Menegakkan prinsip pasaran
Menurut pakar Savills, Undang-undang Tanah Vietnam 2024 membawa perubahan ketara kepada prinsip penilaian tanah, dengan memberi tumpuan kepada penilaian tanah berasaskan pasaran, yang akan membantu meningkatkan ketelusan dan kecairan dalam pasaran hartanah.
Sebelum ini, penilaian tanah dikawal selia mengikut prinsip tujuan dan tempoh penggunaan tanah, dan "selaras dengan harga tanah pasaran semasa" yang dikutip daripada bidaan lelongan dan data penggunaan tanah yang menang. Walau bagaimanapun, Undang-undang Tanah yang baharu menekankan prinsip pasaran. Ini bermakna harga tanah yang ditentukan akan mencerminkan nilai pasaran tanah dengan tepat.
Nilai pasaran, seperti yang ditakrifkan oleh Majlis Piawaian Penilaian Antarabangsa (IVSC), ialah "anggaran harga aset pada masa dan tempat penilaian, antara pembeli yang sanggup dan penjual yang sanggup, dalam transaksi yang objektif, bebas dan termaklum di mana pihak-pihak yang terlibat bertindak dengan cara yang termaklum, berhemat dan tanpa paksaan."
Perubahan baharu kepada undang-undang telah menekankan prinsip pasaran.
Cik Giang menyatakan bahawa nilai pasaran jelas mencerminkan pemahaman pembeli dan penjual di pasaran. Dalam kes itu, tanah akan diperuntukkan kepada pelabur yang sanggup membayar harga tertinggi. Pendekatan ini membantu menggalakkan peruntukan dan penggunaan tanah yang lebih cekap.
Pada masa hadapan, sebaik sahaja pangkalan data harga tanah lengkap, maklumat tentang pembelian, penjualan dan pemindahan tanah akan didedahkan kepada umum. Pembeli dan penjual kemudiannya akan dapat mengakses dan memahami maklumat transaksi. Ini akan membawa kepada pemahaman yang lebih jelas dan meningkatkan ketelusan dalam pasaran hartanah. Tambahan pula, pembelian dan penjualan hartanah akan menjadi lebih mudah, sekali gus meningkatkan kecairan pasaran.
Kaedah penilaian
Tidak seperti undang-undang sebelumnya yang kekurangan peraturan yang jelas, Perkara 158 Undang-undang Tanah 2024 memperuntukkan peruntukan terperinci tentang kaedah penilaian dan kes serta syarat untuk menggunakan setiap kaedah.
Berkenaan kaedah penilaian, Undang-undang Tanah 2023 menetapkan lima kaedah penilaian: perbandingan, potongan, pendapatan, lebihan dan pekali pelarasan harga tanah. Undang-undang Tanah yang dipinda menetapkan empat kaedah, dengan kaedah potongan dianggap sebagai kes khas bagi kaedah perbandingan. Daripada jumlah ini, dua kaedah yang biasa digunakan dalam menilai projek pembangunan ialah kaedah perbandingan langsung dan kaedah lebihan.
Kaedah perbandingan langsung melibatkan perbandingan harga transaksi hartanah yang serupa di pasaran untuk menentukan nilai hartanah yang dinilai. Kaedah ini sesuai untuk hartanah seperti rumah bandar atau pangsapuri dengan data transaksi yang banyak dan banyak hartanah yang setanding, membantu meminimumkan subjektiviti dalam membuat pelarasan.
Cik Do Thi Thu Giang, Pengarah Perkhidmatan Perundingan, Savills Bandar Raya Ho Chi Minh
Tambahan pula, kaedah ini mudah, mudah difahami, dan menjimatkan masa. Walau bagaimanapun, ia juga mempunyai kelemahan tertentu. Data dan ketepatan data yang terhad adalah batasan yang paling ketara. Di samping itu, kaedah ini memerlukan pelarasan, yang boleh menjadi subjektif di pihak penilai. Ini terutamanya benar untuk projek pembangunan guna campur, di mana mencari hartanah yang setanding adalah sangat sukar, malah mustahil, disebabkan oleh perbezaan dalam komposisi setiap jenis guna tanah.
Sebaliknya, kaedah nilai lebih menilai potensi pembangunan sesuatu projek dengan menganggarkan hasil dan menolak kos untuk menentukan nilai lebihan tanah. Semasa melaksanakan penilaian menggunakan kaedah ini, penilai juga menilai kebolehlaksanaan dan keuntungan projek, bagi menyokong proses membuat keputusan pelaburan.
Kaedah ini membolehkan pemaju menganalisis senario pembangunan yang berbeza untuk menentukan pelan guna tanah yang optimum, memberikan nilai tertinggi, atau apa yang dikenali sebagai nilai guna tertinggi dan terbaik. Walaupun terdapat banyak manfaatnya, kaedah lebihan memerlukan pemodelan kewangan yang kompleks dan kepakaran kewangan khusus, serta pemahaman yang menyeluruh tentang ramalan pasaran untuk harga dan kos jualan, dan pelan pembangunan projek. Ini menjadikan kaedah lebihan memakan masa kerana pengumpulan data pasaran yang meluas.
Masalah utama dalam model penilaian tanah ialah pergantungannya pada andaian, menjadikan keputusan penilaian sangat mudah terdedah kepada pembolehubah seperti ramalan hasil, anggaran kos dan garis masa projek. Setiap kaedah penilaian mempunyai kelebihan dan kekurangannya, yang memerlukan pendekatan yang seimbang apabila menyelaraskan nilai.
Berkenaan kesan pelarasan ini terhadap pasaran, pakar Savills percaya bahawa mengawal selia harga tanah untuk mencerminkan nilai pasaran dengan tepat akan meningkatkan kecekapan, ketelusan dan kecairan pasaran hartanah. Di samping itu, kos pampasan tanah untuk pelepasan projek akan meningkat. Ini akan membawa kepada kos pelaburan awal yang lebih tinggi untuk projek pembangunan, yang berpotensi mengakibatkan harga hartanah yang lebih tinggi bagi memastikan keuntungan untuk pelabur.
Tambahan pula, kenaikan cukai pindah milik tanah, yang dikira berdasarkan nilai pasaran, membantu meningkatkan hasil belanjawan negeri, sekali gus menyediakan modal tambahan untuk pembangunan infrastruktur.
"Undang-undang Tanah 2024 membawa perubahan terobosan kepada penilaian tanah di Vietnam, menggalakkan kecekapan, ketelusan dan pendekatan yang lebih fleksibel dan responsif terhadap penilaian tanah. Dengan melaraskan harga mengikut kuasa pasaran dan meluaskan kuasa membuat keputusan tempatan, undang-undang baharu ini bertujuan untuk menambah baik proses penilaian tanah, yang memberi manfaat kepada pasaran dan bajet negeri," kata Cik Giang.
[iklan_2]
Sumber: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html
Komen (0)