Sukar untuk mengurangkan harga perumahan: Campur tangan dari akar adalah 'kunci'

Kapsyen foto — Gambar ilustrasi: Tuan Anh/VNA

Mengurangkan harga rumah menjadi keperluan mendesak kerana paras harga terus meningkat, jauh melebihi kemampuan majoriti rakyat. Walau bagaimanapun, masalah ini tidak mudah apabila jurang antara "kertas" dan kos sebenar masih besar. Di samping itu, lokaliti sedang bersedia untuk mengeluarkan senarai harga tanah 2026 dengan aliran menaik yang kukuh. Risiko "gelombang" baru kenaikan harga menjadikan matlamat untuk mengurangkan harga perumahan menjadi lebih jauh. Pakar umumnya bersetuju bahawa untuk mengurangkan harga perumahan, campur tangan dari akar adalah "kunci".

Tekanan daripada kenaikan harga tanah dan kos yang tidak kelihatan

Banyak perniagaan hartanah menggambarkan bahawa kos tanah adalah item paling berat dalam struktur input. Jika senarai harga tanah baharu terus meningkat, yuran guna tanah, pampasan dan kos pembersihan tapak boleh meningkatkan jumlah pelaburan kepada ratusan bilion hingga beribu-ribu bilion VND. Dalam konteks itu, mengurangkan harga rumah adalah sangat sukar.

Bukan sahaja perniagaan tetapi juga orang ramai yang perlu menukar tujuan guna tanah bimbang tentang peningkatan mendadak dalam obligasi kewangan. Jika harga yang lebih rendah dicadangkan, kumpulan yang tanahnya dipulihkan bimbang tentang pampasan yang rendah dan ketidakadilan. Kepentingan yang bercanggah menjadikan kos tanah semakin sukar dikawal.

Menurut Piawaian Penilaian Vietnam (Pekeliling 42/2024/TT-BTC), jumlah kos pembangunan projek termasuk kos pembinaan, luar jangka, perniagaan, kewangan, cukai dan keuntungan pelabur. Kos pampasan dan pembersihan tapak diasingkan untuk menggambarkan nilai input dengan tepat. Walau bagaimanapun, data tinjauan sebenar di banyak kawasan masih kurang kemas kini, yang membawa kepada pengiraan kos berdasarkan norma lama, yang tidak hampir dengan harga bahan dan buruh semasa.

Pengarah Institut Penyelidikan Hartanah Vietnam (VIRES) Bui Van Doanh mengulas bahawa piawaian itu jelas dan telus, tetapi pelaksanaan sebenar tidak dapat dikekalkan. Jurang ini menyebabkan sukar untuk mengawal harga perumahan dengan berkesan.

Dari perspektif perniagaan, Encik Nguyen Chi Thanh - Pengarah Besar Syarikat Bangunan Antarabangsa Ho Tay berkata bahawa kos pelaburan projek perumahan merangkumi berpuluh-puluh kategori, di mana isu tanah dan undang-undang adalah dua "kehabisan" terbesar. Khususnya untuk pangsapuri, kos tanah selalunya menyumbang 30 - 40% daripada jumlah modal; semakin "bersih" tanah, semakin tinggi harganya.

Pembinaan menyumbang 35-40%, termasuk asas, badan, elektrik dan mekanikal kepada landskap. Walau bagaimanapun, perlu dinyatakan bahawa banyak kos "lembut" seperti reka bentuk, undang-undang, pemasaran, komisen pembrokeran... menyumbang 15-20% daripada kos tetapi jarang disebut.

Pada masa yang sama, kos kewangan juga menjadi beban. Dengan projek bernilai beberapa ribu bilion VND, perniagaan terpaksa meminjam daripada bank dengan kadar faedah 12-14%/tahun. Tetapi jika prosedur itu dipanjangkan untuk hanya satu tahun lagi, kos modal akan meningkat ratusan bilion VND - Encik Thanh berkongsi.

Oleh itu, bagi mengurangkan harga rumah, menurut pakar, perkara pertama yang perlu dilakukan ialah menjadikan semua komponen kos telus terutama tanah dan prosedur pentadbiran. Apabila kos input jelas, agensi pengurusan akan mempunyai asas untuk mengawal selia melalui cukai, pekali harga tanah atau kredit, dan bukannya menggunakan langkah pentadbiran yang tegar.

Kawal selia dari akar

Encik Bui Van Doanh berkata bahawa campur tangan langsung Negeri dalam harga jualan adalah "sangat sukar dan hampir mustahil". Sebaliknya, Negara harus mengawal kos input dan menggunakan dasar cukai berperingkat supaya perniagaan boleh menetapkan harga mereka sendiri.

Adalah mungkin untuk mempertimbangkan model cukai keuntungan tersegmen. Sebagai contoh, perumahan komersial mewah tertakluk kepada kadar cukai yang lebih tinggi kerana ia memberi perkhidmatan kepada golongan berpendapatan tinggi. Sementara itu, perumahan komersial mampu milik dan perumahan sosial tertakluk kepada kadar cukai yang lebih rendah untuk mengurangkan kos input dan harga jualan yang lebih rendah. Model ini mewujudkan keadilan dan memaksa perniagaan untuk mengoptimumkan kos jika mereka mahu bersaing dalam segmen mampu milik - di mana terdapat permintaan terbesar dalam pasaran - cadangan Encik Doanh.

