Zorgen over de nieuwe grondprijslijst in Ho Chi Minhstad

Mensen maken zich zorgen

Naar verwachting zal Ho Chi Minhstad vanaf 1 augustus een nieuwe grondprijslijst publiceren, die, afhankelijk van het gebied, 5 tot 20 tot 30 keer hoger zal zijn dan de huidige prijslijst. Vooral de buitenwijken zoals Can Gio, Cu Chi, Hoc Mon en Nha Be... kennen de sterkste prijsstijging.

Geschatte grondprijslijst voor enkele straten in District 1.

Mevrouw Nguyen Thi Huyen (district Binh Thanh) was verrast door het nieuws dat Ho Chi Minhstad een ontwerp heeft opgesteld voor een nieuwe grondprijslijst die begin augustus in werking zal treden. Ze hoorde er pas een paar dagen geleden via vrienden over. Mevrouw Huyen en haar vriendin kochten een stuk grond in Cu Chi, waarvan een deel bestemd is voor bewoning en de rest voor vaste gewassen. Haar familie is van plan om er meer grond voor bewoning aan toe te voegen en vervolgens de eigendomsrechten te splitsen.

Mevrouw Huyen maakt zich zorgen over de plotselinge sterke stijging van de grondprijzen in Cu Chi, omdat ze geen financieel plan heeft. Als ze de nieuwe grondprijs berekent, zou ze honderden miljoenen VND kunnen verliezen om woongrond te bemachtigen.

Net als mevrouw Huyen maakt mevrouw Tran Thi Anh (district Hoc Mon) zich zorgen dat de nieuwe grondprijslijst vele malen hoger is dan de huidige prijs. Haar familie woont op het land van haar voorouders, heeft de bestemming van het land niet gewijzigd en het perceel niet verdeeld. Zij en haar man wonen al lange tijd bij hun ouders, omdat ze niet genoeg geld hebben, de procedures voor het scheiden van het boek, het aanmaken van een rood boek, niet hebben kunnen voltooien en de bestemming van het land niet hebben gewijzigd. Als de gemeente plotseling de nieuwe grondprijs toepast, denkt mevrouw Anh dat haar familie moeite zal hebben met het beheren van de financiën en het scheiden van het boek.

Mevrouw Anh wil daarnaast ook graag de invoering van de nieuwe grondprijslijst nog even uitstellen, zodat mensen eraan kunnen wennen en de geschikte opties kunnen berekenen.

Mevrouw Anh en mevrouw Huyen zijn de personen die direct getroffen worden door de nieuwe grondprijslijst. Volgens het Department of Natural Resources and Environment (TN&MT) van Ho Chi Minhstad zal de nieuwe grondprijslijst twaalf groepen burgers treffen. De groep die het minst getroffen wordt, is de groep die zich vestigt. De aangepaste grondprijslijst zal ervoor zorgen dat de specifieke grondprijzen gelijk zijn en consistent met de marktprijzen.

De overige 11 groepen worden direct getroffen. De twee meest getroffen groepen zijn huishoudens en individuen waarvan de grondgebruiksrechten worden erkend en waarvan de bestemming van het land wordt gewijzigd.

De grondprijzen langs veel wegen in het centrum van Ho Chi Minhstad zijn ongeveer vijf keer zo hoog geworden in vergelijking met de huidige prijslijst (illustratie: Hai Long).

Het ministerie is echter van mening dat in gevallen van stabiel grondgebruik vóór 15 oktober 1993 geen grondgebruiksvergoeding hoeft te worden betaald. In gevallen waarin de grondoppervlakte de limiet overschrijdt, wordt de grondprijslijst van 2005 opgevraagd.

De overige gevallen van grondgebruik zullen worden beoordeeld op basis van de oorsprong en het tijdstip van grondgebruik om passende inningstarieven te krijgen. In het ontwerpbesluit over de inning van grondgebruiksvergoedingen en grondhuur dat de regering binnenkort zal uitvaardigen, varieert het inningstarief op basis van tijd van 10% tot 50% van de verwachte aangepaste grondprijslijst. Daarnaast zullen grondgebruikers die behoren tot beleidsfamilies, verdienstelijke mensen en arme huishoudens worden vrijgesteld van grondgebruiksvergoedingen volgens de overheidsvoorschriften.

Zal de nieuwe grondprijslijst de huizenprijzen doen stijgen?

De heer Vo Hong Thang - Directeur Consulting Services en Projectontwikkeling bij DKRA Group - zei dat de voorlopige grondprijslijst 5 tot 30 keer hoger was dan het huidige grondprijskader, maar dat de huidige prijs bijna 70% van de marktprijs bedraagt. Veel mensen dachten ten onrechte dat de grondprijslijst de belasting is die mensen moeten betalen bij het omzetten van grond naar woongrond, maar dat klopt niet.

De belasting kent een aanpassingscoëfficiënt en een methode voor de belastingberekening, dus we moeten wachten op meer decreten en circulaires van de overheidsinstanties om nauwkeurig de kosten te kunnen berekenen die mensen moeten maken om hun landgebruik om te zetten, aldus de heer Thang.

Over het geheel genomen schatte de heer Thang in dat de nieuwe grondprijslijst twee groepen treft. Voor de mensen heeft de nieuwe grondprijslijst invloed op de grondconversiebelasting, maar deze stijgt slechts met een factor 0,5 tot 1, afhankelijk van het gebied.

