Draf dekri harga tanah "lupa" banyak kos perniagaan?

Tidak mengira kos yang mencukupi, sukar untuk menarik pelabur

Persatuan Penilaian Vietnam berkata bahawa unit ini telah mengakses Dekri No. 12/2024/ND-CP Kerajaan yang meminda dan menambah Dekri No. 44/2014/ND-CP Kerajaan yang mengawal selia harga tanah dan Draf Dekri Kerajaan yang mengawal selia harga tanah yang memandu pelaksanaan Undang-undang Tanah No. 31/QH1524.

Persatuan Penilaian Vietnam mendapati bahawa Dekri No. 12/2024/ND-CP dan Dekri Dekri baharu mempunyai banyak kandungan yang sesuai, memenuhi keperluan untuk menghapuskan kesukaran dalam amalan.

Bagaimanapun, selain itu, Persatuan Penilaian Vietnam juga mendapati kandungan kaedah penilaian tanah mengikut kaedah lebihan yang ditetapkan dalam Dekri dan Draf Dekri masih mempunyai kelemahan berikutan tidak betul dan lengkap mengira jumlah kos yang perlu dibelanjakan oleh pelabur untuk melaksanakan projek dan keuntungan yang mereka terima apabila menyiapkan projek pelaburan. Oleh itu, ia akan membawa kepada akibat bukan sahaja menyukarkan pelaburan tetapi juga menyebabkan harga tanah melonjak sehingga ke paras yang tidak munasabah.

Pertama, mengenai jumlah kos pelaburan.

Dekri 12/2024/ND-CP dan Dekri Dekri tidak memasukkan semua kos untuk membentuk jumlah kos yang perlu dibelanjakan oleh pelabur untuk melaksanakan projek. Peraturan tersebut hanya mengira kos pelaburan dalam pembangunan tanah tanpa mengira kos permulaan yang perlu dibelanjakan oleh pelabur untuk memiliki tanah bagi melaksanakan projek iaitu “land use fee” (kecuali pelabur yang melaksanakan projek dikecualikan daripada bayaran guna tanah oleh Negara, maka ia tidak dikira) dan faedah pinjaman. "Ini tidak munasabah", Persatuan Penilaian menyatakan pendapatnya.

Kedua, tentang keuntungan.

Dalam Dekri dan kedua-dua pilihan Draf Dekri: Keuntungan hanya dikira atas kos pembangunan tanah, bukan pada jumlah kos (seperti yang disebutkan di atas) yang pelabur belanjakan (termasuk yuran guna tanah + Kos pembangunan tanah + Kos perniagaan) adalah satu anggaran yang rendah, tidak mematuhi prinsip pembentukan harga: Harga mesti mengimbangi kos pengeluaran dan perniagaan dan mempunyai keuntungan (juga tidak mengikut kaedah pengiraan keuntungan dan keuntungan) menafikan prinsip "Nilai wang pada masa hadapan", iaitu apabila pelabur mempunyai wang untuk melabur dalam apa jua bidang, dia mesti mengharapkan keuntungan yang dijangkakan, termasuk mendepositkan wang di bank untuk mendapatkan faedah.

Untuk pilihan 1: Draf mengelirukan keuntungan yang dinikmati pelabur dan kos yang mesti dibelanjakan oleh pelabur untuk melaksanakan projek (Draf menetapkan: Keuntungan termasuk kos modal); kerana keuntungan ialah jumlah wang yang dinikmati oleh pelabur. Kos modal ialah jumlah wang yang perlu dibayar oleh pelabur kepada "Pembekal modal".

Kos modal pada asasnya adalah kadar faedah yang perlu dibayar oleh pelabur kepada pemberi pinjaman. Ia adalah keuntungan pemberi pinjaman, tetapi ia adalah kos peminjam, dan sudah tentu, pelabur tidak menikmati kos kewangan ini tetapi mesti membayarnya, dan ia termasuk dalam struktur pengeluaran dan kos perniagaan.

Untuk pilihan 2: Keuntungan pelabur hanya dikira pada kos pembangunan, bukan pada jumlah kos, yang tidak dikira dengan betul dan sepenuhnya seperti yang dianalisis di atas.

Daripada kelemahan di atas, Persatuan Penilaian Vietnam mengesyorkan bahawa jumlah kos untuk mengira keuntungan untuk pelabur hendaklah dikira dengan betul dan sepenuhnya, termasuk kos berikut: Jumlah kos (1) = Yuran guna tanah + Kos pembangunan dan kos perniagaan.

Keuntungan pelabur akan dikira dengan formula: Keuntungan pelabur = % x Jumlah kos (1).

Cadangan untuk menambah elemen "keuntungan pelabur"

Sebelum ini, Persekutuan Perdagangan dan Industri Vietnam (VCCI) turut mengulas mengenai Draf Dekri yang mengawal selia harga tanah.

Menurut VCCI, Artikel 6.3 Draf menetapkan formula untuk menentukan purata pendapatan bersih tahunan (= purata pendapatan tahunan - purata kos tahunan). Menurut refleksi perusahaan, peraturan ini adalah tidak munasabah kerana tidak mengambil kira faktor "keuntungan pelabur" (faktor ini tidak dibenarkan ditolak). Tidak menentukan keuntungan pelabur tidak akan memastikan keadilan dalam kaedah yang digunakan kerana jika dibandingkan dengan formula, pelabur akan melabur dan mengeksploitasi tanpa keuntungan. Keseluruhan lebihan daripada mengeksploitasi status semasa pembinaan di atas tanah sepanjang tempoh pajakan tanah (sekali bayaran) plot tanah akan dibayar kepada Negeri, tidak termasuk cukai pendapatan korporat.

