De vastgoedmarkt herstelt zich, de slechte kredieten van banken vertonen een positieve ontwikkeling...

Vastgoed is de "koning" onder de onderpandactiva.

In het kredietverleningssysteem van banken is onroerend goed al lange tijd het meest populaire en geprefereerde onderpand. Het is geen toeval dat banken de voorkeur geven aan onroerend goed – een type activa dat zeer stabiel is, moeilijk te beschadigen, moeilijk in waarde daalt en zelfs de neiging heeft om in waarde te stijgen.

Door die eigenschap wordt onroerend goed beschouwd als een "muur" die risico's voor leningen afschermt, omdat de waarde van het onderpand vaak hoger ligt dan het hoofdsaldo. Dit helpt banken een veilige buffer te behouden bij kredietverlening.

Uit financiële rapporten van veel banken blijkt dat onroerend goed een overweldigend groot deel van de hypotheekportefeuille uitmaakt, wat de grote afhankelijkheid van het systeem van de vastgoedmarkt aantoont.

Bij Agribank , een van de "giganten" in de banksector, bedroeg de totale waarde van de verhypothekeerde en verpande activa van klanten in 2024 3,19 miljoen VND, een stijging van meer dan 9% ten opzichte van 2023.

Daarvan was alleen al 2,92 biljoen VND afkomstig van onroerend goed, een stijging van meer dan 10% ten opzichte van eind vorig jaar. Dit overtrof ruimschoots andere soorten activa, zoals roerende goederen (190.000 miljard VND) of waardepapieren (54.663 miljard VND).

Niet alleen Agribank, maar ook andere grote namen zoals BIDV en VietinBank bezitten een enorme portefeuille aan verhypothekeerde activa, voornamelijk onroerend goed. Zo registreerde BIDV eind 2024 een totale waarde van activa, verhypothekeerde, verpande en verdisconteerde waardepapieren van maar liefst 3,32 miljoen VND, terwijl VietinBank bijna 3,29 miljoen VND bereikte. Dit toont een opmerkelijke overeenkomst tussen de staatsbanken in hun kredietstrategieën die nauw verbonden zijn met de vastgoedmarkt.

Achter dat ogenschijnlijk solide beeld gaan echter scheurtjes schuil die zich stilletjes uitbreiden. Volgens SSI Research is de hoeveelheid oninbare leningen bij banken in het eerste kwartaal van 2025 niet significant verbeterd, met name voor leningen gerelateerd aan vastgoedprojecten waarvan de juridische procedures nog niet zijn afgerond – projecten die kampen met een gebrek aan liquiditeit en een afname van het beleggersvertrouwen.

Als gevolg hiervan is een deel van de hypotheken die aan deze projecten zijn gekoppeld, geclassificeerd als oninbare schuld, waardoor de oninbare-schuldratio bij een aantal naamloze vennootschappen is gestegen.

Daar houdt het niet op: ook de staatsbankensector staat onder druk door de herstructurering van leningen aan bedrijven in de bouwmaterialensector – een toeleveringsindustrie die de gevolgen van de vastgoedcrisis ondervindt.

De gemiddelde oninbare-schuldratio bij 24 banken die door SSI Research worden gevolgd, steeg in het eerste kwartaal van 2025 naar 2,46%, waarmee het de piek van 2,58% in het eerste kwartaal van 2023 bijna evenaarde. Opvallend is dat de achterstallige leningen in slechts één kwartaal met maar liefst 11,6% toenamen, waarvan de schulden in groep 2 met 2,8% stegen en de oninbare schulden met 20,4% ten opzichte van het vorige kwartaal – een zorgwekkend teken dat de risicospiraal steeds dieper doordringt in het kredietsysteem.

In dit verband is het opmerkelijk dat banken niet erg proactief zijn geweest in het aanleggen van voorzieningen voor risico's. De dekkingsgraad voor oninbare vorderingen is gedaald tot slechts 88,7% – het laagste niveau in de afgelopen 5 jaar – wat wijst op een zekere mate van laksheid in de reactie op kredietrisico's.

Een rapport van VPBank Securities Company geeft aan dat de voorzieningenkosten van de 11 geanalyseerde banken in het eerste kwartaal van 2025 slechts 0,24% van de uitstaande leningen bedroegen – een daling ten opzichte van 0,30% in dezelfde periode vorig jaar. Dit onthult een paradox: de oninbare vorderingen nemen toe, terwijl de voorzieningen afnemen, en de druk om de International Financial Reporting Standards (IFRS) – met de bijbehorende eis voor een voorzichtiger voorzieningenbeleid – te implementeren toeneemt.

Vietcombank, Sacombank , TPBank en VIB behoorden tot de banken die de scherpste dalingen in voorzieningskosten lieten zien, deels vanwege de verwachting van markt herstel en het ondersteunende beleid van de Vietnamese centrale bank.

Deskundigen waarschuwen echter dat subjectiviteit in deze periode het banksysteem het risico kan laten lopen op een "dubbele last" als de vastgoedmarkt zich niet herstelt zoals verwacht.

