Kawal selia deposit dengan jelas untuk melindungi orang ramai

NAIKKAN NILAI DEPOSIT SEBANYAK 20 - 30%

Menurut Artikel 23 draf Undang-undang Perniagaan Harta Tanah (dipinda) yang dikemukakan untuk ulasan di Dewan Negara , agensi penggubalan telah mencadangkan dua pilihan mengenai prinsip perdagangan dalam perumahan dan kerja-kerja pembinaan yang dibentuk pada masa hadapan. Pilihan 1, pelabur projek hartanah hanya dibenarkan mengutip deposit daripada pelanggan apabila kerja-kerja perumahan dan pembinaan telah memenuhi semua syarat untuk dimasukkan ke dalam perniagaan dan telah menjalankan transaksi mengikut peruntukan undang-undang ini. Pilihan 2, pelabur projek hartanah hanya dibenarkan mengutip deposit mengikut perjanjian dengan pelanggan apabila projek tersebut mempunyai reka bentuk asas yang dinilai oleh agensi negeri dan pelabur mempunyai salah satu dokumen mengenai hak guna tanah. Jumlah deposit maksimum tidak melebihi 10% daripada harga jualan atau harga pajakan beli.

Deposit perlu dikawal dengan jelas untuk melindungi orang ramai apabila membeli hartanah.

Peguam Nguyen Dang Tu, Trilaw LLC, menganalisis bahawa untuk pilihan 1, sifat deposit mengikut Kanun Sivil adalah untuk memastikan pelaksanaan kewajipan sivil. Sehubungan itu, satu pihak (pendeposit) memindahkan kepada pihak lain (penerima deposit) sejumlah wang atau harta dalam tempoh masa tertentu untuk mengesahkan persetujuan pihak-pihak dan untuk memastikan kesimpulan atau pelaksanaan kontrak sivil. Bagi urus niaga hartanah, deposit adalah untuk memastikan termeterainya kontrak jual beli hartanah. Sekiranya peraturan seperti dalam pilihan 1 di atas, ia tidak perlu lagi, kerana apabila projek itu layak untuk diusahakan, pihak-pihak boleh segera menandatangani kontrak jual beli hartanah tanpa perlu membuat deposit. Oleh itu, pilihan 1 ini bertujuan untuk mengehadkan risiko untuk pelanggan, meningkatkan tanggungjawab pelabur, dan menapis pelabur yang tidak mempunyai kapasiti kewangan yang mencukupi, tetapi menggunakannya untuk deposit adalah tidak perlu. Syarat untuk projek layak untuk operasi komersil hendaklah hanya terpakai untuk menandatangani kontrak jualan.

Pilihan 2 agak lebih "terbuka" untuk pelabur membuat transaksi deposit. Walau bagaimanapun, untuk melindungi kepentingan pelanggan, draf harus menambah kandungan untuk mengehadkan deposit ke tahap yang sesuai (kira-kira 20 - 30%). Kerana Kanun Sivil semasa tidak menetapkan deposit minimum atau maksimum untuk urus niaga hartanah. Ini telah menyebabkan kekacauan baru-baru ini dalam pasaran deposit hartanah. Sesetengah pelabur, melalui deposit, memerlukan pelanggan mendepositkan sehingga 95% daripada nilai hartanah untuk menggembleng modal secara berselindung. Walau bagaimanapun, apabila timbul pertikaian, pelabur tidak dapat membayar deposit kepada pelanggan dan menangguhkan pembayaran balik wang kepada pelanggan. Ramai pelanggan juga mengalami kesukaran mendapatkan semula prinsipal mereka, apatah lagi meminta pelabur membayar deposit. Lazimnya, dalam banyak kes menggembleng untuk membeli dan menjual projek tanah, prosedur undang-undang belum selesai tetapi deposit sehingga 95% daripada nilai, tetapi kontrak tidak ditandatangani tepat pada masanya dan tidak ada lagi kemampuan untuk membayar balik, rakyat mengecam, pelabur didakwa dan rakyat kehilangan wang. Banyak juga kes pelabur menerima deposit 10%, tetapi apabila harga tanah dan perumahan meningkat, ramai pelabur sanggup memulangkan deposit tanpa terus menandatangani kontrak jualan. Terdapat juga kes deposit rendah, apabila hartanah membeku dan penurunan harga, pelanggan juga sanggup kehilangan deposit. "Draf itu harus menetapkan bahawa untuk menandatangani deposit, pelabur mesti menyediakan surat jaminan bank yang komited untuk membayar balik deposit kepada pelanggan apabila pelabur melanggar perjanjian. Cadangan ini akan mewujudkan lebih banyak syarat untuk pelabur menggerakkan modal dan juga memastikan hak pelanggan apabila pelabur melanggar komitmennya," saran peguam Tu.

