Appartementen onder de 25 miljoen VND/m2 zijn bijna "uitgestorven"; Ho Chi Minhstad verbiedt de opsplitsing en verkoop van grond in 5 voorsteden.

Appartementen onder de 25 miljoen VND/m2 zijn bijna "uitgestorven"; Ho Chi Minhstad verbiedt de opsplitsing en verkoop van grond in 5 voorsteden.

Beperkt aanbod van onroerend goed, honderden vastgelopen projecten zorgen voor stijgende productprijzen; Hanoi is van plan om de maximumprijs voor appartementen op 16.500 VND/m2 te houden; Ho Chi Minhstad stelt een minimale oppervlakte van 36 m2 vast voor het verdelen van percelen voor woningen.

Hierbij een overzicht van het belangrijkste vastgoednieuws van deze week.

Beperkt aanbod van onroerend goed, honderden vastgelopen projecten zorgen voor hogere productprijzen

Op de ochtend van 28 oktober besprak de Nationale Vergadering in de vergaderzaal het rapport van de Toezichthoudende Delegatie en het ontwerp van Resolutie van de Nationale Vergadering over de resultaten van het thematisch toezicht op "de uitvoering van het beleid en de wetten inzake het beheer van de vastgoedmarkt en de ontwikkeling van sociale huisvesting van 2015 tot eind 2023".

Voorzitter van de Economische Commissie Vu Hong Thanh presenteerde het rapport over de resultaten van het thematisch toezicht "Implementatie van beleid en wetten inzake beheer van de vastgoedmarkt en ontwikkeling van sociale huisvesting van 2015 tot eind 2023". Foto: Nationale Assemblee

Volgens het monitoringrapport is de Vietnamese vastgoedmarkt in de periode 2015-2023 verdeeld in twee fasen.

Periode 2015 - 2021: De vastgoedmarkt ontwikkelt zich krachtig en sterk met veel soorten vastgoed, veel aanbodbronnen, de vorming van veel nieuwe stedelijke gebieden, met veel nieuwe soorten vastgoed zoals: toeristische appartementen (condotel), resortvilla's (resort villa), kantoren gecombineerd met accommodatie (officetel)...

Een deel van de vastgoedprojecten in deze periode betreft echter projecten waarin in de voorgaande periode is geïnvesteerd. De structuur van vastgoedproducten is niet redelijk, er is een onevenwicht tussen vraag en aanbod, de focus ligt vooral op het hogere segment, financiële beleggingsdoelen en er zijn weinig producten die aansluiten bij het inkomen van de meerderheid van de mensen. Sommige projecten hebben juridische problemen ondervonden, met name bij het verstrekken van certificaten aan particulieren.

Aan het einde van deze periode ondervonden vrijwel alle vormen van toerisme- en accommodatievastgoed juridische problemen, deels vanwege het ontbreken van adequate wettelijke regelgeving en deels vanwege de beperkingen in het rechtshandhavingsproces.

Periode 2022-2023: De vastgoedmarkt krimpt, de bedrijfsvoering van vastgoedbedrijven ondervindt veel moeilijkheden vanwege de tekortkomingen en beperkingen uit de periode 2015-2021, die onder druk van de COVID-19-pandemie aan het licht zijn gekomen.

In deze periode was het aanbod van onroerend goed veel beperkter dan in de voorgaande periode. De vastgoedprijzen schoten omhoog in vergelijking met de inkomensgroei van de meeste mensen. In Hanoi en Ho Chi Minhstad was er geen appartementensegment meer met prijzen die pasten bij het inkomen van de meeste mensen.

Vooral een groot aantal woningbouwprojecten kampt met problemen, loopt achter op schema, wordt langzaam uitgevoerd en loopt vast. Dit terwijl bedrijven enorm veel middelen in de projecten hebben geïnvesteerd. Dit leidt tot verspilling van grond en kapitaal, toenemende moeilijkheden en kosten voor investeerders en stijgende productprijzen.