Peraturan sedemikian adalah tidak konsisten dengan teori penentuan perbezaan sewa tanah; ia meningkatkan perbezaan harga tanah plot apabila menggunakan kaedah pendapatan dengan kaedah lebihan (jika terdapat maklumat perancangan yang sama). Oleh itu, adalah disyorkan bahawa agensi penggubalan menambah faktor "keuntungan pelabur" kepada formula di atas.

Perkara 7.3.a draf tersebut menetapkan bahawa kos pelaburan pembinaan untuk menentukan harga tanah menggunakan kaedah lebihan termasuk: kos membina infrastruktur teknikal, infrastruktur sosial, pembinaan perumahan, kerja pembinaan lain; kos peralatan; kos perundingan pelaburan pembinaan; kos pengurusan projek dan beberapa item kos lain seperti yang ditetapkan dalam kadar modal pelaburan.

Menurut refleksi perusahaan, peraturan ini ditutup, kos lain yang tidak disenaraikan hanya terpakai untuk kes menggunakan kadar modal pelaburan, seperti: kos luar jangka untuk jumlah kerja yang timbul dan faktor inflasi harga semasa pelaksanaan projek; kos faedah pinjaman, kos pembinaan kerja sementara, kerja-kerja pembinaan, insurans... Oleh itu, VCCI mengesyorkan agar agensi penggubal menambah kos di atas.

Juga menurut VCCI, Artikel 7.3.b draf tersebut menetapkan bahawa perbelanjaan perniagaan dikira sebagai peratusan hasil mengikut tahap umum di lokaliti. Mengikut maklum balas perniagaan, peraturan ini tidak jelas dan tidak sesuai.

Khususnya, kos perniagaan seperti pengiklanan, jualan dan kos operasi sangat berbeza dalam setiap bidang, jadi sukar untuk menentukan tahap biasa secara tempatan.

Tambahan pula, pengezonan "tanah bersama tempatan" juga tidak sesuai, terutamanya dalam kes projek yang terletak di kawasan yang belum dibangunkan tanpa banyak projek besar, tanah bersama tempatan mungkin tidak sesuai untuk projek tersebut.

Perkara 7.3.c draf tersebut menetapkan cara mengira keuntungan pelabur mengikut dua kaedah. Menurut refleksi perusahaan, kedua-dua kaedah di atas adalah tidak munasabah kerana mereka tidak mengira sepenuhnya keuntungan keseluruhan projek mengikut kaedah lebihan untuk pelabur.

Secara khusus, peraturan itu menetapkan bahawa keuntungan hanya dikira pada kos pelaburan pembinaan. Ini hanya keuntungan peringkat pembangunan hartanah (pelaburan pembangunan tanah), bukan keuntungan keseluruhan projek.

Peraturan sedemikian adalah tidak konsisten dengan prinsip pembentukan harga, kerana harga mesti meliputi kos pengeluaran dan perniagaan serta menjana keuntungan. Peraturan ini juga menafikan prinsip "nilai masa wang" (disebabkan oleh kos peluang, inflasi dan risiko) dan prinsip "nilai wang masa hadapan" (iaitu, apabila melabur dalam mana-mana bidang, seseorang mesti mengharapkan keuntungan yang dijangkakan, termasuk deposit bank).

Sebenarnya, kos yang dibelanjakan oleh pelabur (total cost) adalah semua kos munasabah yang mesti dibelanjakan oleh pelabur untuk menyiapkan projek (sehingga perusahaan ditubuhkan). Jumlah kos mesti termasuk yuran guna tanah (atau nilai tanah) - kos pelaburan awal yang pelabur mesti belanjakan untuk memenuhi kewajipan kewangan kepada Negara.

Sehubungan itu, jika kos jenis ini tidak dikira, boleh dianggap pelabur perlu membayar kos tanah dua kali: sekali apabila ia tidak termasuk dalam kos yang dikecualikan semasa menentukan harga tanah (mengikut peraturan ini), dan kali kedua apabila ia perlu membayar yuran guna tanah (tetapi tidak ditolak sebagai jenis kos).

Oleh itu, adalah disyorkan agar agensi penggubal meminda peraturan ke arah pengiraan keuntungan berdasarkan jumlah kos yang perlu dibelanjakan oleh pelabur untuk menyiapkan projek sehingga produk dijual untuk menjana pendapatan. Jumlah kos itu mesti termasuk kos pelaburan pembinaan, kos perniagaan dan yuran penggunaan tanah - kos pelaburan awal yang pelabur mesti belanjakan untuk memenuhi kewajipan kewangan mereka kepada Negara.

Perkara 4.2.d draf peraturan mengenai penentuan harga tanah untuk peruntukan tanah dan pajakan tanah mengikut kemajuan pampasan, sokongan dan penempatan semula mengikut Perkara 257.2.c Undang-undang Tanah 2024.

Menurut perniagaan, masa untuk menentukan harga tanah hanya perlu digunakan pada masa tanah siap untuk pembersihan tapak dan penyerahan supaya pelaburan boleh dibuat.

Malah, terdapat kes di mana peruntukan tanah terlalu kecil dan tidak boleh dilaburkan, jadi tidak dinasihatkan untuk menentukan masa untuk menilai tanah. Jika peraturan sedemikian diterima pakai, prosedur yang tidak perlu akan timbul, dan perlu memilih kaedah penetapan harga yang tidak segerak dengan banyak kawasan tanah yang diperuntukkan yang tidak mencukupi untuk melabur atau di kawasan yang dirancang yang tidak menjana pendapatan.

Oleh itu, perlu dikawal selia kaedah lebihan dikira ke atas jumlah keluasan projek mengikut perancangan pembinaan terperinci atau pelan induk sehingga masa penilaian tanah, diperuntukkan mengikut nisbah keluasan bagi kawasan yang diserahkan.

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html