Pasaran hartanah tidak cukup kuat untuk "mengatasi cerun" tetapi tidak lagi "di luar kawalan"

Pada petang 12 Oktober, Persatuan Hartanah Vietnam (VNREA) dan Persatuan Broker Hartanah Vietnam (VARS) bersama-sama menganjurkan acara untuk mengumumkan laporan "Penilaian kemajuan pemulihan pasaran hartanah Vietnam pada Q3/2023 dan ramalan keadaan pasaran pada Q4/2023".

Urus niaga hartanah semakin meningkat.

Dalam ucapan pembukaannya, Cik Pham Thi Mien, Timbalan Ketua Jabatan Perunding Penyelidikan Pasaran dan Promosi Pelaburan Harta Tanah VARS, memetik data daripada penyelidikan VARS yang menunjukkan bahawa kecairan dalam pasaran hartanah semakin bertambah baik secara beransur-ansur, terutamanya berbanding tempoh sukar pada akhir tahun lepas dan beberapa bulan pertama tahun ini.

Pasaran mula menunjukkan lebih banyak tanda positif. Ini termasuk kawasan yang maju dari segi ekonomi yang mendapat perhatian dan memberi tumpuan kepada menggalakkan pelaburan infrastruktur dan pengangkutan, serta mempunyai bekalan yang mencukupi untuk memenuhi permintaan, seperti Hanoi, Hai Phong, Lao Cai, Da Nang, Bandar Ho Chi Minh, dsb.

Cik Mien percaya hasil di atas adalah hasil usaha, kerjasama erat, dan penyelarasan antara agensi pengurusan negeri dan perniagaan. Khususnya, hampir 20 tindakan berkaitan dan dokumen sub-undang-undang yang dikeluarkan oleh Kerajaan telah dilaksanakan secara berterusan dan pantas, dengan kandungan yang semakin sejajar dengan keperluan sebenar pasaran dan perniagaan.

"Walaupun pasaran belum cukup kukuh untuk 'mendaki cerun', ia agak terlepas daripada risiko 'hilang kawalan'," kata Cik Mien.

Hartanah - Pasaran hartanah belum lagi mendapat momentum yang mencukupi untuk — Pasaran hartanah telah melepasi fasa yang paling sukar, dan urus niaga beransur pulih dari segi kuantiti dan kualiti.

Data laporan menunjukkan bahawa volum urus niaga merentas pasaran telah meningkat secara berterusan dari semasa ke semasa, dengan lebih banyak produk memenuhi keperluan pengguna diperkenalkan. Sehubungan itu, pada suku ketiga 2023, pasaran merekodkan hampir 6,000 transaksi, 1.5 kali ganda berbanding suku kedua dan lebih dua kali ganda berbanding suku pertama 2023.

Bagaimanapun, berbanding tempoh sebelumnya, jumlah transaksi dalam sembilan bulan pertama 2023 hanya kira-kira 50% daripada tempoh yang sama tahun lalu dan kira-kira 20% daripada kemuncak semasa ledakan hartanah. Ini berikutan kekurangan bekalan berterusan dalam segmen perumahan sosial dan rumah mampu milik, kerana harga rumah terus meningkat tanpa tanda-tanda akan berhenti.

Melihat ke hadapan, laporan VARS jelas menunjukkan bahawa pemulihan ekonomi, bersama-sama dengan ramalan positif untuk pertumbuhan ekonomi, pasti akan membawa kepada peningkatan permintaan untuk hartanah merentas semua segmen, daripada pangsapuri hingga sewa pejabat, kilang dan hartanah runcit. Lebih-lebih lagi memandangkan bekalan semasa yang ketat kerana pelbagai sebab, kenaikan harga hartanah dalam masa terdekat adalah kemungkinan hasil.

Tambahan pula, Cik Mien juga menyebut bahawa Bank Negara Vietnam telah menurunkan kadar faedah dasar empat kali berturut-turut sejak Mac 2023. Kadar faedah pinjaman bank telah menyaksikan pelarasan menurun yang ketara, antara 6.7% hingga 10%, menghampiri paras awal 2022, dan menurun sebanyak 0.4% kepada suku kedua iaitu 3.2% berbanding suku kedua. kadar faedah yang menggalakkan untuk pembeli rumah. Membeli rumah untuk didiami dalam tempoh ini akan memanfaatkan tahap kredit dan harga secara optimum.

Lebih banyak mekanisme diperlukan untuk pelabur membina perumahan sosial.

Bercakap pada majlis itu, Encik Le Dinh Chung - Ahli Pasukan Petugas Penyelidikan Pasaran Hartanah VARS, Ketua Pengarah SGO Homes, berkata bahawa pasaran hartanah kediaman di bandar-bandar utama telah menunjukkan tanda-tanda ke bawah, memfokuskan kepada segmen pangsapuri dan rumah berharga di bawah 10 bilion VND di kawasan teras pusat.

