Wat is de verwachte prijs van grondinvesteerders?

Liquiditeit ‘bevroren’ door moeilijkheden bij het bereiken van overeenstemming over de prijs

Volgens sommige investeerders is de liquiditeit van dit segment de laatste tijd niet verbeterd, omdat velen hebben gemerkt dat grondeigenaren niet echt in een staat van "grondverstikking" zijn beland. Vooral in percelen op mooie locaties, met een hoog winstpotentieel op middellange termijn en grondeigenaren die momenteel niet al te veel financiële druk ervaren.

De heer Pham Khai, een ervaren grondinvesteerder in de omliggende gebieden van Ho Chi Minhstad, zoals Long An , Dong Nai, Binh Phuoc en Ba Ria-Vung Tau, vertelde dat hij en een aantal vrienden in het verleden op zoek waren geweest naar percelen met een redelijke prijs. Maar de meeste mooie percelen zijn vaak moeilijk te verkopen vanwege onenigheid over de prijs.

"Grondeigenaren houden de prijs nog steeds vrij hoog in vergelijking met onze inschatting. Sommige mensen weigeren zelfs te onderhandelen over een lagere prijs, omdat ze denken dat de huidige prijs acceptabel is. Veel grondeigenaren denken met name dat de markt zich snel zal herstellen, dus beperken ze hun verliezen slechts tot een zeer klein bedrag. Om die reden heb ik de afgelopen drie maanden slechts één perceel grond kunnen kopen in Dat Do, Ba Ria - Vung Tau, voor meer dan 1 miljard", aldus de heer Khai.

Deze investeerder gaf ook aan dat, zelfs met een aantal percelen die momenteel in de bank staan, de grondeigenaren de prijs naar hun persoonlijke mening nog niet naar een "goed" niveau hebben gebracht. Veel grondeigenaren hebben de prijs zelfs met honderden miljoenen verhoogd, boven de waardering van de bank en enkele andere taxatiebureaus.

Dit is de verwachte prijs voor grondinvesteerders in figuur 1. — Projectgrond is een favoriete keuze van veel investeerders.

Het feit dat de grondeigenaar de piekprijs van 2022 als maatstaf gebruikte om een verliespercentage vast te stellen, heeft ertoe geleid dat veel mensen die willen investeren, de deal niet kunnen sluiten. Zelfs een verliespercentage van 50% is voor veel mensen die voor de lange termijn investeren, slechts een winstderving.

Bovendien, vanuit het perspectief van de verkoper, stappen sommige mensen de markt op in een tijd van grondkoorts, waardoor de grondprijzen tot honderden procenten kunnen oplopen. En dan hebben we het nog niet eens over de makelaarskosten, juridische kosten en rentedragende leningen die nodig zijn om in onroerend goed te investeren. Zelfs als ze na een jaar tegen de oorspronkelijke prijs willen verkopen, zullen ze nog steeds een fors verlies van honderden miljoenen moeten lijden. Wanneer ze geconfronteerd worden met klanten die de prijzen "onder druk zetten", gaan veel grondeigenaren daarom niet akkoord met de transactie, waardoor de marktliquiditeit "bevroren" blijft.

Bovendien merkten sommige investeerders op dat momenteel alleen grond en landbouwproducten in de provincies rond Ho Chi Minhstad, met name op de grondmarkt die nog niet op volle toeren draait, redelijke aankoopprijzen hebben. De toekomstige risico's zijn echter ook groter vanwege het gebrek aan ontwikkelingsoriëntatie. In gebieden die de "golf" al hebben doorstaan, is een prijsdaling van 30-40% nog steeds een prijs waar momenteel rekening mee moet worden gehouden.

Kunnen de prijzen nog verder dalen?

Volgens een rapport over de vastgoedmarkt van Batdongsan.com.vn zullen de grondprijzen in 2023 sterk dalen in speculatief vastgoed, waar voorraden worden aangehouden in afwachting van prijsstijgingen (niet voorzien in de reële woningbehoefte, maar in plaats van consumptie), terwijl de grondprijzen over het algemeen slechts met 8-12% zijn gedaald. De prijzen van rijtjeshuizen, villa's en toekomstige appartementen daalden het sterkst, tot ongeveer 15-30%, met slechts enkele uitzonderlijke gevallen waarbij de bodemprijs 40% bedroeg ten opzichte van het tweede kwartaal van 2022.

Ondertussen worden segmenten die geschikt zijn voor kopers met een reële woonbehoefte en direct te betrekken zijn, nauwelijks verkocht. Sommige projecten laten nog steeds prijsdalingen zien vanwege de psychologische impact van de hele markt, maar slechts binnen een beperkte bandbreedte. Er is geen sprake van paniekverkoop om verliezen te beperken.

Volgens een psychologisch onderzoek onder huizenkopers uitgevoerd door Batdongsan.com.vn, voorspelde ongeveer 56% dat de huizenprijzen in de laatste maanden van het jaar zouden blijven dalen, terwijl slechts 23% aangaf dat ze zouden blijven stijgen. 54% van de respondenten gaf aan dat de rentetarieven de komende tijd zouden blijven stijgen, terwijl ongeveer 20% aangaf dat de rentetarieven vanaf het derde kwartaal zouden kunnen dalen, maar dat het moeilijk zou zijn om terug te keren naar de periode van 2020-2021.

Dit is de verwachte prijs voor grondinvesteerders in afbeelding 2. — De meeste ondervraagden kozen ervoor om in de nabije toekomst grond te kopen.

Integendeel, in de groep verkopers blijkt uit de enquêtegegevens over de reden voor verkoop dat 49% zich richt op het herstructureren van de beleggingsportefeuille; 23% op het niet meer hoeven gebruiken van de portefeuille en deze daarom doorverkopen; slechts 22% op financiële problemen, bijvoorbeeld door over te stappen om economische problemen op te lossen. Aangezien het aantal mensen dat verliezen beperkt vanwege financiële druk niet hoog is, kunnen de meeste verkopers nog steeds vasthouden en verwachten ze met winst te kunnen verkopen.

Concreet wil tot 42% van de mensen die activa bezitten, verkopen met een winst die minstens 10% hoger ligt dan de aankoopprijs, en 38% accepteert verkoop met een winstverschil van minder dan 10%. Slechts ongeveer 16% accepteert een korting van 5-20% om van de goederen af te komen. Het percentage beleggers dat een korting van meer dan 20% accepteert, bedraagt slechts ongeveer 3%.

Volgens de heer Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur-generaal van Batdongsan.com.vn, bevinden de vastgoedtransacties zich op een dieptepunt, is de speculatieve vraag verdwenen, zijn de investeringen afgenomen en blijven er alleen nog vastgoedaankopen over. De markt heeft een groot aantal investeerders verloren, waardoor de liquiditeit is aangetast en de grondprijzen in 2023 ook zullen worden beïnvloed.

Vastgoedtransacties zijn moeilijk te realiseren omdat de verwachtingen tussen verkopers en kopers nog steeds ver uiteen liggen. Momenteel worden juridische kwesties opgelost door de overheid en gemeenten. Banken hebben ook veel positieve signalen opgevangen toen de rentetarieven daalden. Consumentenvastgoed dat voorziet in de reële woonbehoefte kan zich binnenkort herstellen.

Ondertussen geven kopers prioriteit aan vastgoed dat voldoet aan de criteria van direct gebruik, goede prijsstabiliteit, veiligheid en hoge liquiditeit. Daarom zal deze groep producten de liquiditeit in de komende tijd verbeteren. Ondertussen kan de prijs van speculatief vastgoed verder dalen.

Bron