Voor bedrijven verhoogt de nieuwe grondprijslijst de kosten voor terreinruiming en compensatie, omdat deze dichter bij de marktprijs komen. De kosten voor grondgebruik stijgen, evenals de bijbehorende belastingen en heffingen. Deze factoren dragen bij aan de verkoopprijs van onroerend goed en de prijs zal in de toekomst stijgen.

Positief was echter dat de nieuwe grondprijslijst de effectiviteit aantoont van de Grondwet van 2024, die binnenkort van kracht wordt. Deze wet helpt de tijd voor de legale uitvoering van projecten te verkorten en juridische problemen op te lossen. Vooral op het gebied van compensatie en goedkeuring zal het voor bedrijven gemakkelijker zijn om met burgers te onderhandelen wanneer ze de markt betreden.

Ten tweede is er een oplossing voor de berekening van de grondgebruiksvergoedingen. Zelfs als de grondgebruiksvergoedingen stijgen, zal dit de tijd voor de juridische uitvoering van projecten verkorten en zullen bedrijven besparen op financiële kosten.

De heer Thang verwacht dat de drie wetten die binnenkort van kracht worden, het wettelijk kader voor projecten zullen verduidelijken en de vergunningverlening voor projecten zullen verkorten, zodat bedrijven kunnen besparen op financiële kosten en kosten voor bedrijfsbeheer. Deze twee soorten kosten zullen worden bespaard, waardoor de kosten voor grondgebruik in evenwicht zullen komen en de stijging van de vastgoedprijzen zal afnemen.

Hij oordeelde ook dat de invoering van de nieuwe grondprijslijst vanaf 1 augustus een poging is van de Staatsbeheersinstantie om de wetgeving op het gebied van onroerend goed snel te implementeren. Deze verkorting zal het herstel van de markt versnellen. Wanneer de Staatsinstantie ontwerpen, circulaires en richtlijnen publiceert, zal zij uiteraard gemengde reacties van de markt ontvangen.

Hij is van mening dat de overheidsinstantie de nodige aanpassingen zal doen om de praktische toepassing te vergemakkelijken. Multidimensionale feedback is noodzakelijk om de interesse van marktdeelnemers te tonen.

Deskundigen zeggen dat de vastgoedprijzen zullen stijgen als de grondprijzen stijgen (Illustratie: Trinh Nguyen).

Tijdens een recente persconferentie legde de leider van het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu uit dat de nieuwe grondprijslijst vanaf 1 augustus onmiddellijk ingaat.

De heer Nguyen Toan Thang, directeur van het departement Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Ho Chi Minhstad, zei dat de Grondwet van 2024, die binnenkort van kracht wordt, bepaalt dat de grondprijslijst die het Provinciaal Volkscomité op basis van de oude wet heeft opgesteld, tot eind 2025 van toepassing blijft. Indien nodig zal het Provinciaal Volkscomité besluiten de grondprijslijst aan te passen aan de werkelijke situatie in de regio.

Op basis van deze regelgeving is het Volkscomité van Ho Chi Minhstad van mening dat de grondprijslijst van 2020 niet langer relevant is. Bovendien is het noodzakelijk om hervestigingsgrondprijzen vast te stellen volgens de nieuwe grondwet.

Daarom heeft het Volkscomité van Ho Chi Minhstad begin juli het Departement Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu aangesteld om het voorzitterschap te bekleden en samen te werken met departementen, afdelingen en gemeenten bij het opstellen van een ontwerp voor de aanpassing van de grondprijslijst. De nieuwe grondprijslijst zal niet langer een aanpassingscoëfficiënt hebben, maar slechts één prijskader en zal de grondprijzen voor hervestiging volgens de nieuwe grondwet omvatten.

Gevraagd naar de vraag of de verhoging van de grondprijslijst de vastgoedprijzen zal doen stijgen, antwoordde de heer Nguyen Toan Thang dat deze informatie onjuist is. Volgens de heer Thang is de basis voor het opstellen van de grondprijslijst gebaseerd op marktgegevens en grondprijsgegevens, die door de jaren heen afkomstig zijn van de belastingdienst van Ho Chi Minhstad en het kadaster van Ho Chi Minhstad.

Deze conceptprijslijst is een update van de actuele transactiegegevens. Het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Ho Chi Minhstad heeft deze aangepast en zal de vastgoedprijzen niet verhogen. Integendeel, de prijs weerspiegelt de correcte transactieprijs in de stad. Daarnaast gaf het ministerie aan dat de grondprijs die het ministerie aan het Volkscomité van de stad heeft voorgelegd, ongeveer 70% van de huidige marktprijs bedraagt.

Een vertegenwoordiger van de afdeling Grondeconomie (Afdeling Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Ho Chi Minhstad) voegde eraan toe dat de nieuwe grondprijslijst geen invloed heeft op de inputkosten van het project en dus geen stijging van de vastgoedprijzen tot gevolg heeft. Bovendien werken vastgoedprijzen volgens de wet van vraag en aanbod, niet omdat deze grondprijslijst stijgt of daalt.

Een vertegenwoordiger van het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu zei dat voor gevallen waarbij mensen vóór 1 augustus van dit jaar een grondaanvraag hebben ingediend, het agentschap de grondprijslijst zal toepassen op het moment dat de volledige documenten zijn ontvangen.

Bron: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm