Pengabaian besar-besaran deposit lelongan tanah: Sesetengah kumpulan melihat ini sebagai jenaka dan perlu dihukum berat.

"Fenomena memetik harga yang sangat tinggi untuk beberapa bidang tanah, kemudian mengetepikan deposit untuk memanipulasi pasaran"

Baru-baru ini, hasil lelongan tanah di pinggir bandar Hanoi seperti daerah Hoai Duc, Thanh Oai, Dan Phuong... telah mengejutkan ramai orang kerana harga yang menang berkali ganda lebih tinggi daripada harga permulaan. Selain itu, sejurus selepas lelongan, kebanyakan lot tanah telah diiklankan untuk dijual pada perbezaan 400-600 juta VND/lot. Bukan itu sahaja, selepas lelongan ini, harga jualan tanah di pasaran sekitar turut dinaikkan serta-merta sehingga 5-10 juta VND/m2.

Baru-baru ini, lelongan 68 bidang tanah di daerah Thanh Oai mempunyai 55 lot dengan deposit dilucuthakkan, termasuk lot harga tertinggi melebihi 100 juta VND/m2. Daripada 13 petak dengan bayaran penuh, harga tertinggi hanya melebihi 55 juta VND/m2.

Menurut Kementerian Pembinaan , lelongan hak guna tanah baru-baru ini telah mendedahkan batasan dan aspek negatif. Dalam proses penganjuran lelongan tanah di beberapa tempat, terdapat juga fenomena "broker lelong", pakatan sulit...menjejaskan peserta lelongan: "Fenomena membayar harga yang sangat tinggi untuk beberapa lot tanah dan kemudian meninggalkan deposit, mewujudkan tahap harga maya untuk memanipulasi pasaran, membeli dan menjual semula banyak lot tanah yang dilelong untuk mengaut keuntungan haram".

Lelongan 19 lot tanah di Hoai Duc baru-baru ini (Foto: Duong Tam).

Baru-baru ini, Jawatankuasa Rakyat Hanoi mengeluarkan dokumen mengarahkan unit mengenai lelongan hak guna tanah. Hanoi meminta Polis Bandaraya untuk mempertimbangkan langkah profesional untuk mengesan pelanggaran lelongan tanah dengan segera, dan membimbing Jawatankuasa Rakyat daerah, pekan dan bandar untuk mengambil langkah untuk mencegah pelanggaran peraturan lelongan daripada terus mengambil bahagian dalam lelongan.

Di samping itu, pasukan polis perlu mencadangkan penyelesaian untuk menghalang dan mengehadkan penyertaan berterusan dalam lelongan bagi mereka yang telah menyertai lelongan, membayar harga tinggi "tidak normal" untuk memenangi lelongan tetapi tidak membayar wang pemenang lelongan seperti yang ditetapkan.

Hanoi juga meminta daerah untuk menyusun senarai kes di mana pembida membayar lebih tinggi daripada harga pasaran untuk memenangi lelongan tetapi tidak membayar. Senarai ini kemudiannya akan diumumkan di laman web daerah dan Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar.

"Sekumpulan orang yang membayar harga yang sangat tinggi tetapi meninggalkan deposit menganggap ini sebagai gurauan"

Bercakap dengan wartawan Dan Tri, peguam Pham Thanh Tuan - pakar undang-undang hartanah - berkata terdapat dua sebab mengapa lelongan tanah baru-baru ini telah menarik sejumlah besar peserta.

Pertama, sebelum ini, pembekalan tanah yang dipecah bahagi datang daripada perusahaan pembangunan projek dan tanah lelong milik Kerajaan, biasanya daripada Pusat Pembangunan Dana Tanah dan organisasi. Bagaimanapun, mulai 1 Ogos, Undang-undang Perniagaan Hartanah berkuat kuasa, melarang perusahaan hartanah daripada membahagikan tanah di kawasan bandar khas, jenis I, II dan III.

