Bagaimana untuk membangunkan TOD apabila membina kereta api berkelajuan tinggi?

Kereta api berkelajuan tinggi dijangka menjana kira-kira $22 bilion daripada perkhidmatan, pengiklanan dan tanah di kawasan pembangunan bandar berorientasikan transit (TOD). Walau bagaimanapun, masih banyak kerja yang perlu dilakukan untuk mengubah jangkaan menjadi kenyataan.

Mengeksploitasi dana tanah, membuka ruang pembangunan baharu

Projek kereta api berkelajuan tinggi (HSR) baru sahaja diserahkan kepada Dewan Negara untuk pertimbangan dan kelulusan dasar pelaburan. Dengan jumlah pelaburan lebih daripada 67 bilion USD, projek itu juga dijangka membawa manfaat yang besar, membuka ruang pembangunan baharu dan sumber baharu melalui eksploitasi dana tanah yang berkesan.

Perkhidmatan ini berkembang pesat di sekitar stesen Wok Wok Hakaniemi pada sistem Metro Helsinki (Finland).

Encik Chu Van Tuan, Timbalan Pengarah Lembaga Pengurusan Projek Kereta Api ( Kementerian Pengangkutan ) berkata bahawa hasil daripada eksploitasi tanah di kawasan TOD dan eksploitasi komersial kereta api berkelajuan tinggi boleh mencecah kira-kira 22 bilion USD. Daripada jumlah itu, hasil daripada perkhidmatan dan pengiklanan adalah kira-kira 5 bilion USD; daripada dana tanah adalah kira-kira 17 bilion USD.

Untuk membangunkan TOD, setiap lokasi stesen penumpang akan merancang kawasan sekitar 200 - 500 hektar bergantung kepada lokasi, termasuk 3 kawasan berfungsi: kawasan yang terus melayani pengambilan dan menurunkan penumpang, persegi, tempat letak kereta dengan keluasan 6 - 8 hektar; kawasan perkhidmatan dan komersial dengan keluasan 10 - 15 hektar; kawasan perkhidmatan bandar dengan keluasan 250 - 300 hektar.

Pengalaman dari negara lain menunjukkan bahawa di kebanyakan bandar, nilai tanah dan harta tanah di koridor pengangkutan awam akan meningkat.

Menurut Encik Tran Thien Canh, Pengarah Vietnam Railways, di Helsinki Metro (Finland), hartanah dalam jarak berjalan kaki dari stesen kereta api adalah 7.5% lebih berharga daripada kawasan lain, lokasi terbaik boleh meningkat sebanyak 11%. Di Jepun, di bandar dengan stesen kereta api, nilai tanah meningkat sehingga 67% berbanding tempat lain.

Di China, selepas laluan kereta api Beijing-Shanghai sepanjang 1,318km dengan kelajuan 380km/j mula beroperasi pada 2011, nilai tanah di kawasan projek meningkat sebanyak 13%. Selepas hanya 10 tahun meletakkan laluan Beijing-Shanghai beroperasi, GRDP kawasan di sepanjang laluan itu meningkat dua kali ganda.

Masih ramai yang salah faham dengan TOD.

Mengenai orientasi mengeksploitasi faedah daripada model TOD, Encik Chu Van Tuan berkata di kawasan tanah stesen yang dirancang dan kawasan sekitarnya, Negeri akan melabur secara langsung untuk melaksanakan fungsi operasi kereta api.

Selepas 10 tahun menjalankan laluan Beijing - Shanghai, KDNK kawasan di sepanjang laluan itu meningkat dua kali ganda.

Perancangan zon pembangunan bandar dan pusat komersial akan ditugaskan kepada lokaliti untuk dilaksanakan menggunakan belanjawan tempatan atau dana sosial.

Bagi mengurangkan beban belanjawan pusat, Kerajaan juga mencadangkan agar Dewan Negara mempertimbangkan mekanisme khas: Bagi jumlah wang yang dikutip daripada mengeksploitasi dana tanah di sekitar stesen kereta api berkelajuan tinggi, selepas ditolak kos berkaitan, lokaliti dibenarkan mengekalkan 50% dan membayar 50% kepada belanjawan pusat untuk mengimbangi belanjawan Negeri untuk pelaburan dalam projek lokaliti 0% mengikut peraturan semasa yang dibenarkan, dan bukannya 1% mengikut peraturan semasa.

Hasil daripada eksploitasi dan pembangunan dana tanah di sekitar stesen (terutamanya pembangunan bandar) adalah kecekapan sosio-ekonomi, tidak termasuk dalam kecekapan kewangan projek. Dengan dana tanah di sekitar, TOD boleh dibangunkan dan sumber pelaburan boleh datang daripada sektor swasta atau perkongsian awam-swasta (PPP).

