 hektar, tanah untuk tanaman saka ialah 208.62 hektar, adalah 19 hektar. tanah bukan pertanian ialah 51.23 hektar. Komune yang mempunyai kawasan yang luas untuk ditebus ialah Tien Phong (32 hektar), Yen Lu (221.2 hektar), bandar Tan An (124.66 hektar), bandar Nham Bien (109.53 hektar)...

Sudut bandar Nham Bien, daerah Yen Dung, wilayah Bac Giang. (Sumber: Akhbar XD)

Jawatankuasa Rakyat wilayah Bac Giang meminta Jawatankuasa Rakyat daerah Yen Dung bertanggungjawab di hadapan undang-undang untuk ketepatan maklumat, data, dokumen, sistem peta dan pangkalan data dalam pelan guna tanah yang diluluskan untuk 2024; untuk ketekalan maklumat dan data dalam pelan di atas dengan pelarasan perancangan guna tanah hingga 2030 dan peruntukan undang-undang semasa mencadangkan senarai kerja dan projek di kawasan tersebut.

Lengkapkan pengeposan semua dokumen rancangan guna tanah 2024 yang diluluskan di portal/laman web Jawatankuasa Rakyat Daerah Yen Dung, dan pada masa yang sama anjurkan pengumuman dan penyiaran kandungan pelan di atas mengikut peruntukan undang-undang.

Jawatankuasa Rakyat wilayah Bac Giang juga meminta daerah Yen Dung menjalankan pengurusan tanah, pemulihan tanah, penukaran tujuan guna tanah, peruntukan tanah, dan pajakan tanah mengikut pelan guna tanah yang diluluskan; melaksanakan kerja dan projek mengikut peruntukan undang-undang. Mengadakan pemeriksaan dan penyeliaan berkala terhadap pelaksanaan rancangan guna tanah 2024 untuk Jawatankuasa Rakyat di peringkat komune.

Prosedur peruntukan tanah dan pajakan untuk projek pelaburan pencerobohan laut

Kerajaan baru sahaja mengeluarkan Dekri 42/2024/ND-CP mengenai aktiviti penambakan laut. Sehubungan itu, kawasan laut yang dikenal pasti untuk penambakan laut mestilah mempunyai lokasi, kawasan, sempadan, dan koordinat tertentu yang ditentukan mengikut peruntukan undang-undang mengenai ukur dan pemetaan. Penentuan kawasan laut untuk penambakan laut untuk dimasukkan dalam perancangan dan rancangan guna tanah perlu memastikan prinsip yang ditetapkan dalam Undang-undang Tanah 2024.

Dekri tersebut dengan jelas menyatakan bahawa bagi projek pelaburan tebus guna laut atau projek pelaburan dengan barangan tebus guna laut menggunakan modal pelaburan awam, perintah dan tatacara peruntukan tanah dan pajakan tanah hendaklah dilaksanakan mengikut peruntukan Fasal 3, Perkara 68 Dekri 43/2014/ND-CP. Dalam kes projek pelaburan tebus guna laut atau projek pelaburan dengan barangan tebus guna laut untuk membangunkan dana tanah, selepas selesai tebus guna laut dan diterima mengikut peraturan, pelabur projek tebus guna laut mesti menyerahkan keseluruhan kawasan tebus guna tanah dan kerja pembinaan (jika ada) kepada agensi Negara yang berwibawa untuk menjalankan peruntukan tanah dan pajakan tanah bagi organisasi dan individu.

Bagi projek pelaburan pencerobohan laut atau projek pelaburan dengan item pencerobohan laut menggunakan modal asing untuk pelaburan awam dan projek menggunakan sumber modal lain, perintah dan tatacara peruntukan tanah dan pajakan tanah adalah seperti berikut: Dalam kes peruntukan tanah dan pajakan tanah melalui lelongan hak guna tanah, perintah dan prosedur yang ditetapkan dalam Fasal 5, Perkara 68 Dekri 43/ND-21, Perkara 68 CP01/ND-21, CP0143/22/2014. Dekri 148/2020/ND-CP hendaklah dilaksanakan;

Dalam kes peruntukan tanah atau pajakan tanah dalam kes memilih pelabur melalui bidaan mengikut peruntukan undang-undang mengenai bidaan atau dalam hal kelulusan pelabur mengikut peruntukan Fasal 3, Perkara 29 Undang-undang Pelaburan 2020, perintah dan prosedur untuk peruntukan tanah dan pajakan tanah mengikut Fasal 3, Perkara 643/2020 Decree hendaklah terpakai;

Sekiranya peruntukan tanah atau pajakan tanah tidak melalui lelongan hak guna tanah, ia hendaklah dilaksanakan mengikut perintah dan prosedur yang ditetapkan dalam Fasal 3, Perkara 68 Dekri 43/2014/ND-CP.

Pelabur projek pelaburan pencerobohan laut atau projek pelaburan dengan item pencerobohan laut semasa mengemukakan permohonan peruntukan tanah, pajakan tanah, peruntukan kawasan laut dengan projek pelaburan pencerobohan laut atau item pencerobohan laut projek pelaburan yang diluluskan oleh agensi Negeri yang berwibawa.

Jawatankuasa Rakyat wilayah memutuskan untuk memperuntukkan dan memajak tanah pada masa yang sama dengan memperuntukkan kawasan laut untuk penambakan laut. Pelabur projek pelaburan tebus guna laut atau projek pelaburan dengan barangan tebus guna laut tidak perlu membayar yuran menggunakan kawasan laut untuk menjalankan aktiviti tebus guna laut.

Masa untuk menentukan bahawa pengguna tanah mesti menggunakan tanah itu adalah dikira dari tarikh pemberitahuan penerimaan keputusan keseluruhan atau sebahagian kawasan pencerobohan laut yang telah siap mengikut kemajuan projek pelaburan pencerobohan laut atau item pencerobohan laut dalam projek pelaburan.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html