Oleh itu, bekalan tanah telah disempitkan. Orang yang ingin membeli tanah untuk membina rumah hanya boleh mencari tanah lelong yang dianjurkan oleh Negara. Tanah jenis ini mempunyai status undang-undang yang jelas dan selamat, sehingga digemari ramai orang.

Yang kedua ialah mengenai harga permulaan. Pada tahun 2017, harga permulaan ditentukan oleh kaedah pekali pelarasan harga tanah. Secara khusus, organisasi perundingan penilaian tanah akan menentukan pekali, kemudian menyerahkannya kepada majlis penilaian tanah tempatan dan Jawatankuasa Rakyat wilayah untuk kelulusan. Oleh itu, harga permulaan pada masa itu adalah hampir dengan harga pasaran. Ini bermakna deposit (20% daripada harga permulaan) peserta juga tinggi.

Peguam Pham Thanh Tuan - pakar undang-undang hartanah (Foto: NVCC).

Bagaimanapun, Dekri 12, berkuat kuasa Februari tahun ini, memerlukan penentuan harga permulaan dianjurkan oleh Jawatankuasa Rakyat Daerah sendiri, bukan lagi mengupah syarikat penilai harga.

Kaedah pengiraan harga permulaan sekarang ialah menggunakan pekali pelarasan harga tanah tahunan dan bukannya kaedah pekali pelarasan sebelumnya didarab dengan senarai harga tanah yang dikawal selia oleh Jawatankuasa Rakyat wilayah atau bandar yang dikendalikan oleh pusat. Ini membawa kepada harga permulaan dan deposit yang rendah.

Harga permulaan yang rendah menyebabkan ramai orang mengambil bahagian dengan mentaliti "kalau boleh, maka tidak apa, jika tidak, maka lupakan". Selain itu, kadar faedah bank semasa agak rendah, orang ramai tidak mempunyai banyak saluran pelaburan. Jadi kebanyakan orang masih mempunyai mentaliti melabur dalam tanah untuk mencipta keuntungan.

Membincangkan isu ini, menurut Cik Pham Thi Mien - Timbalan Pengarah Institut Penyelidikan dan Penilaian Pasaran Harta Tanah Vietnam (VARS IRE) - lelongan tanah baru-baru ini mempunyai ribuan peserta, manakala bilangan lot tanah adalah terhad. Jelas menunjukkan masalah penawaran dan permintaan berada di luar fasa apabila permintaan terhadap pelaburan dan perumahan sangat tinggi.

Bagaimanapun, menurutnya, harga kemenangan adalah jauh lebih tinggi daripada purata, yang sukar diterima oleh kedua-dua pelaburan dan keperluan kediaman. Selain itu, secara langsung di lelongan, terdapat orang yang menawarkan untuk menjual pada harga yang lebih tinggi, menunjukkan tanda-tanda spekulasi dan inflasi harga di sini.

“Kadar terbengkalai deposit semasa adalah tinggi dan lot yang telah dibayar penuh semuanya pada harga sederhana, bermakna lot terbiar dengan harga tinggi mempunyai tanda-tanda spekulasi,” kata Cik Mien.

Berhubung isu sama ada terdapat kumpulan "pemain besar" yang mengambil bahagian dalam spekulasi dan menyebabkan manipulasi pasaran, Encik Pham Thanh Tuan berkata bahawa undang-undang semasa tidak mempunyai sebarang peraturan untuk menentukan, menerangkan dan menghukum inflasi harga dalam sektor hartanah. Oleh itu, pengendalian masih di peringkat sivil sahaja iaitu pemenang lelongan yang tidak membayar jumlah penuh akan kehilangan wang deposit.

"Undang-undang tidak mempunyai sebarang peraturan mengenai penalti untuk tingkah laku spekulatif dan inflasi harga yang mengganggu pasaran hartanah. Kami hanya mengawal beberapa bentuk tertentu tingkah laku spekulatif dan inflasi harga seperti penipuan, penipuan dan penipuan dalam perniagaan hartanah; memalsukan dokumen, dengan sengaja memalsukan maklumat tentang hartanah... Oleh itu, ia belum ditentukan oleh undang-undang atau manipulasi harga. untuk menangani tingkah laku yang serupa dengan inflasi harga,” kata Encik Tuan.

Menurutnya, mengenal pasti gelagat spekulasi hartanah adalah sukar, tetapi pengendaliannya lebih sukar. Kerana, walaupun tingkah laku inflasi harga dikenal pasti, penalti, jika digunakan, tidak berbaloi dengan keuntungan yang mereka terima.

Pengendalian mereka yang membayar harga tinggi tetapi meninggalkan deposit mereka di bawah undang-undang jenayah bergantung kepada proses penyiasatan untuk mengetahui sebarang pakatan sulit antara pembida dan pelelong atau organisasi lelongan, dan mesti menunggu keputusan daripada agensi penyiasatan.

Menurut Tuan Tuan, ada individu dan kumpulan yang membayar harga yang sangat tinggi tetapi tidak membuat deposit kerana menganggap perkara ini sebagai gurauan. Akibatnya menyebabkan kekeliruan dalam maklumat pasaran hartanah dan pada masa yang sama, mewujudkan mentaliti di kalangan orang ramai bahawa harga hartanah semakin meningkat dan mereka semua membuat spekulasi mengenai tanah yang dilelong. Malah, trend "profesion lelong" kini telah muncul.

Selain itu, proses pengambilan tanah oleh Negeri dan perusahaan untuk melaksanakan projek akan menghadapi kesukaran kerana rakyat yang tanahnya diambil perlu membandingkan harga tanah pampasan dengan harga tanah yang dilelong.

Lelongan 68 lot tanah di Thanh Oai baru-baru ini (Foto: Duong Tam).

Apabila menganjurkan lelongan tanah, Negeri mempunyai dua matlamat: untuk mewujudkan perumahan untuk rakyat dan untuk menjana pendapatan untuk bajet. Bidaan yang tinggi tetapi tiada deposit telah mematahkan kedua-dua matlamat ini.

Sesetengah pendapat mengatakan bahawa peserta yang kehilangan deposit bajet mereka akan mengutip lebih banyak deposit daripada peserta. Bagaimanapun, sebidang tanah yang dilucuthakkan perlu dilelong semula, menyebabkan belanjawan negeri lebih kos.

Mengenai akibat lelongan berharga tinggi tetapi pembatalan deposit, Cik Pham Thi Mien menyatakan bahawa harga pasaran tanah di kawasan lelongan akan berlabuh tinggi. Walaupun situasi pembatalan deposit berlaku, orang ramai hanya akan mengingati harga kemenangan yang tinggi dan menggunakannya sebagai rujukan untuk menjual tanah. "Akibatnya akan menjadi besar jika tanah di kawasan lelongan ditolak dan berlabuh secara tidak munasabah, sekali gus menyukarkan orang yang mempunyai keperluan sebenar untuk memiliki tanah dan perumahan," katanya.

Pakar: Tanpa sekatan khusus, situasi pengabaian deposit akan berulang

Menurut pakar, situasi harga lelongan yang tinggi dan kemudiannya kehilangan wang deposit akan terus berulang terutama dalam tempoh peralihan, iaitu peralihan daripada Undang-undang Tanah 2013 kepada Undang-undang Tanah 2024, apabila senarai harga tanah lama yang dikeluarkan sebelum ini masih digunakan oleh kawasan tempatan.

"Semua orang mengatakan bidaan tinggi dan kemudian membatalkan deposit adalah tindakan inflasi harga yang menyebabkan manipulasi pasaran. Namun, untuk menentukan akta ini, undang-undang mesti ditakrifkan dengan jelas. Apabila tiada peraturan, tiada sekatan untuk menghukumnya.

Walau bagaimanapun, walaupun terdapat mekanisme penalti, ia masih sukar untuk menghalang spekulasi dan inflasi harga. Sebagai contoh, dalam sektor sekuriti, terdapat peraturan mengenai manipulasi pasaran, tetapi pelanggaran masih berlaku. Masalahnya ialah faedah dan penalti pada masa ini tidak wujud dan sukar untuk dipadankan. Jelas sekali undang-undang semasa masih kurang,” katanya.

