Meningkat, bilakah harga hartanah akan turun?

Menurut laporan pasaran hartanah untuk suku pertama 2024 oleh PropertyGuru Vietnam, pada suku pertama, harga pangsapuri terus meningkat. Selepas 6 tahun, purata kenaikan harga pangsapuri di Hanoi mencapai 70%.

Pada awal tahun 2018, harga jualan pangsapuri di Hanoi dan Ho Chi Minh City masing-masing ialah 27 dan 31 juta VND/m2. Selepas 6 tahun, purata kenaikan harga pangsapuri di Hanoi mencapai 70%, mengatasi Ho Chi Minh City (kenaikan harga sebanyak 55%).

Menurut laporan oleh PropertyGuru Vietnam, harga pangsapuri di Ho Chi Minh City akan terus meningkat sebanyak 2-5% berbanding tempoh yang sama pada 2023.

Khususnya, harga jualan pangsapuri mewah di Ho Chi Minh City (harga melebihi 55 juta VND/m2) meningkat sebanyak 5%; pangsapuri kelas pertengahan (harga 35-55 juta VND/m2) meningkat sebanyak 2% berbanding tempoh yang sama pada 2023.

Harga pangsapuri di tengah bandar besar terus meningkat (Foto: Cong Hieu).

Menurut pakar, harga perumahan tidak boleh terus meningkat. Jika senario lebih 10 tahun lalu berulang, apabila projek rumah mampu milik meningkat dan keseimbangan bekalan-permintaan seimbang, harga rumah akan menurun.

Encik Nguyen Anh Que, Pengerusi Kumpulan G6, mengakui bahawa sebab kenaikan harga pangsapuri, selain kenaikan kos input, juga berpunca daripada fakta bahawa perniagaan terjerat dengan terlalu banyak prosedur undang-undang, yang membawa kepada tempoh masa yang berpanjangan dan bekalan tidak memenuhi permintaan.

Bagaimanapun, menurut Encik Que, harga pangsapuri meningkat tidak bermakna ia tidak boleh turun. Buktinya dahulu, dalam tempoh 2008 - 2010, terdapat projek pangsapuri berharga 50 - 70 juta VND/m2. Walau bagaimanapun, pada tahun 2011 - 2013, apabila pasaran muncul projek perumahan komersial kos rendah, dengan purata 11 - 15 juta VND/m2, harga pangsapuri di pasaran serta-merta menjadi sejuk.

Sebagai contoh, pada tahun 2010, projek pangsapuri Indochina Plaza di Jalan Xuan Thuy (Cau Giay, Hanoi) mempunyai purata harga jualan 50-60 juta VND/m2. Tetapi menjelang 2013, apabila bekalan meningkat, harga banyak pangsapuri di kawasan ini hanya 30-35 juta VND/m2. Selepas lebih 10 tahun, harga pangsapuri di sini kini sekitar 100 juta VND/m2.

Dengan perkembangan sebenar, wakil Kumpulan G6 mengulas bahawa jika senario lama berulang, harga rumah mungkin menurun dari tahun 2026. Sebabnya kerana projek perumahan secara amnya dan projek perumahan sosial khususnya akan mula menyiapkan prosedur, meningkatkan bekalan dalam masa kira-kira 1 tahun kemudian, membantu untuk menyejukkan harga rumah.

Menurut Persatuan Realtors Vietnam (VARS), selepas tempoh penurunan yang panjang, bekalan pangsapuri di Hanoi dan Ho Chi Minh City dijangka meningkat semula, hasil daripada pemulihan pasaran dan usaha untuk menghapuskan halangan undang-undang untuk projek oleh agensi pengurusan negeri.

Khususnya, bekalan perumahan sosial dan perumahan pekerja akan dilancarkan di pasaran dalam masa terdekat. Bagaimanapun, bekalan daripada produk ini memerlukan masa untuk melengkapkan prosedur undang-undang sebelum dilancarkan di pasaran dan kebanyakannya datang dari kawasan yang jauh dari pusat.