Deposit hanya akan diterima apabila projek itu layak untuk perniagaan.

Menurut Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh, dengan pilihan 1, tujuan deposit adalah untuk memastikan prestasi kontrak, tetapi pada hakikatnya, selepas kontrak ditandatangani, jarang berlaku di mana pendeposit ditipu oleh penerima deposit. Alasannya ialah kontrak itu sering diperiksa dengan teliti oleh pihak-pihak dan dilaksanakan mengikut peruntukan undang-undang. Apabila kontrak dilaksanakan, deposit selalunya ditolak daripada pembayaran awal transaksi. Pilihan 2 adalah untuk tujuan mendepositkan untuk memastikan kontrak ditandatangani. Pada hakikatnya, sebelum kontrak ditandatangani, selalunya terdapat kes di mana penyimpan ditipu oleh penerima deposit dan tidak melaksanakan kontrak sehingga menyebabkan kerosakan kepada penyimpan. Pada masa ini, kedua-dua pilihan 1 dan 2 adalah betul, jadi adalah perlu untuk menyepadukan kedua-dua pilihan ke dalam satu peraturan mengenai deposit untuk memastikan menandatangani kontrak atau deposit untuk memastikan prestasi kontrak, bagi melindungi hak dan kepentingan sah pelanggan yang membeli, pajakan-beli hartanah, perumahan yang tersedia atau perumahan yang akan dibentuk pada masa hadapan.

Sehubungan itu, Encik Chau mencadangkan untuk menggabungkan dua pilihan menjadi satu ke arah berikut: "Pelabur projek dibenarkan mengutip deposit daripada pelanggan apabila rumah dan kerja pembinaan telah memenuhi syarat untuk dimasukkan ke dalam perniagaan dan telah menjalankan urus niaga mengikut peraturan untuk memastikan prestasi kontrak, atau pelabur projek hartanah hanya dibenarkan mengutip deposit untuk memastikan menandatangani kontrak mengikut satu perjanjian dengan pelanggan berdasarkan reka bentuk asas dan agensi yang menilai projek itu mempunyai dokumen yang dibuat oleh agensi. hak guna tanah yang dinyatakan dalam Fasal 2, Perkara 24 Undang-undang ini Perjanjian deposit mesti menyatakan dengan jelas harga jualan atau harga sewa beli rumah atau kerja pembinaan.

"Undang-undang Perniagaan Hartanah 2006 dan 2014 tidak mengawal selia deposit yang berlaku sebelum masa projek hartanah layak untuk membuat kontrak atau menggerakkan modal untuk menjual perumahan masa depan, terutamanya tanah. Oleh itu, terdapat situasi di mana spekulator, broker tanah, dan perniagaan yang tidak jujur ​​telah mengambil kesempatan daripada Fasal 1, Perkara 3015 Kanun Sivil dan tidak mengawal nilai Kanun Sivil. deposit, jadi mereka telah menerima deposit daripada pelanggan dengan nilai yang besar, dalam beberapa kes sehingga 90 - 95% daripada nilai harta yang diurus niagakan Spekulator, broker tanah dan perniagaan tidak jujur ​​malah telah menubuhkan projek "hantu" tanpa asas undang-undang untuk tujuan penipuan, menyebabkan kerugian besar kepada pelanggan dan mengganggu ketenteraman sosial, contoh kes penipuan yang berlaku di Syarikat Alibaba, Chau Hoang.

Dr Nguyen Van Dinh, Naib Presiden Persatuan Harta Tanah Vietnam, berkata bahawa draf Undang-undang mengenai Perniagaan Hartanah yang disemak perlu mempunyai peraturan yang lebih jelas mengenai deposit, terutamanya masa deposit, untuk mengelakkan pelabur mengambil kesempatan daripada kelemahan ini untuk menggerakkan wang secara haram. "Kami telah mengkaji deposit dalam pasaran hartanah di banyak negara di seluruh dunia , semua negara membenarkan deposit. Tetapi deposit itu dipindahkan ke akaun bersama untuk pihak ketiga seperti bank untuk mengurus dan menyelia. Jika pelabur tidak memenuhi komitmennya seperti tidak membina atau tidak boleh menandatangani kontrak mengikut undang-undang, maka pelanggan boleh mendapatkan semula wang mereka sepenuhnya," kata Encik Dinh.

Pelanggan boleh menikmati faedah ke atas jumlah deposit semasa mendepositkannya di bank, pelanggan tidak bimbang kehilangan wang. Jumlah deposit tidak melebihi 20% daripada nilai kontrak. Ini mengehadkan keadaan di mana pelabur tidak melakukan apa-apa tetapi mengerahkan banyak wang daripada pelanggan dalam gaya "menangkap pencuri dengan tangan kosong".

Dr Nguyen Van Dinh, Naib Presiden Persatuan Hartanah Vietnam

Pautan sumber: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm