Adakah Tabung Perumahan Negara penyelesaian kepada 'krisis' perumahan di Vietnam?

(CLO) Kerajaan baru sahaja menubuhkan Tabung Perumahan Negara untuk menangani kekurangan perumahan yang serius, apabila harga rumah jauh melebihi pendapatan dan bekalan semakin berkurangan.

Harga perumahan di Hanoi meningkat hampir dua kali ganda dalam masa 6 tahun sahaja

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, harga perumahan terus "memecahkan kemuncak" dan mewujudkan paras harga baharu, menjadi topik hangat daripada agenda Perhimpunan Negara hingga ke forum sosial.

Menurut data penyelidikan daripada Institut Penyelidikan dan Penilaian Pasaran Harta Tanah Vietnam (VARS IRE), menjelang akhir suku ketiga 2025, indeks harga pangsapuri di Hanoi, Da Nang dan Bandar Ho Chi Minh masing-masing meningkat sebanyak 96.2%, 72.6% dan 56.9% berbanding 2019.

Purata harga jualan projek dalam sampel yang ditetapkan di ketiga-tiga bandar ini telah mencecah 78.9 juta VND/m2 di Hanoi, 67.4 juta VND/m2 di Da Nang dan 81.6 juta VND/m2 di Ho Chi Minh City.

Harga rumah di banyak kawasan terus meningkat. (Gambar ilustrasi/DN)

Sehingga kini, harga pangsapuri di Ho Chi Minh City sedang menuju ke arah harga yang lebih tinggi selepas tempoh pengumpulan yang lama, manakala harga pangsapuri di Da Nang dan Hanoi mula menunjukkan arah aliran mengiring pada harga yang tinggi kerana pelabur belum lagi berada di bawah tekanan kewangan yang tinggi dan jangkaan kenaikan harga masih dikekalkan.

Sementara itu, purata pendapatan pekerja hanya kira-kira 15 juta VND/bulan, menjadikan nisbah harga/pendapatan perumahan jauh di luar kemampuan.

Pasangan muda mengambil masa kira-kira 10 tahun untuk menyimpan modal yang mencukupi untuk membeli rumah, tetapi pada masa itu, harga rumah meningkat lebih cepat daripada simpanan, membawa kepada situasi di mana "simpanan tidak dapat bersaing dengan harga rumah."

Realitinya menjadikan memilih untuk menyewa rumah untuk masa yang lama menjadi trend yang semakin popular. Walau bagaimanapun, dalam konteks pasaran sewa perumahan di Vietnam masih kurang profesionalisme dan kestabilan, menyewa rumah hanya dapat membantu mengurangkan tekanan kewangan dalam jangka pendek, tetapi tidak dapat memenuhi keperluan perumahan rakyat yang mampan.

Walaupun Negeri telah mengeluarkan banyak dasar untuk menggalakkan pembangunan perumahan sosial (NƠXH), membantu meningkatkan kelajuan pelaksanaan Projek NƠXH, hasilnya tidak memenuhi jangkaan.

Oleh kerana pembangunan perumahan sosial semasa terutamanya bergantung pada dasar untuk menggalakkan perniagaan, bagaimanapun, margin keuntungan yang rendah, prosedur yang rumit, kekurangan dana tanah bersih dan mekanisme insentif yang tidak stabil menjadikan perniagaan tidak mempunyai motivasi untuk mengambil bahagian.

Menghadapi situasi ini, ramai pakar telah mengesyorkan menukar model pembangunan perumahan sosial ke arah Negara memainkan peranan utama, daripada perancangan dasar, peruntukan tanah, sumber modal kepada organisasi pelaksanaan.

Tabung Perumahan Negara diperlukan

Baru-baru ini, Kerajaan mengeluarkan Dekri 302/2025, menubuhkan Tabung Perumahan Negara, beroperasi di dua peringkat: Dana Pusat ditubuhkan dan diuruskan oleh Kementerian Pembinaan, manakala Kumpulan Wang Tempatan ditubuhkan dan diuruskan oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah.

Sumber Dana adalah pelbagai, termasuk bajet Negeri, nilai dana tanah untuk infrastruktur perumahan sosial, hasil daripada penjualan hartanah awam, hasil daripada lelongan hak guna tanah, dan sumbangan sukarela dari dalam dan luar negara serta sumber undang-undang lain.

Terutamanya, objektif teras Dana adalah untuk mewujudkan dan membangunkan perumahan sosial untuk disewa, dan juga dibenarkan untuk membeli perumahan komersial untuk disewa kepada pegawai, penjawat awam, kakitangan awam dan pekerja.