Mengenai isu Hanoi mendedahkan secara terbuka identiti pembida tinggi yang kehilangan deposit mereka, Tuan Tuan berkata bahawa ini hanyalah langkah maklumat dan tidak akan membawa sebarang akibat kepada mereka yang kehilangan deposit mereka. Kerana mereka tidak dilarang menyertai lelongan atau kepentingan mereka terjejas.

Menurutnya, Undang-undang Lelongan Harta yang dipinda telah menambah sekatan untuk mengendalikan pelanggaran peserta lelongan dalam Perkara 70. Sehubungan itu, dalam kes peruntukan tanah atau pajakan untuk melaksanakan projek pelaburan atau hak eksploitasi mineral, pemenang lelongan yang kehilangan wang deposit menyebabkan keputusan dibatalkan, tidak akan dibenarkan menyertai lelongan selama 5 tahun hingga 6 bulan.

Walau bagaimanapun, peruntukan ini hanya terpakai kepada kes di mana pelelong menjalankan projek pelaburan atau hak eksploitasi mineral. Undang-undang Lelongan Harta yang disemak akan berkuat kuasa pada 1 Januari 2025.

Mencari dan mengenal pasti subjek inflasi harga hartanah tidak akan berkesan. Untuk mengelakkan spekulasi, perlu ada alat cukai hartanah berdasarkan kuantiti atau masa pemindahan. Sebagai contoh, hartanah yang dipindahkan dalam tempoh sebulan akan mempunyai kadar cukai yang berbeza daripada hartanah yang dibeli dan dijual selepas 5 tahun. Di samping itu, adalah mungkin untuk mengenakan cukai mengikut kuantiti dan kawasan berbanding purata keperluan penggunaan setiap orang.

Berkongsi mengenai penyelesaian untuk mengelakkan spekulasi, Cik Mien berkata bahawa kini terdapat peraturan yang jelas bahawa jika harga hartanah meningkat secara tidak normal sebanyak 20% dalam tempoh 3 bulan atau apabila pasaran mempunyai turun naik lain yang menjejaskan kestabilan sosio -ekonomi, Negara akan campur tangan untuk mengawal selia.

Walau bagaimanapun, untuk memahami kenaikan luar biasa dalam harga hartanah, adalah perlu untuk membina sistem pangkalan data dan mengemas kininya secara berkala supaya Negeri boleh mempunyai langkah-langkah intervensi yang tepat pada masanya.

Pada masa yang sama, beliau berkata bahawa adalah perlu untuk menggunakan alat cukai dan campur tangan dasar kredit. Khususnya, kes memiliki banyak hartanah tetapi tidak menggunakannya tetapi meninggalkannya terbengkalai perlu membayar cukai yang lebih tinggi. Hartanah yang dibeli dan dijual dalam masa yang singkat akan dikenakan cukai yang tinggi. Semakin lama tempoh pemindahan hartanah, semakin rendah cukainya.

Mengenai polisi kredit, Cik Mien berkata, jika pasaran menunjukkan tanda-tanda ketidakstabilan, tahap kredit akan berkurangan.

Sebagai contoh, biasanya perbelanjaan modal ialah 30%, baki 70% akan dipinjam daripada bank. Tetapi jika pasaran turun naik tanpa diduga, tahap kredit akan dikurangkan kepada kira-kira 40-50%, modal yang tinggal akan menjadi modal pembeli. Kadar faedah yang lebih tinggi mungkin juga digunakan. Bagaimanapun, beliau menyatakan bahawa langkah ini hanya boleh digunakan kepada mereka yang membeli rumah kedua atau lebih. Bagi mereka yang membeli rumah pertama untuk didiami, perlu ada dasar yang lebih diutamakan.

Selain itu, bagi mengelakkan situasi bidaan tinggi tetapi meninggalkan deposit, Cik Mien berkata perlu ada langkah menilai tahap reputasi. Mereka yang memenangi lelongan tetapi meninggalkan deposit akan dilarang daripada menyertai untuk tempoh masa tertentu.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm