Vastgoed in Hanoi: Centrum handhaaft prijzen, voorsteden wachten op aanpassing

Illustratiefoto.

Vanaf nu tot eind 2025 zal het aanbod van appartementen dat te koop wordt aangeboden op de markt van Hanoi zich nog steeds voornamelijk concentreren in de A- en B-segmenten; de productdiversificatie is nog beperkt.

Mevrouw Do Thu Hang, Senior Director Research and Consulting Services bij Savills Hanoi, analyseerde dat vanaf 2026, wanneer de juridische procedures voor pilotprojecten zijn afgerond, het nieuwe aanbod in Hanoi sterk zal toenemen. Naar verwachting zullen er in de periode 2026-2027 ongeveer 46.600 appartementen uit 43 projecten op de markt van Hanoi komen, maar de meeste daarvan bevinden zich buiten het centrum. Dit kan druk uitoefenen om de prijzen aan te passen, maar volgens mevrouw Hang zal deze aanpassing alleen plaatsvinden in gebieden met overvloedige grond en een gebrekkige infrastructuur.

"Wat betreft projecten met strategische locaties in Belt 2 en Belt 3, ontwikkeld door gerenommeerde investeerders, zullen de prijzen waarschijnlijk stabiel blijven of licht stijgen dankzij schaarste en reële vraag. Over het algemeen zullen we, in plaats van een golf van prijsdalingen op de markt, een duidelijke differentiatie zien naar gebied en projectkwaliteit", aldus mevrouw Hang.

Om zowel het woningaanbod te verbeteren als de huizenprijzen op een betaalbaar niveau te brengen, zijn Savills-experts van mening dat Hanoi over het algemeen gelijktijdig veel oplossingen implementeert, zoals institutionele hervormingen, infrastructuurontwikkeling en pilotprojecten voor woningbouw. Opvallend is dat veel projecten worden overwogen voor implementatie in gebieden buiten de 3-3,5-gordel. Wanneer de procedures zijn afgerond en de producten op de markt worden gebracht, zal dit een positief effect hebben op het prijsniveau.

Deskundigen wijzen echter ook op een belangrijke factor: de kosten van grondgebruik. Deze factor vertegenwoordigt momenteel een groot deel van de totale kosten. Als deze kosten redelijk worden berekend en de belangen van de overheid en het bedrijfsleven op elkaar worden afgestemd, kunnen de huizenprijzen worden verlaagd tot een niveau dat beter aansluit bij de draagkracht van de bevolking.

Tegelijkertijd zijn er ook voorkeursmechanismen nodig voor belastingen, kredieten of grond voor het betaalbare woningsegment, om de ontwikkeling van deze productlijn te bevorderen.

Dr. Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars in Onroerend Goed, wees er ook op dat het tekort aan woningen, met name betaalbare woningen, een onvermijdelijk gevolg is van het jarenlange onevenwichtige ontwikkelingsproces. Stimuleringsbeleid en investeringsprocedures voor grond moeten zich richten op investeerders die woningen bouwen voor mensen met echte behoeften, in plaats van zich uitsluitend te richten op hoogwaardige projecten.

Deskundigen voorspellen dat Hanoi, met de ontwikkeling van het openbaar vervoer en de beperking van het aantal personenauto's in de binnenstad, ook gevolgen zal hebben voor de vastgoedmarkt, vooral in het centrum, maar niet uitsluitend negatief.

Dit is een alomvattend stedelijk transformatieproces. Wanneer het beleid ter regulering van personenauto's wordt ingevoerd, zal dit zeker gevolgen hebben voor de bereikbaarheid van de binnenstad. Dit betekent echter niet dat het een direct negatief effect zal hebben op de vastgoedmarkt.

De aard van onroerend goed is nauw verbonden met de gebruiksbehoefte, waarbij huisvesting altijd een essentiële behoefte is. Hoewel de vervoersmiddelen veranderen, zullen mensen nog steeds via veel verschillende opties manieren vinden om de benodigde gebieden te bereiken.

Momenteel bevindt de markt zich nog in de fase van het observeren en analyseren van de impact van veranderingen in infrastructuur en verkeer. Volgens Savills' beoordeling kan de waarde van onroerend goed in sommige gebieden, zoals de oude wijk, volledig behouden blijven of zelfs toenemen, mits deze effectief worden georiënteerd en geëxploiteerd voor doeleinden zoals toerisme en handel.

De vraag naar woningen is nog steeds erg hoog in grote steden zoals Hanoi. Daarom beschikt de vastgoedmarkt, zelfs in de context van veranderende vervoersmiddelen, nog steeds over een zelfregulerend en aanpassend mechanisme om aan deze behoefte te voldoen. Omdat dit echter een complex proces is met veel samenhangende factoren, is het noodzakelijk om de komende tijd te blijven monitoren en evalueren, in plaats van nu al conclusies te trekken over de directe impact op de vastgoedwaarde, zo analyseerden experts van Savills.

Een andere trend die we vandaag de dag zien, is dat buitenlandse investeerders weliswaar interesse tonen in residentieel vastgoed, maar dat de buitenlandse directe investeringen in dit segment niet echt zijn geëxplodeerd. Mevrouw Do Thu Hang legde dit uit door te analyseren dat de fundamentele factoren van Vietnam zeer aantrekkelijk zijn voor buitenlandse investeerders, waaronder een jonge bevolking, snelle verstedelijking, stijgende inkomens en positieve economische vooruitzichten. De observaties van Savills tonen ook aan dat buitenlandse directe investeringen in residentieel vastgoed duidelijk aanwezig zijn in Hanoi, Ho Chi Minhstad, Hai Phong...

Om buitenlandse directe investeringen (DBI) in de woningbouwsector sterker te laten groeien, is het echter noodzakelijk om het vergunnings- en projectgoedkeuringsproces te verkorten en transparanter te maken. De snelheid van investeringsprocedures is het grootste concurrentievoordeel om internationale kapitaalstromen te behouden en aan te trekken.

Sinds het begin van het jaar vertoont de vastgoedmarkt in Hanoi tekenen van herstel met een verbeterd aanbod, maar het prijsniveau ligt nog steeds op een hoog niveau. Belangrijke wetten op het gebied van grond, huisvesting en vastgoed zijn uitgevaardigd en treden in augustus 2024 in werking. Om deze echter synchroon en effectief in de praktijk toe te passen, is er nog tijd nodig voor de volledige uitgifte van richtlijnen en de concrete implementatie.

Momenteel bevinden veel projecten zich in de fase van juridische afronding, ontwerpgoedkeuring, financiële verplichtingen, enz. Deze stappen vergen tijd om transparantie en correcte procedures te garanderen. Hoewel de voortgang is versneld, duurt het nog steeds even voordat de daadwerkelijke levering op de markt komt.

Volgens universitair hoofddocent dr. Tran Kim Chung, voormalig adjunct-directeur van het CIEM (Centraal Instituut voor Economisch Management), worden vastgoedprijzen niet langer bepaald door de reële vraag, maar grotendeels door inputkosten, met name grondkosten en de doorlooptijd van procedures. Als de staat geen krachtige maatregelen neemt om vertragingen bij de goedkeuring van projecten te verminderen, is de kans klein dat de huizenprijzen dalen, zelfs wanneer het aanbod toeneemt.

Bron: https://vtv.vn/bat-dong-san-ha-noi-trung-tam-giu-gia-vung-ven-cho-dieu-chinh-100250926162302526.htm