Oleh itu, VARS meramalkan dalam jangka pendek, harga pangsapuri di tengah-tengah bandar besar akan terus meningkat terutama dalam segmen mampu milik dan pertengahan. Sementara itu, harga pembelian dan jualan semula projek mewah dan mewah mungkin mencatatkan sedikit penurunan.

Walau bagaimanapun, menjelang pertengahan 2025, apabila dokumen undang-undang yang berkaitan dengan sektor hartanah berkuat kuasa ke arah menghapuskan kesukaran bagi pelabur dan pembeli perumahan sosial dan perumahan untuk pekerja, harga perumahan mungkin menjadi sejuk.

" Pembekalan perumahan sosial akan meningkat, dan harga pangsapuri akan turun ke tahap yang lebih sesuai untuk mereka yang mempunyai keperluan perumahan sebenar ," kata VARS.

Menurut Cik Duong Thuy Dung - Pengarah Kanan CBRE Vietnam - menegaskan bahawa harga pangsapuri tidak boleh meningkat selama-lamanya, pangsapuri akan meningkat sehingga mencapai "ambang ketahanan" dan kemampuan pembeli rumah.

Ramai pakar meramalkan bahawa harga rumah akan turun dari pertengahan 2025.

Menurut Cik Dung, bukti paling jelas tentang realiti ini ialah selepas terus meningkat dari 2017-2019 dan mencapai kemuncak, harga pangsapuri di Ho Chi Minh City telah mendatar dan kekal stabil menjelang 2022.

"Apartmen di Ho Chi Minh City telah mencapai tahap harga yang tidak mampu dibeli oleh orang ramai lagi," kata Cik Dung.

Di pasaran pangsapuri Hanoi, Cik Dung percaya bahawa harga akan terus meningkat sehingga mereka mencapai harga purata 100-200 juta VND/m2, kemudian mereka akan terpaksa berhenti.

" Sudah tentu, kenaikan harga ini bergantung kepada lokasi dan kualiti setiap projek. Lokasi projek pada masa ini pada 70 juta VND/m2 akan terus meningkat sehingga mencapai 100-120 juta VND/m2. Lokasi projek pada masa ini pada 30-40 juta VND/m2 boleh meningkat kepada 50-60 juta VND/m2 bergantung kepada kualiti apartmen dan pelabur Du.

Selain itu, menurut pakar, apabila Undang-undang Tanah berkuat kuasa, bekalan perumahan akan meningkat dan kemudian harga perumahan akan menjadi sejuk.

Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Kota Ho Chi Minh (HoREA), menekankan bahawa Undang-undang Tanah 2024, yang dilaksanakan setengah tahun lebih awal, akan menggalakkan pembangunan bekalan pasaran, sekali gus menurunkan harga perumahan.

Baru-baru ini, kekurangan bekalan apartmen yang berpanjangan telah menaikkan harga pangsapuri di Hanoi secara luar biasa tinggi, malah di kawasan pinggir bandar, harga jualan adalah 60-70 juta VND/m2, sama dengan harga tanah. Di pusat bandar, terdapat projek dengan harga hampir 300 juta VND/m2.

Menurut penyelidikan oleh PropertyGuru Vietnam, projek baharu baru-baru ini hanya menyumbang kira-kira 20,000 - 30,000 pangsapuri setahun, manakala permintaan biasa adalah sehingga 70,000 - 80,000 pangsapuri/tahun.

Berkongsi pandangan yang sama, Dr Nguyen Van Dinh, Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam (VARS), selanjutnya menganalisis: Undang-undang Tanah yang berkuat kuasa tidak lama lagi akan membantu banyak projek diselesaikan dengan cepat supaya ia dapat dilaksanakan dan disiapkan. Dari situ, bekalan untuk pasaran akan meningkat, menyumbang kepada mengurangkan tekanan semasa ke atas penawaran dan permintaan. Harga rumah akan beransur-ansur menurun ke paras yang munasabah, lebih sesuai untuk pendapatan rakyat.

Di samping itu, apabila pelabur mempunyai akses yang lebih mudah kepada tanah, kos pembangunan projek juga berpeluang berkurangan berkat proses penyiapan undang-undang yang dipendekkan. Harga jualan produk mempunyai peluang untuk diselaraskan.

Chau Anh

Sumber