Ministerie van Bouw: Appartementsprijzen met 35-40% gestegen, bijna geen appartementen onder de 25 miljoen VND/m2

Hoewel de huizenprijzen in de Nationale Assemblee nog niet zijn afgekoeld, heeft het Ministerie van Bouw onlangs een rapport over de vastgoedmarkt voor het derde kwartaal van 2024 gepubliceerd. Daarin werd duidelijk melding gemaakt van een "galopperende" prijsstijging in het appartementensegment.

Dienovereenkomstig zijn de appartementprijzen in Hanoi blijven stijgen, zowel in nieuwe als in bestaande projecten. Met name op de primaire markt is het prijsniveau met ongeveer 4-6% per kwartaal en 22-25% per jaar gestegen. In sommige gebieden werden zelfs lokale prijsstijgingen tot 35-40% geregistreerd ten opzichte van het voorgaande kwartaal.

De meeste nieuwe appartementen in Hanoi bevinden zich in het midden- en hogere segment. Foto: Thanh Vu

"In het segment van de betaalbare appartementen, met een verkoopprijs van minder dan VND 25 miljoen/m2, zijn er vrijwel geen transacties en producten te koop", concludeerde het Ministerie van Bouw in het rapport.

Om bovenstaande bewering te staven, heeft het ministerie de verkoopprijzen van enkele projecten in de hoofdstad onderzocht. Zo ligt de prijs voor de wijk Vinhomes Ocean Park in Zürich (district Gia Lam) tussen de 46 en 55 miljoen VND/m². Voor de wijk Sapphire in Vinhomes Smart City (district Nam Tu Liem) schommelt de prijs tussen de 47 en 61 miljoen VND/m².

Het Lumi Prestige-project (district Nam Tu Liem) heeft een prijskaartje van maximaal 69 miljoen VND/m². Het Ninety Complex (district Dong Da) - een serviced appartementenproject met een looptijd van 50 jaar - heeft ook een prijskaartje van 60 tot 75 miljoen VND/m². En dan is er nog het Viha Complex-project (district Thanh Xuan) met een prijskaartje van 75 tot 97,2 miljoen VND/m².

"De reden voor de recente stijging van de vastgoedprijzen is grotendeels te wijten aan de impact van een aantal factoren, zoals de toegenomen schommelingen in grondgerelateerde kosten en het gebrek aan voldoende aanbod van betaalbare woningen om aan de vraag op de markt te voldoen", aldus het Ministerie van Bouw over de prijsstijging van appartementen.

De huizenprijzen stijgen niet omdat makelaars de prijzen ‘opblazen’

Onlangs hield de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) een persconferentie met als onderwerp "De waarheid over makelaars die de prijzen opdrijven en de markt verstoren". Dr. Nguyen Van Dinh, voorzitter van VARS, bevestigde dat makelaars niet de belangrijkste reden zijn voor de recente stijging van de huizenprijzen.

"De beslissing over de verkoopprijs van onroerend goed is het recht van de investeerder en de ontwikkelaar. Makelaars mogen hier niet aan meewerken. Zij hebben vrijwel gelijktijdig met de klant/investeerder toegang tot de prijslijst van de investeerder", aldus VAR.

Makelaars hopen ook dat de huizenprijzen zullen "afkoelen", zodat ze snel deals kunnen sluiten. Foto: Dung Minh

Dhr. Dinh benadrukte zelfs dat hoe hoger de huizenprijs, hoe moeilijker het voor makelaars is om te verkopen. Makelaars zijn meer dan wie ook degenen die willen dat de vastgoedprijs zo gunstig mogelijk is. Alleen dan zullen de verkopen gunstiger worden en kunnen makelaars commissies ontvangen.

