Banyak petunjuk pemulihan; pelaburan pangsapuri membawa keuntungan yang baik dan stabil

Laporan suku ketiga 2023 yang diterbitkan oleh Batdongsan.com.vn pada 4 Oktober menunjukkan bahawa walaupun pasaran hartanah masih menghadapi kesukaran, terdapat tanda-tanda positif dari segi permintaan transaksi dan sentimen pembeli.

Laporan suku ketiga 2023 yang diterbitkan oleh Batdongsan.com.vn pada 4 Oktober menunjukkan bahawa pasaran hartanah telah menunjukkan tanda positif dari segi permintaan transaksi dan psikologi pembeli. (Sumber: Akhbar Pembinaan)

3 penunjuk penting yang menandakan titik pembalikan

Menurut Laporan itu, terdapat 3 petunjuk asas pasaran hartanah yang sejajar dengan trend yang diramalkan sebelum ini.

Pertama , mengenai kadar faedah bank, jika dalam tempoh 2008-2012, pasaran mengambil masa 4 tahun untuk menunjukkan tanda-tanda pelarasan kadar faedah bank, dalam tempoh ini, mulai suku pertama 2023, Bank Negara telah membuat 2 pelarasan untuk mengurangkan kadar faedah operasi, diikuti dengan pengurangan dalam pelbagai jenis kadar faedah.

Kedua, mengenai pertumbuhan kredit. Mengimbas kembali kisah 2012, pertumbuhan kredit menurun daripada 20% kepada 7%, manakala inflasi mencapai 8%. Pada tahun 2013, pertumbuhan kredit meningkat kepada 12% dan inflasi ialah 6%. Tepat pada tahun kredit melonggarkan, pasaran hartanah serta-merta menunjukkan tanda-tanda pembalikan. Dalam konteks pasaran semasa, dari awal tahun 2023, Bank Negara telah berorientasikan pertumbuhan kredit untuk sepanjang tahun 2023 pada 14-15%, berbanding 14% pada tahun 2022, ini adalah isyarat positif.

Ketiga, mengenai polisi hartanah. Pada tahun 2008, kecairan pasaran hartanah menjunam, tetapi hanya pada tahun 2013 barulah dasar sokongan pasaran seperti pakej sokongan 30,000 bilion dan pengisytiharan Undang-undang Tanah yang disemak telah diperkenalkan. Pada tahun 2022, pasaran mengalami kelembapan semula apabila kredit diperketatkan, kadar faedah meningkat dan kecairan menurun.

Walau bagaimanapun, sejak akhir tahun 2022, Kerajaan telah terus melaksanakan langkah-langkah untuk menghapuskan kesukaran untuk pasaran hartanah seperti pakej sokongan 120,000 bilion VND, Dekri 08 membantu melegakan tekanan pembayaran bon untuk perniagaan, Resolusi 33 menyumbang kepada membuka sumbatan pasaran hartanah, Dekri 35 membenarkan Jawatankuasa Penduduk Wilayah untuk dibahagi-bahagikan kepada kawasan-kawasan plot dan sebagainya.

Berdasarkan analisis penunjuk di atas, Laporan masih mengekalkan pendapat: "Pasaran hartanah berkemungkinan pulih sekitar suku kedua hingga keempat 2023".

Segmen tanah: peningkatan yang kuat di Selatan, peningkatan yang stabil di Utara

Menurut data daripada Batdongsan.com.vn , indeks harga tanah telah mengekalkan peningkatan yang stabil dari 2018 hingga sekarang di seluruh negara tetapi cenderung membezakan antara wilayah dan kawasan tertentu pada 2023.

Selepas tempoh yang panjang dari suku pertama 2018 hingga suku ketiga 2023, harga jualan tanah di Selatan meningkat sebanyak 71%, dan di Utara sebanyak 54%. Oleh itu, dalam tempoh 5 tahun yang lalu, purata kenaikan harga tanah di Selatan adalah lebih tinggi daripada di Utara.

