Apakah faktor yang menyebabkan hartanah resort kekal 'beku'?

Pasaran tidak mempunyai perubahan yang jelas.

Menurut laporan Kumpulan DKRA yang diterbitkan baru-baru ini mengenai pasaran hartanah pada Julai 2023, banyak projek hartanah resort tidak mencapai kecairan yang dijangkakan, jadi masa pelaksanaan jualan telah ditangguhkan. Atas sebab itu, dalam tempoh Julai, hanya 1 projek baharu dibuka untuk jualan dengan 40 produk dibawa ke pasaran, turun 88% berbanding tempoh yang sama.

Terutama, permintaan pasaran ini masih sangat rendah dengan hanya 1 transaksi berjaya direkodkan, turun 99% berbanding tempoh yang sama. Kumpulan DKRA mengulas bahawa harga penawaran produk ini agak tinggi, digabungkan dengan psikologi berhati-hati pelabur, menjadikan kecairan masih senyap. Apatah lagi faktor lain seperti kesahihan, kadar faedah dan pemulihan industri pelancongan yang tidak ketara telah menjejaskan kecairan hartanah resort.

Vila percutian dikurangkan sebanyak 99% dalam jumlah transaksi, faktor manakah yang masih mempengaruhi pasaran? Imej 1 — Hanya 1 vila resort akan dijual pada Julai 2023. (Foto: Kumpulan DKRA)

Pada bulan berikutnya, DKRA percaya penawaran dan permintaan pasaran akan meningkat sedikit berbanding Julai tetapi tidak akan ada banyak kejayaan yang jelas. Bagi segmen rumah bandar/rumah kedai peranginan, bekalan baru pada bulan Julai meningkat berbanding 6 bulan pertama tahun ini tetapi hanya merekodkan 2 projek untuk dijual pada fasa jualan seterusnya. Bekalan dalam segmen ini telah menurun sebanyak 75% berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Kadar penyerapan hanya berhenti pada 1%.

Dengan kondotel, bekalan meningkat kira-kira 52% berbanding tempoh yang sama tahun lepas dengan 3 projek dibuka untuk jualan, bersamaan dengan 405 unit. Jumlah ini lebih banyak daripada jumlah keseluruhan pangsapuri baharu yang ditawarkan untuk dijual pada keseluruhan suku kedua 2023 dengan 378 unit. Walau bagaimanapun, semua produk baru tertumpu di wilayah Tengah.

Condotel juga merupakan segmen dengan transaksi terbanyak dalam pasaran ini dengan 113 transaksi berjaya pada bulan Julai. Walau bagaimanapun, jumlah urus niaga masih tertumpu dalam satu projek, projek selebihnya mempunyai kadar penggunaan yang sederhana. Ini adalah projek dengan dokumen undang-undang yang lengkap, dikendalikan oleh jenama besar dan mempunyai harga jualan kurang daripada 50 juta VND/m2.

DKRA juga meramalkan bahawa pada bulan hadapan, bekalan dan permintaan pasaran akan terus pulih tetapi tidak mungkin terdapat turun naik yang kukuh dalam jangka pendek.

Vila percutian dikurangkan sebanyak 99% dalam jumlah transaksi, faktor manakah yang masih mempengaruhi pasaran? Imej 2 — Hartanah resort tidak mungkin mempunyai kejayaan dalam jangka pendek.

Mengenai harga jualan hartanah resort pula, pasaran utama dijangka tidak mengalami banyak turun naik berbanding bulan lepas. Pelabur yang melaksanakan produk masih mengekalkan program sokongan kadar faedah, insentif diskaun sehingga 50% untuk pelanggan yang membayar dengan cepat, tempoh tangguh prinsipal... Dengan pengekalan insentif, dijangkakan bekalan dan permintaan akan mengalami pemulihan sedikit, terutamanya tertumpu di Binh Dinh dan Kien Giang .

Menurut laporan terkini Kementerian Pembinaan , pada suku kedua 2023, bekalan baharu hotel dan resort di seluruh negara akan ditambah dengan hanya beberapa projek yang telah dibuka dan beroperasi. Terdapat hanya satu projek pelancongan resort yang baru berlesen, iaitu Kawasan Pelancongan Tematik dan Pusat Peranginan di puncak Gunung Ba Den (Tay Ninh).