Volgens de heer Le Dinh Chung, algemeen directeur van SGO Homes, is de trend van stijgende vastgoedprijzen onvermijdelijk. De sterke prijsstijging in zeer korte tijd is echter abnormaal. Het is onredelijk om de makelaars volledig de schuld te geven.

"Bovendien zijn het juist de makelaars die niet willen dat de huizenprijzen het hardst stijgen. Want wanneer beleggers tegen hoge prijzen verkopen, wordt het moeilijker om een ​​deal te sluiten. Makelaars zullen harder moeten werken, maar in werkelijkheid zullen de makelaarskosten die ze ontvangen niet veranderen", aldus Chung.

Vanuit het perspectief van mevrouw Ho Thi Thu Mai, directeur van Housing Now, is de prijs van secundaire woningen gestegen, omdat de vraag naar woningen niet door de primaire markt wordt gedekt. ​​De investeerder in het primaire project baseert de verkoopprijs op de secundaire prijs en de vraag naar woningen van de bewoners. Hierdoor zijn ook de prijzen van primaire woningen gestegen.

Hanoi is van plan om de maximumprijs voor appartementen te handhaven op 16.500 VND/m2/maand.

Het Volkscomité van Hanoi vraagt ​​om publieke opinie over het ontwerpbesluit tot vaststelling van het prijskader voor diensten in de appartementenbouw in de stad.

Voor appartementengebouwen zonder lift bedraagt ​​de minimale serviceprijs VND 700/m²/maand en de maximale VND 5.000/m²/maand. Voor appartementengebouwen met lift bedraagt ​​de verwachte minimale serviceprijs VND 1.200/m²/maand en de maximale VND 16.500/m²/maand.

De bovenstaande prijs is exclusief de opbrengsten uit de serviceactiviteiten van het appartementengebouw. ​​Denk hierbij aan luxe diensten zoals een sauna, zwembad, kabeltelevisie, internet of andere luxe diensten.

Hanoi biedt huurprijzen voor sociale huurwoningen aan vanaf slechts 48.000 VND/m2/maand

Volgens het ontwerpbesluit tot afkondiging van het huurprijzenkader voor sociale huisvesting waarin in Hanoi is geïnvesteerd en gebouwd zonder gebruikmaking van overheidsinvesteringskapitaal of financiële middelen van vakbonden, ziet het voorgestelde huurprijzenkader er als volgt uit.

De huurprijs van sociale huurwoningen in Hanoi is lager dan die in Ho Chi Minhstad. Foto: Thanh Vu

De huurprijzen voor sociale huurwoningen met minder dan 10 verdiepingen liggen tussen de 48.000 en 96.000 VND/m2/maand.

Sociale huurwoningen zijn 10 tot 20 verdiepingen hoog, met huurprijzen variërend van VND 49.000-98.000/m2/maand.

Sociale huurwoningen zijn 20-30 verdiepingen hoog, met huurprijzen variërend van 73.000-146.000 VND/m2/maand.

De huurprijzen voor sociale huurwoningen met 30 of meer verdiepingen variëren van 99.000 - 198.000 VND/m2/maand.

In de bovengenoemde prijs zijn niet begrepen de omzetbelasting, de onderhoudskosten van de bouw, de kosten van de operationele managementdiensten, de kosten voor de aanschaf van binnenhuisinrichting en huishoudelijke apparaten in sociale huurwoningen, de kosten voor het afsluiten van een brand- en explosieverzekering, de kosten voor het parkeren van voertuigen, het drinkwater, de televisieabonnementen, de beloning van de directie en overige servicekosten.

Ho Chi Minhstad verbiedt de verkaveling en verkoop van grond in vijf voorsteden

Onlangs heeft de vicevoorzitter van het Volkscomité van Ho Chi Minhstad, Bui Xuan Cuong, Besluit nr. 83/2024 ondertekend en uitgevaardigd. Deze verordening bevat regels voor het bepalen van gebieden waar investeerders in vastgoedprojecten en investeringsprojecten in woningbouw grondgebruiksrechten met technische infrastructuur mogen overdragen aan organisaties en individuen om hun eigen huizen in de stad te bouwen.