Mengulas isu ini, Institut Penyelidikan dan Penilaian Pasaran Hartanah Vietnam (VARS IRE) percaya penyertaan langsung Negara dalam mewujudkan perumahan sosial, terutamanya perumahan sosial untuk disewa, adalah penyelesaian perumahan strategik, selaras dengan trend antarabangsa.

Ramai pakar percaya bahawa penubuhan Tabung Perumahan Negara adalah perlu. (Foto ilustrasi/CD)

Malah, banyak negara telah berjaya melaksanakan model ini. Sebagai contoh, di Singapura, lebih daripada 80% penduduk tinggal di rumah yang dibangunkan oleh HDB, Korea Selatan telah menubuhkan perusahaan milik kerajaan yang mengkhusus dalam pembangunan perumahan sosial, Jerman mempunyai dasar sokongan jangka panjang untuk perumahan kos rendah dengan komitmen untuk menyewa lebih rendah daripada pasaran selama 15-25 tahun.

Di Vietnam, membangunkan pasaran perumahan sewa adalah satu langkah yang perlu. Dalam konteks kenaikan harga perumahan sosial, di luar kapasiti kewangan banyak kumpulan berpendapatan sederhana dan banyak masalah yang timbul dalam proses pelaksanaan dasar, memberi tumpuan kepada model sewa sahaja, bukan untuk dijual, akan membantu memastikan bekalan yang stabil, mengehadkan spekulasi dan mengekalkan kos sewa pada tahap yang munasabah dan mampan.

"Berkat itu, orang ramai, terutamanya kumpulan berpendapatan rendah dan sederhana, akan mempunyai peluang sebenar untuk menetap, sambil secara beransur-ansur mengurangkan tekanan ke atas pemilikan rumah," tegas VARS IRE.

Walau bagaimanapun, untuk menyewa untuk benar-benar menjadi penyelesaian yang mampan, VARS IRE percaya bahawa adalah perlu untuk mempromosikan perkongsian awam-swasta (PPP), di mana perniagaan mengambil bahagian dalam pembinaan projek, dan Negara membeli balik pemilikan atau memajak semula untuk operasi.

Pada masa yang sama, adalah perlu untuk meneruskan penyelidikan dan pengisytiharan peraturan mengenai standard perumahan sewa, termasuk mengehadkan kenaikan harga tahunan, menggunakan kontrak pajakan jangka panjang dan membuat syarat pelarasan telus, dan mencadangkan mekanisme dan dasar insentif untuk menggalakkan penyertaan sosial dalam mempromosikan pembinaan perumahan sewa.

Dalam jangka masa panjang, apabila bekalan rumah, terutamanya rumah mampu milik dan rumah sewa, bertambah baik, keseimbangan penawaran dan permintaan dalam pasaran akan beransur-ansur stabil. Sebahagian daripada permintaan untuk pemilikan akan digantikan dengan permintaan sewa, membantu mengurangkan tekanan terhadap kenaikan harga dan mewujudkan keadaan untuk pasaran hartanah beroperasi dengan lebih telus dan mampan, sambil membuka peluang perumahan sebenar untuk majoriti orang.

Sementara itu, Encik Dinh Minh Tuan, Pengarah Perniagaan PropertyGuru Vietnam juga menganalisis: Membina 1 juta rumah sosial sebelum 2030 adalah projek yang sangat bercita-cita tinggi. Walau bagaimanapun, jika kita meneruskan bentuk lama, dalam cara menggalakkan perniagaan dan bank untuk mengambil bahagian dalam arah sumbangan, matlamat itu akan sukar dicapai.

"Jika kita mempunyai Dana yang menunjukkan peranan proaktif Negara dalam mewujudkan modal untuk orang ramai membeli perumahan sosial dan menyokong pelabur dengan modal untuk pembinaan, ia akan menjadi langkah ganda untuk mempromosikan pasaran perumahan sosial dengan cepat," kata Encik Tuan.

Menurut Encik Tuan, impak pertama Tabung Perumahan Negara sudah tentu membantu pelabur mempunyai modal untuk mempercepatkan kemajuan pembinaan projek perumahan sosial pada harga yang lebih sesuai.

Impak kedua ialah menyokong rakyat. Pada masa ini, pelanggan yang meminjam untuk membeli rumah perlu membayar faedah dengan sebahagian besar daripada pendapatan mereka. Namun, dengan pakej pinjaman baru tabung perumahan negara, tempoh pinjaman lebih panjang, bayaran lebih rendah, jadi pembelian rumah boleh menjadi lebih mudah.

Sumber: https://congluan.vn/quy-nha-o-quoc-gia-lieu-co-phai-la-giai-phap-cho-khung-hoang-nha-o-tai-viet-nam-10320069.html