Bagaimana untuk menyelamatkan hartanah resort?

Melalui tinjauan di beberapa kawasan pelancongan terkenal di seluruh negara, menunjukkan bahawa keadaan projek vila terbengkalai, vila peranginan, kondotel, officetel tanpa pelanggan adalah perkara biasa. Ramai pelabur sekunder mengalami kesukaran menanggung tekanan kewangan akibat penggunaan leverage, tidak dapat mengeksploitasi aliran tunai daripada produk, jadi mereka telah menerima untuk menjual produk mereka pada harga "mencekik" pada masa lalu.

Banyak kajian pasaran juga menunjukkan bahawa margin keuntungan hartanah resort pada masa ini sangat rendah, hanya mencapai sekitar 1%, sangat sedikit projek mencapai 4-5% atau lebih. Banyak projek apabila dibuka untuk jualan komited untuk keuntungan 8-12% pada masa ini tidak dapat dilaksanakan.

Dengan kekhususan hartanah resort, pemulihan seperti segmen pasaran lain dengan penyingkiran kadar faedah dan halangan undang-undang nampaknya tidak mencukupi. Baki masalah hartanah resort masih lagi bekalan melebihi permintaan dalam sektor resort dan pelancongan.

Vila percutian dikurangkan sebanyak 99% dalam jumlah transaksi, faktor manakah yang masih mempengaruhi pasaran? Imej 3 — Peningkatan bekalan produk tetapi bilangan pelancong berpotensi tidak berkembang dengan sewajarnya, membawa kepada jurang yang besar antara penawaran dan permintaan.

Menurut data Jabatan Pelancongan Am, dalam tempoh 6 bulan pertama tahun ini, Vietnam mengalu-alukan hampir 70 juta pelawat, termasuk 5.6 juta pelawat antarabangsa dan hampir 64 juta pelawat domestik. Jumlah pelawat antarabangsa hanya 66% berbanding tempoh yang sama pada 2019, manakala jumlah pelawat domestik meningkat 1.4 kali ganda. Jumlah hasil daripada pelancongan dianggarkan pada 343,100 bilion VND, meningkat 1.45% berbanding tempoh yang sama pada 2019 pada 338,200 bilion VND.

Dengan jumlah pelancong antarabangsa yang tidak benar-benar pulih, bekalan hartanah resort terus meningkat, krisis lebihan bekalan menyebabkan banyak produk resort tidak dieksploitasi pada masa lalu. Banyak pendapat mengatakan bahawa jika jumlah pelancong berpotensi tidak pulih, malah terpaksa meningkat secara mendadak, pasaran hartanah resort akan terus membeku. Ini mewujudkan gelung, pasaran beku menjadikan perkhidmatan tidak berkembang dan membawa kepada kesukaran untuk menarik pelancong berpotensi.

Menurut pakar, menyelamatkan pasaran hartanah resort dengan penyelesaian undang-undang dan kadar faedah hanya menyelesaikan masalah di permukaan. Pergerakan tersebut sebahagian besarnya menyokong pemilik projek dan pelabur untuk mendapatkan semula keyakinan dalam tempoh semasa. Tetapi untuk benar-benar mempromosikan nilai dan meningkatkan kecairan jenis ini, kuncinya masih terletak pada isu permintaan sebenar.

Oleh itu, selain memberi tumpuan kepada jualan, pelabur juga mesti mengendalikan perkhidmatan iringan dan menumpukan pada mempromosikan imej mereka, digabungkan dengan pasaran pelancongan untuk menarik pelanggan berpotensi. Ini juga menjadikan pelabur lebih berminat dengan produk pasaran ini dan terus memilih untuk melabur. Menurut penganalisis, masalah ini tidak boleh diperbaiki dalam sekelip mata, jadi untuk melihat pemulihan pasaran hartanah resort, kita masih perlu menunggu sehingga penghujung tahun 2024 atau awal tahun 2025.

Sumber