Di samping itu, adalah perlu untuk memendekkan masa untuk kelulusan projek, menjadikan data harga bahan telus dan membina mekanisme kredit keutamaan untuk perumahan sosial. Apabila perniagaan mengurangkan kos tanah, kos kewangan dan prosedur, harga perumahan akan menurun secara automatik tanpa perintah pentadbiran.

"Masalah utama terletak pada perancangan dan cara menentukan harga tanah. Jika projek dibina yang tidak mampu dimiliki oleh penduduk tempatan, maka perancangan itu tidak berkesan," Encik Nguyen Chi Thanh membangkitkan isu itu.

Tempatan perlu melabur di kawasan bandar berskala besar dengan infrastruktur lengkap di tanah yang baru dibangunkan untuk menjadikan kos tanah lebih berpatutan. Pada masa ini, terdapat "kesilapan" biasa menggunakan harga jualan tinggi projek terdahulu - modal yang dicipta oleh jenama besar - sebagai asas untuk mengira bayaran guna tanah untuk projek kemudian, menyebabkan harga tanah dinaikkan secara tidak realistik.

Untuk mengurangkan kos, Encik Thanh juga mencadangkan penggunaan modul reka bentuk standard untuk projek berskala besar, membantu mengurangkan kos reka bentuk dan memendekkan masa pelaksanaan. Kerana apabila kos reka bentuk dikurangkan, perniagaan boleh menurunkan harga sambil mengekalkan kualiti.

Baru-baru ini, Draf Resolusi mengenai mekanisme untuk mengawal dan mengekang harga hartanah sedang diminta untuk ulasan; menumpukan pada mengetatkan kredit spekulatif dan menyemak bayaran guna tanah. Walau bagaimanapun, pakar menilai bahawa ini hanyalah "pengurang demam" sementara. Untuk mengurangkan harga perumahan secara mampan, dasar itu mesti bermula dari akar umbi dengan mengawal selia nilai tambah tanah dan memperbaharui sistem cukai tanah.

Dr Thai Quynh Nhu, bekas Pengarah Institut Penyelidikan Pengurusan Tanah, berkata bahawa setiap kali terdapat pelaburan awam, pembukaan jalan, atau pelarasan perancangan, harga tanah serta-merta meningkat dengan mendadak, tetapi Negara tidak mengutip peningkatan nilai ini. Apabila harga tanah "didorong" oleh faktor bukan pelaburan perusahaan, kos input projek bersebelahan meningkat dengan sewajarnya, menyebabkan harga perumahan meningkat secara tidak terkawal.

Oleh itu, pakar ini mencadangkan untuk memisahkan dua jenis sewa tanah. Yang pertama ialah perbezaan sewa tanah yang dicipta oleh Negara dan masyarakat (perancangan, infrastruktur, dll.); seterusnya ialah perbezaan sewa tanah kerana pelaburan perniagaan. Sewa tanah berbeza yang diwujudkan oleh Negara dan masyarakat perlu dipulihkan oleh Negara pada kadar tertentu.

Sebagai contoh, bagi projek infrastruktur pengangkutan, Negeri boleh mengutip 40% daripada nilai tambah; untuk projek hartanah, kadar kutipan adalah 50-50 antara Negara dan pelabur... Atau untuk projek perindustrian, Negeri mengutip kira-kira 30% untuk menggalakkan pelaburan dalam pengeluaran.

Mekanisme ini membantu mengelakkan kehilangan hasil, mengehadkan spekulasi tanah berhampiran kawasan perancangan dan mengurangkan kos tanah - faktor yang menyumbang kepada bahagian terbesar harga perumahan. Pada masa yang sama, adalah perlu untuk membina sistem cukai tanah segerak, mengelakkan "cukai ke atas cukai" - pakar "mencadangkan". Kerana pada masa ini, peniaga hartanah perlu menanggung beberapa siri kewajipan kewangan. Jika cukai baharu dikenakan tanpa stratifikasi, harga perumahan mungkin... meningkat lagi.

Ramai pakar bersetuju bahawa penurunan harga perumahan bukanlah urusan sehari atau dua hari. Harga perumahan hanya boleh dikurangkan apabila keseluruhan ekosistem daripada perancangan, prosedur pentadbiran, penilaian tanah, cukai hingga kredit beroperasi secara telus dan konsisten.

Ini bermakna perniagaan boleh mengurangkan kos tanah, kos modal dan kos masa. Negara boleh mengawal selia peningkatan nilai tanah secara munasabah. Spekulator tidak lagi mempunyai insentif untuk "memegang tanah dan menunggu masa yang sesuai." Rakyat berpendapatan sederhana dan rendah boleh mengakses rumah mampu milik.

Jika penyelesaian digunakan secara serentak, impian pemilikan rumah untuk berjuta-juta orang akan menjadi lebih dekat, bukan dengan perintah pentadbiran tetapi dengan mekanisme pasaran yang telus dan adil.

Sumber: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/kho-giam-gia-nha-can-thiep-tu-goc-moi-la-chia-khoa-20251126171735123.htm