Ho Chi Minhstad heeft de verkaveling en verkoop van grond in vijf voorsteden officieel verboden. Foto: Le Toan

Investeerders van vastgoedprojecten en investeringsprojecten in woningbouw in de stad mogen daarom geen grondgebruiksrechten met technische infrastructuur in vastgoedprojecten en investeringsprojecten in woningbouw overdragen aan organisaties en particulieren die hun eigen huizen bouwen.

Investeerders in vastgoedprojecten, investeringsprojecten in woningbouw met hervestigingsdoeleinden waarbij grond wordt gebruikt in gemeenten, steden en districten van de stad, moeten voldoen aan de voorwaarden die zijn vastgelegd in artikel 31 van de Wet op de vastgoedsector 2023 en de leden 1 en 2 van artikel 45 van de Grondwet 2024. Investeerders mogen grondgebruiksrechten met technische infrastructuur in vastgoedprojecten, investeringsprojecten in woningbouw met hervestigingsdoeleinden waarbij grond wordt gebruikt, overdragen aan particulieren die hun eigen huis bouwen.

In Ho Chi Minhstad bedraagt ​​de minimale oppervlakte voor het scheiden van percelen met woonbestemming 36 vierkante meter.

Op 31 oktober vaardigde het Volkscomité van Ho Chi Minhstad Besluit nr. 100/2024/QD-UBND uit, waarin de voorwaarden voor grondverdeling, ruilverkaveling en de minimale oppervlakte voor grondverdeling in Ho Chi Minhstad zijn vastgelegd. Dit besluit treedt in werking op de datum van ondertekening en vervangt Besluit nr. 60/2017 van het Volkscomité van de stad, waarin de minimale oppervlakte voor grondverdeling is vastgelegd.

Specifiek voor percelen in gebied 1, inclusief de districten 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh en Tan Phu, bedraagt ​​de minimale oppervlakte voor perceelscheiding 36 m2, met een frontbreedte en perceeldiepte van niet minder dan 3 m.

Ho Chi Minhstad stelt een minimale oppervlakte van 36 vierkante meter voor de verkaveling van grond vast voor centrale districten en 80 vierkante meter voor voorstedelijke districten. Foto: Le Toan

Gebied 2 omvat de districten 7, 12, Binh Tan, Thu Duc City en districtssteden met een minimale oppervlakte van 50 m2, met een frontbreedte en perceeldiepte van niet minder dan 4 m.

Gebied 3 omvat de districten Binh Chanh, Nha Be, Cu Chi, Hoc Mon, Can Gio (met uitzondering van steden) met een minimale oppervlakte van 80 m2, met een frontbreedte en een perceeldiepte van minimaal 5 m.

Voor landbouwgrond bedraagt ​​de minimale oppervlakte voor de verkaveling van grond voor eenjarige gewassen en andere landbouwgrond 500 m². Voor grond voor meerjarige gewassen, aquacultuur, zoutwinning en geconcentreerde veeteelt bedraagt ​​de oppervlakte 1.000 m².

Wat de voorwaarden voor grondsplitsing betreft, moeten grondsplitsing en ruilverkaveling voldoen aan de beginselen en voorwaarden zoals vastgelegd in artikel 220, lid 1, lid 2 en lid 3, van de Grondwet. Dienovereenkomstig moet de te verdelen en te ruilen grond toegankelijk zijn, aangesloten zijn op bestaande openbaarvervoersverbindingen en voorzien zijn van watervoorziening, riolering, enz.