Op korte termijn blijven experts optimistisch dat de ratio van oninbare schulden in de eerste helft van 2025 een piek zal bereiken, waarna deze zal afnemen dankzij het lage rentebeleid en de implementatie van schuldherstructureringsoplossingen.

Op de lange termijn kan een te grote afhankelijkheid van vastgoed als 'ankerpunt' voor kredietverlening het banksysteem echter kwetsbaar maken voor onvoorspelbare schommelingen in deze markt, waar de waarde van het onderpand niet altijd de werkelijke risico's van de lening weerspiegelt.

De vastgoedmarkt herstelt zich, de slechte leningen bij banken vertonen een positieve ontwikkeling. — De vastgoedmarkt komt weer tot leven, wat de liquiditeit zal vergroten en de verkoop van onderpand zal vergemakkelijken om wanbetalingen af te lossen.

De vastgoedmarkt bloeit en de kwaliteit van de bankactiva verbetert.

Nu de vastgoedmarkt na een lange periode van stagnatie geleidelijk aan weer aantrekt, vertoont de kwaliteit van de activa van commerciële banken duidelijke tekenen van verbetering.

Veel financiële experts en onafhankelijke analysebureaus zijn het erover eens dat dit herstel niet alleen de cashflow van vastgoedbedrijven ondersteunt, maar ook positief bijdraagt aan de afhandeling en inning van oninbare vorderingen, waardoor de kredietefficiëntie verbetert en de balansen van banken worden versterkt.

Een recent analyseverslag over de banksector, gepubliceerd door VPBankS Securities Company, laat zien dat, hoewel de financiële gegevens van banken over het eerste kwartaal van 2025 nog worden gecontroleerd, de posten "overige inkomsten" - met name uit schuldinvordering - een aanzienlijke stijging hebben laten zien, wat de positieve impact van de vastgoedmarkt weerspiegelt.

Alleen al in het fiscale jaar 2024 vormden de inkomsten uit de afwikkeling van oninbare vorderingen een groot deel van de overige inkomstenstructuur van de drie grootste staatsbanken: Vietcombank (84%), BIDV (88%) en VietinBank (79%). Dit zijn tevens de drie banken met de grootste totale activa en kredietomvang binnen de groep van 11 banken die door VPBankS worden gemonitord.

Aan het begin van het eerste kwartaal van 2025 bleven de inkomsten uit het terugvorderen van oninbare vorderingen van de drie banken fors stijgen, tot wel 51% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Als we deze index uitzetten tegen de uitstaande leningen, zien we een stijging van 2 basispunten – een teken van efficiëntie bij het terugvorderen van onderpand en het afhandelen van uitstaande schulden.

Vanuit een ander perspectief stelt SSI Research dat, hoewel de liquiditeit van de vastgoedmarkt in het eerste kwartaal van 2025 enigszins is afgenomen ten opzichte van het laatste kwartaal van 2024, deze nog steeds aanzienlijk is toegenomen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar – met name in de regio Hanoi is de liquiditeit met ongeveer 70-72% gestegen.

Dit vormt een belangrijke basis voor banken om de liquidatie van onderpand te versnellen en zo de in de voorgaande periode afgehandelde oninbare vorderingen terug te vorderen. De groei uit deze inkomstenbron wordt een belangrijke steunpilaar die de daling van de servicekosten en de stagnerende winst uit de handel in valuta en obligaties compenseert, gezien de vele schommelingen op de wereldwijde financiële markt.

De heer Nguyen Xuan Binh, directeur van de analyseafdeling van KB Securities Vietnam (KBSV), gaf aan dat de sterke stijging van het percentage oninbare vorderingen in voorgaande jaren te wijten was aan de dalende winst van vastgoedondernemingen, in combinatie met de moeilijkheden om kapitaal aan te trekken via obligaties. Hierdoor werd de cashflow voor de aflossing van schulden geblokkeerd.

Dankzij de gecoördineerde maatregelen van de overheid om juridische knelpunten weg te nemen, publieke investeringen te stimuleren en een flexibel monetair beleid te voeren om de kredietverstrekking te vergemakkelijken, zijn veel vastgoedprojecten echter hervat, waardoor het vermogen van bedrijven om hun schulden af te lossen is verbeterd.

"Het succesvol afhandelen van veel oninbare schulden in de vastgoedsector zal banken niet alleen helpen de oninbare-schuldratio te verlagen, maar kan zelfs voorzieningen terugdraaien, waardoor een sterke drijvende kracht ontstaat voor winstgroei in 2025", benadrukte de heer Binh.

Het gecontroleerde herstel van de vastgoedmarkt heeft duidelijk een positief domino-effect, niet alleen voor bedrijven in de sector, maar helpt kredietinstellingen ook om de kwaliteit van hun activa te verbeteren, hun financiële fundamenten te versterken en hun weerbaarheid tegen potentiële macro-economische risico's in de toekomst te vergroten.

Bron: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html