Keberkesanan pembangunan dana tanah ini mesti dikira kepada pertumbuhan ekonomi. Sebaik sahaja projek diluluskan, kerja akan dimulakan, dan belanjawan perlu dibelanjakan. Tetapi pada masa yang sama, unit pelaksana dan perusahaan akan mempunyai pendapatan, perlu membayar cukai, dan bajet akan mempunyai hasil.

Kemudian, apabila kawasan bandar, komersial dan perkhidmatan berkembang, hasil cukai akan meningkat.

Encik Nguyen Van Phuc, bekas Timbalan Pengerusi Jawatankuasa Ekonomi Dewan Negara

"Hasil TOD tidak akan dimasukkan ke dalam modal pelaburan projek. Dalam erti kata lain, ini bukan sumber pampasan untuk lebih 67 bilion USD modal pelaburan tetapi saluran untuk menjana pendapatan belanjawan Negeri. Bayaran ini akan digabungkan ke dalam belanjawan Pusat. Peruntukan dan penggunaan seterusnya untuk kerja apa yang akan diputuskan oleh Kerajaan Negeri," kata Encik Tuan.

Mengambil bahagian secara langsung dalam kumpulan kerja untuk mengetahui tentang kereta api berkelajuan tinggi Kementerian Pengangkutan, Pengarah Jabatan Kereta Api Tran Thien Canh berkata bahawa hasil daripada dana tanah di sepanjang laluan kereta api laju tidak akan digunakan untuk melabur semula dalam projek itu tetapi akan digunakan untuk projek lain.

Mengikut pengalaman antarabangsa, apabila projek itu diwujudkan, dana tanah di sepanjang laluan itu masih belum terbentuk, jadi adalah mustahil untuk menentukan berapa banyak dana tanah boleh dieksploitasi untuk mengimbangi belanjawan yang dibelanjakan untuk pelaburan laluan. Hasil TOD akan terbentuk secara beransur-ansur semasa proses pelaksanaan atau selepas projek itu mula beroperasi.

Menurut Encik Nguyen Ngoc Dong, bekas Timbalan Menteri Pengangkutan, hasil daripada TOD adalah hasil masa hadapan dan tidak boleh dikutip dengan segera.

"Pada masa ini, ramai orang salah faham bahawa membangunkan TOD akan mempunyai wang yang mencukupi untuk membina landasan kereta api. Malah, kita perlu membina landasan kereta api dahulu dan kemudian mengharapkan projek dan model lain mempunyai premis untuk dibangunkan. Menunggu wang daripada TOD tidak diketahui bila," akui Encik Dong.

Penyelidikan awal mengenai koridor undang-undang untuk pengambilan dan pembersihan tanah

Menurut Encik Nguyen Ngoc Dong, untuk model TOD mencapai jangkaan, perhatian khusus harus diberikan kepada perancangan tanah di sekitar stesen. Sebagai contoh, berapa luas kawasan pembangunan TOD, dan berapa meter julat pembangunan perlu berada dalam radius dari stesen untuk menarik?

Bagi pengambilan tanah dan pembersihan untuk pembangunan TOD, pihak berkuasa perlu mengkaji mekanisme, dasar dan koridor undang-undang segera untuk rundingan dengan orang ramai.

Encik Chu Van Tuan berkata bahawa laporan kajian pra-kebolehlaksanaan mencadangkan satu siri mekanisme khusus, memberikan kuasa kepada Jawatankuasa Rakyat wilayah untuk secara proaktif melaksanakan kandungan berkaitan dengan pelarasan perancangan bandar.

Secara khusus, Jawatankuasa Rakyat Wilayah dibenarkan melaraskan perancangan pembinaan secara tempatan di kawasan sekitar stesen kereta api, arah laluan, skala, dan lokasi stesen apabila perlu tanpa perlu menjalankan prosedur untuk menyesuaikan projek perancangan pembinaan yang diluluskan sebelum ini di peringkat yang lebih tinggi.

Bagi kawasan stesen dan kawasan sekitar yang tidak mempunyai pelan pembinaan yang diluluskan oleh pihak berkuasa yang berwibawa, Jawatankuasa Rakyat Wilayah hendaklah mewujudkan pelan pengezonan atau rancangan terperinci untuk melaksanakan projek dan mengemas kini kandungan terlaras kepada pelan peringkat lebih tinggi dalam tempoh semakan perancangan seterusnya.

Di sekitar stesen, Jawatankuasa Rakyat Wilayah membuat keputusan mengenai perancangan, seni bina, infrastruktur teknikal, infrastruktur sosial, ruang dan keperluan penggunaan tanah selain daripada yang ditetapkan dalam peraturan teknikal negara, mengikut perancangan wilayah yang diluluskan sebelum ini.

Sumber: https://www.baogiaothong.vn/phat-trien-tod-the-nao-khi-lam-duong-sat-toc-do-cao-192241125210014282.htm