Indien de grondgebruiker een deel van het perceel reserveert voor een wandelpad, dan moeten de partijen het eens worden over dat wandelpad. Het volkscomité van het district, de stad en de stad Thu Duc moet dan rekening houden met de feitelijke situatie op locatie. Zij moeten nagaan of het door de partijen overeengekomen wandelpad brandpreventie en -bestrijding, watervoorziening en drainage, en elektriciteit waarborgt. Voordat de scheiding of consolidatie van het perceel wordt uitgevoerd, moet goedkeuring worden verkregen.

Het stuk grond dat bestemd is om te worden gebruikt als wandelpad voor meerdere percelen grond (vanaf 2 of meer percelen), wordt omgezet in een gemeenschappelijke gebruiksvorm op het certificaat van grondgebruiksrechten en eigendom van de activa die bij het land horen.

Dit besluit is van toepassing op organisaties, huishoudens en personen die behoefte, rechten en plichten hebben met betrekking tot de implementatie van procedures voor grondverdeling en ruilverkaveling. Overheidsinstanties zijn bevoegd om procedures voor grondverdeling en ruilverkaveling uit te voeren conform de wettelijke bepalingen.

Da Nang "definitief" huurprijzen voor sociale huurwoningen en huisvesting voor werknemers in industrieterreinen

Onlangs heeft het Volkscomité van de stad Da Nang ook een prijskader opgesteld voor het huren van sociale huurwoningen en huisvesting voor arbeiders in de industrieterreinen van de stad.

Voor sociale huisvestingsprojecten waarbij niet met overheidsinvesteringen of financiële middelen van vakbonden wordt geïnvesteerd, geldt dat de laagste huurprijs geldt voor appartementen met minder dan 5 verdiepingen (geen kelder), met een maximale huurprijs van VND 88.000/m2/maand en een minimale huurprijs van VND 57.000/m2/maand.

De hoogste huurprijsklasse geldt voor appartementen van 24 verdiepingen tot 30 verdiepingen (2 kelders) met een maximale huurprijs van VND 165.000/m2/maand en een minimum van VND 104.000/m2/maand.

Wat betreft de huurprijzen voor sociale woningen waarin door particulieren wordt geïnvesteerd en gebouwd, bepaalt Da Nang dat individuele woningen (1 verdieping, gesloten appartement, dragende bakstenen muurconstructie, gewapend betonnen dak ter plaatse gestort) een maximale huurprijs hebben van 58.000 VND/m2/maand, en een minimum van 39.000 VND/m2/maand.

De huurprijs voor individuele huizen (van 2 tot 3 verdiepingen, gewapend betonnen constructie, bakstenen muren, gewapend betonnen vloeren en ter plaatse gestorte daken, geen kelder) bedraagt ​​maximaal VND 88.000/m2/maand en minimaal VND 61.000/m2/maand.

De huurprijs voor individuele huizen (met 4 tot 5 verdiepingen, een gewapend betonnen constructie, bakstenen muren, ter plaatse gestorte gewapend betonnen vloeren en daken, geen kelder) bedraagt ​​maximaal VND 96.000/m2/maand, minimaal VND 66.000/m2/maand (voor een bouwoppervlakte kleiner dan 50 m2) en maximaal VND 75.000/m2/maand, minimaal VND 51.000/m2/maand (voor een bouwoppervlakte van 180 m2 of meer).

Wat betreft de huurprijzen voor huisvesting voor werknemers op industrieterreinen, geldt dat de laagste huurprijzen gelden voor appartementen met minder dan 5 verdiepingen (geen kelder). De maximale huurprijs bedraagt ​​VND 84.000/m2/maand en de minimale huurprijs bedraagt ​​VND 54.000/m2/maand.

De hoogste huurprijs geldt voor appartementen met minder dan 24 verdiepingen tot en met 30 verdiepingen of meer (2 kelders). De hoogste huurprijs bedraagt ​​158.000 VND/m2/maand en de laagste 100.000 VND/m2/maand.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/can-ho-duoi-25-trieu-dongm2-gan-nhu-tuyet-chung-tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-o-5-huyen-ngoai-thanh-d228982.html