Walau bagaimanapun, memandangkan tahun 2023 sahaja, harga tanah di kedua-dua wilayah telah menunjukkan arah aliran yang berbeza. Purata harga jualan tanah di Utara telah mengekalkan aliran menaik, meningkat sebanyak 4.9% pada suku ketiga 2023 berbanding suku keempat 2022. Sementara itu, carta harga tanah di Selatan telah menunjukkan tanda-tanda penurunan, menurun sebanyak 26.2% sejak akhir tahun lalu.

Wilayah biasa di Utara menyaksikan pertumbuhan harga tanah yang stabil dalam tempoh yang panjang, dari suku pertama 2018 hingga suku ketiga 2023, termasuk Hai Phong (naik 128%), Quang Ninh (naik 44%), Hung Yen (naik 36%) dan Bac Ninh (naik 20%).

Di Selatan, Binh Duong telah meningkatkan harga tanah sebanyak 147% berbanding awal 2018, sebagai salah satu wilayah yang mengekalkan kenaikan harga tanah terbaik di rantau ini. Tanah di lokaliti lain seperti Long An , Ba Ria-Vung Tau, Dong Nai, walaupun baru-baru ini terdapat penurunan harga jualan, tetapi secara keseluruhan dalam tempoh 5 tahun yang lalu, ia masih mencapai kenaikan harga masing-masing sebanyak 89%, 64% dan 60%.

Pasaran hartanah bertingkat rendah dibezakan

Sejak awal tahun, pasaran hartanah bertingkat rendah di seluruh negara telah lembap dengan penurunan dalam urus niaga. Menurut laporan suku ketiga 2023 Batdongsan.com.vn , 57% daripada broker yang mengambil bahagian dalam tinjauan mengatakan bahawa urus niaga produk hartanah bertingkat rendah menurun lebih daripada 50%, 28% mengulas bahawa urus niaga menurun sebanyak 10% - 50%.

Encik Dinh Minh Tuan - Pengarah Batdongsan.com.vn di wilayah Selatan, mengulas bahawa harga merupakan penghalang terbesar bagi pembeli pada masa ini kerana jenis hartanah bertingkat rendah mempunyai harga yang jauh lebih tinggi daripada pendapatan purata orang ramai dan produk yang mempunyai nilai tinggi sukar untuk dipinjam untuk dibeli.

Purata harga jualan rumah bandar pada suku ketiga 2023 ialah 333 juta VND/m2 di Hanoi, dan 209 juta VND/m2 di Ho Chi Minh City.

Encik Dinh Minh Tuan berkata bahawa setiap segmen hartanah bertingkat rendah mempunyai trend dan potensi pemulihan yang berbeza. Secara khusus, rumah bandar masih sunyi kerana aktiviti pelancongan dan peruncitan tidak berkembang dengan kukuh akibat kesan ekonomi makro dan pandemik pasca Covid-19.

Data daripada Batdongsan.com.vn menunjukkan bahawa tahap minat terhadap rumah bandar di kawasan bandar tengah kekal hampir rata, manakala di wilayah pelancongan pantai di wilayah Tengah, Utara dan Selatan telah menurun masing-masing sebanyak 11%, 22% dan 41% berbanding suku pertama 2021.

Sejak awal tahun, pasaran hartanah bertingkat rendah di seluruh negara telah jatuh ke dalam kemerosotan dengan penurunan jumlah transaksi. (Sumber: Dan Viet)

Sementara itu, rumah bandar dan vila di kawasan bandar pinggir bandar mempunyai potensi yang cukup besar berkat rangkaian infrastruktur masa depan yang menyokong trend pengembangan kawasan bandar ke pinggir dan kawasan jiran. Banyak kawasan bandar pinggir bandar telah menyaksikan kenaikan yang baik dalam harga vila dan rumah bandar dalam beberapa tahun kebelakangan ini, seperti Kawasan Bandar Starlake, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hanoi) dengan peningkatan lebih 20%, 30% setahun; atau Kawasan Perbandaran Teluk Swan, Eco Village Sungai Saigon, Taman Mizuki (Bandar Ho Chi Minh) dengan peningkatan lebih 20% setahun, menurut data daripada Batdongsan.com.vn .

Bagi rumah persendirian, tahap minat dan harga permintaan kekal stabil di Hanoi, kerana ini adalah jenis perumahan yang memenuhi keperluan perumahan sebenar, jadi permintaan masih dikekalkan. Pada suku ketiga 2023, harga permintaan rumah persendirian di banyak daerah seperti Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai, Ha Dong masih meningkat sebanyak 4% - 9% berbanding tempoh yang sama pada 2022. Tahap minat juga meningkat sedikit sebanyak 2% - 3% di beberapa daerah Hanoi.

Di Ho Chi Minh City, harga jualan dan tahap faedah rumah persendirian berada pada aliran menurun, tetapi penurunan tidak melebihi 10% berbanding suku ketiga 2022.

Pelaburan pangsapuri mencapai keuntungan purata kira-kira 12.5%/tahun

Laporan itu juga menunjukkan bahawa pangsapuri adalah jenis hartanah yang paling kurang terjejas oleh kesan negatif pasaran pada tahun lalu kerana jenis ini memenuhi keperluan perumahan sebenar. Pada suku ketiga 2023, tahap minat terhadap pangsapuri telah menunjukkan tanda-tanda pemulihan, permintaan untuk membeli pangsapuri meningkat sebanyak 1% dan permintaan untuk menyewa meningkat sebanyak 6% berbanding suku sebelumnya. Khususnya, pangsapuri berharga dari 2 hingga 4 bilion VND adalah yang paling banyak dicari.

Pada tahun 2023, harga jualan pangsapuri tidak banyak berubah, hanya meningkat sedikit daripada 1% - 5% di Hanoi dan hampir tidak berubah di Ho Chi Minh City. Bagaimanapun, dalam jangka panjang dari 2015 hingga sekarang, kenaikan harga pangsapuri di Hanoi dan Ho Chi Minh City telah melebihi peningkatan pendapatan rakyat. Selepas 8 tahun, harga pangsapuri di Ho Chi Minh City dan Hanoi meningkat masing-masing sebanyak 82% dan 56%, manakala pendapatan penduduk di kawasan bandar meningkat hanya 39%.

Encik Le Bao Long - Pengarah Strategi Batdongsan.com.vn mengulas: "Membeli apartmen menjadi semakin sukar bagi orang ramai apabila kadar pertumbuhan pendapatan tidak dapat bersaing dengan kadar kenaikan harga rumah. Pada masa hadapan, projek pangsapuri utama juga akan mempunyai harga yang tinggi kerana pelabur perlu mengoptimumkan keuntungan apabila kos meningkat.

Mengenai psikologi pengguna hartanah, dalam konteks harga rumah yang tinggi, orang ramai beralih kepada menyewa atau mencari cara untuk meminjam untuk membeli rumah. Tetapi pada masa ini, ramai pembeli masih belum membuat pinjaman untuk membeli kerana mereka masih bimbang tentang kadar faedah.

Oleh kerana harga pangsapuri sentiasa meningkat dan permintaan untuk membeli dan menyewa pangsapuri jenis ini sentiasa tinggi, kadar keuntungan purata apabila melabur dalam pangsapuri adalah sehingga 12.5%/tahun (menggabungkan kenaikan harga dan keuntungan sewa). Ini adalah kadar keuntungan yang lebih baik dan lebih stabil daripada jenis pelaburan lain seperti saham, emas, mata wang asing, tanah, dan simpanan.

3 penunjuk penting yang menandakan titik pembalikan

Segmen tanah: peningkatan yang kuat di Selatan, peningkatan yang stabil di Utara

Pasaran hartanah bertingkat rendah dibezakan

Pelaburan pangsapuri mencapai keuntungan purata kira-kira 12.5%/tahun

Komen (0)