Walaupun segmen plot tanah belum menunjukkan tanda-tanda positif lagi, terdapat tanda-tanda tempoh penghujung dalam kategori tanah yang dilelong, terutamanya di kawasan sekitar Hanoi . Harga sekitar 2 bilion VND mempunyai kadar penyerapan 70%-80%, dengan harga lelongan kira-kira 5% lebih tinggi daripada harga permulaan. Petak ini boleh dijual semula dengan segera dengan margin keuntungan 30-50 juta VND setiap petak.

Hanya segmen pelancongan resort yang kekal lembap, dengan jumlah urus niaga tidak berubah disebabkan sentimen pelabur dalam pasaran.

Hartanah - Pasaran hartanah belum cukup kukuh untuk 'mendaki cerun' tetapi tidak lagi 'kehilangan brek' (Rajah 2). — Encik Le Dinh Chung - Ketua Pengarah SGO Homes, menyampaikan ucapan pada majlis tersebut.

Sambil menyatakan pandangannya mengenai pembekalan perumahan sosial, Encik Nguyen Hoang Nam - Ahli Pasukan Petugas Penyelidikan Hartanah VARS, Ketua Pengarah G-Home JSC - menekankan bahawa dasar kerajaan membina 1 juta unit perumahan sosial adalah sangat berperikemanusiaan.

Bagaimanapun, pada hakikatnya, Encik Nam percaya bahawa 1 juta unit perumahan sosial tidak mencukupi untuk pasaran semasa, dan walaupun pelan di atas dilaksanakan sepenuhnya, orang ramai masih akan mempunyai banyak keperluan lain untuk pemilikan.

Sementara itu, proses melaksana, membina dan menjual projek perumahan sosial masih menghadapi banyak halangan, daripada mekanisme undang-undang kepada peraturan dan syarat pembelian, serta kes yang layak mendapat manfaat polisi.

Secara khususnya, Encik Nam menegaskan keadaan semasa di mana orang ramai mendapati sangat sukar untuk mengakses perumahan sosial kerana banyak peraturan yang terlalu ketat, mengkategorikan orang kepada kumpulan kaya dan miskin, menjadikan perumahan sosial tidak dapat dicapai oleh banyak segmen penduduk.

Dari perspektif pelabur, melaksanakan pembinaan perumahan sosial juga merupakan masalah yang mencabar, menghadapi kesukaran daripada pelbagai sumber, termasuk mekanisme, dasar dan kapasiti kewangan perniagaan. Menurut Encik Nam, membina perumahan sosial adalah "sukar dan berisiko."

Ketika ini, pasaran malah berdepan masalah perumahan sosial tidak terjual kerana kawasan pembinaan terletak di lokasi yang tidak selesa dan tidak memenuhi keperluan hidup penduduk. Ramai pelabur menghabiskan masa dan wang untuk membina, tetapi dihalang oleh prosedur pentadbiran selama beberapa dekad. Selepas siap dan jualan bermula, jika mereka mengalami kerugian, mereka perlu menanggungnya sendiri; jika mereka mendapat keuntungan melebihi 10%, mereka terpaksa memulangkan wang tersebut kepada negeri – Encik Nam percaya ini tidak munasabah.

Sehubungan itu, Ketua Pengarah G-Home JSC mencadangkan dasar perumahan harus menyasarkan semua kelas sosial. Peraturan yang mentakrifkan penerima dasar perumahan sosial perlu disemak agar lebih sesuai. Perumahan sosial tidak seharusnya dijual kepada golongan kaya sahaja, tetapi juga harus menyasarkan mereka yang mempunyai pendapatan bercukai, simpanan, tetapi tidak dapat mengakses perumahan yang tersedia secara komersial yang pada masa ini mempunyai harga jualan yang tinggi.

Pada masa yang sama, mekanisme dan dasar untuk pelabur harus dibangunkan dengan cara yang lebih terbuka dan fleksibel, dan harus memuji, menggalakkan dan mewujudkan keadaan untuk perniagaan membina perumahan sosial untuk mempunyai lebih banyak peluang untuk terus membina.

Kesimpulannya, Encik Tran Van Binh - Naib Pengerusi dan Setiausaha Agung VARS - percaya bahawa pada masa akan datang, bersama-sama dengan kesesakan undang-undang dan modal, keyakinan pelanggan dan pelabur adalah "penghalang" terakhir yang perlu disingkirkan agar pasaran hartanah benar-benar kembali normal.

Pasaran hartanah pada suku keempat 2023 dianggap sebagai batu loncatan untuk transformasi pada 2024. Gambaran pasaran keseluruhan pastinya akan mempunyai banyak titik terang baharu. Ini terutama berlaku untuk kawasan yang mempunyai potensi pembangunan yang ketara, perancangan yang komprehensif dan moden, infrastruktur yang dibangunkan dengan baik dan harga hartanah yang agak rendah .

Sumber