Bedrijven 'snijden bloed' om schulden af te lossen: deals zijn moeilijk te voorspellen of ze succesvol of mislukt zijn

Verkoop activa, verkoop projecten om schulden af te betalen

Onlangs hebben veel grote ondernemingen onroerend goed of projecten te koop gezet om schulden af te lossen. Een van hen is Hoang Anh Gia Lai Joint Stock Company - HAGL (beurscode: HAG) die het HAGL-hotel in Pleiku City, provincie Gia Lai, wil verkopen. De groep van de heer Duc verklaarde dat dit onderdeel is van het plan van het bedrijf om verlieslatende activa te liquideren.

Het HAGL Hotel is waarschijnlijk het laatste vastgoedobject van de heer Duc en is sinds december 2005 actief. Daarvoor was hij actief in de vastgoed- en hotelsector en had hij enkele projecten in Quy Nhon, Da Lat en Da Nang , Myanmar. Maar na een incident trok HAGL zich terug uit deze sector.

De verkoop van het HAGL Hotel is ditmaal bedoeld om de obligatieschuld bij BIDV Bank af te lossen. Volgens het geconsolideerde financiële verslag over het halfjaar 2023 heeft HAGL een uitstaande obligatieschuld van VND 5,271 miljard bij BIDV, ongewijzigd ten opzichte van het begin van het jaar. Op 30 juni had HAGL de verschuldigde rente over de verschuldigde betalingstermijn, met een totale waarde van meer dan VND 2,6 miljard, nog niet betaald.

Doanh nghiệp cắt máu trả nợ: Thương vụ khó dự liệu thành bại - 1 — Het HAGL Hotel in Pleiku wordt verkocht door de heer Duc (Foto: HAGL).

Terwijl HAGL zijn vastgoedactiva wil verkopen, heeft LDG Investment Joint Stock Company (stockcode: LDG) het beleid om twee projecten over te dragen, waaronder Bai But - Son Tra Beach Resort (LDG Grand Central), Da Nang en appartementencomplex Lot C1 in Binh An Ward, Di An City, provincie Binh Duong. Dit om de bankschuld en obligaties van het bedrijf af te lossen.

De verkoop van deze twee projecten is een verrassende beslissing van LDG, omdat het bedrijf tijdens de recente Algemene Vergadering van Aandeelhouders in 2023 ook aandelen wilde uitgeven om kapitaal op te halen voor investeringen in de projecten.

LDG Grand Central is een van de strategische projecten van LDG, dat in 2020 werd geïdentificeerd. Tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders in 2023 verklaarde de raad van bestuur van het bedrijf dat het project de kleinste oppervlakte (30 hectare) van alle strategische projecten heeft, maar wel een toplocatie heeft. Het bedrijf overwoog ook opties voor het voorbereiden van kapitaal voor de implementatie van dit project, waarbij het oordeelde dat samenwerking met partners lastig is.

Hai Phat Investment Joint Stock Company kondigde ook de overdracht van kapitaal aan voor het HP Hospitality Nha Trang-project, de investeerder in TM1-commercieel land in het woonwijk Tan Lap Islet. Daarnaast identificeerde het bedrijf cashflowproblemen en richtte het zich op de groothandel in producten voor projecten zoals: het Lao Cai-project, de hoogbouwprojecten in Bac Giang en het stedelijke woonwijkproject in de wijken Km3 en Km4 Hai Yen, Mong Cai (fase 1), provincie Quang Ninh.

Naast de bovengenoemde verkopen heeft de markt recentelijk ook een aantal succesvolle fusies en overnames (M&A) geregistreerd. Zo heeft Gamuda Land een project overgenomen van Tam Luc Real Estate Joint Stock Company in Thu Duc City (HCMC) en heeft Saigonres Group een project overgenomen van Duc Nhi Company Limited in het district Tan Phu (HCMC).

De opwinding van de samenwerkingsmarkt tussen binnenlandse en buitenlandse investeerders kan ook worden genoemd als de strategische samenwerking tussen Kim Oanh Group en Surbana Jurong Group (Singapore) of de investering van Marubeni Group (Japan) in Hung Thinh Group.

Het is niet eenvoudig om een deal te sluiten, vanwege veel factoren.

Mevrouw Giang Huynh, hoofd onderzoek bij S22M Savills HCMC, zei dat binnenlandse bedrijven nog steeds de behoefte zullen hebben om een aantal inefficiënte activa te verkopen. Of deze activa echter aantrekkelijk zijn voor buitenlandse investeerders (NĐTNN) is een ander verhaal.

Volgens haar hangt het succes of falen van een deal grotendeels af van de prijsonderhandelingen tussen verkoper en koper, en ook van juridische zaken. Een project met schone juridische documenten krijgt vaak voorrang bij buitenlandse investeerders.

Mevrouw Duong Thuy Dung, Senior Director van CBRE Vietnam, deelde deze mening en zei dat de meeste transacties op de woningmarkt alleen betrekking hebben op grond. Dat betekent dat buitenlandse investeerders geïnteresseerd zijn in grondfondsen voor woningbouw in Ho Chi Minhstad en Hanoi. Zij stellen eerst de eisen aan schone grondfondsen, en vervolgens de voorwaarden voor projectontwikkeling, zoals juridische documenten en een redelijke productontwikkelingsstructuur.

De meeste buitenlandse investeerders die de laatste tijd fusies en overnames hebben uitgevoerd, zijn al een aantal jaren in Vietnam aanwezig. Nieuwe investeerders geven meestal de voorkeur aan investeringen in de vorm van het inbrengen van eigen vermogen in Vietnamese ondernemingen om gezamenlijk projecten te ontwikkelen. Het huidige lastige probleem van fusies en overnames in Vietnam is echter het verkrijgen van fondsen voor schone grond, of de noodzaak van een juridische corridor om gunstige voorwaarden voor investeerders te creëren.

Wat binnenlandse investeerders betreft, zei mevrouw Dung dat er een tendens is om vastgoed te verkopen omdat de markt de afgelopen twee jaar een gebrek aan kapitaal heeft gehad en zij nieuwe kapitaalbronnen moeten vinden buiten banken of de uitgifte van obligaties. Binnenlandse bedrijven kunnen kapitaal uit het buitenland opvragen of hun producten verkopen.

Volgens een vertegenwoordiger van CBRE Vietnam is een directe verkoop niet eenvoudig, omdat buitenlandse investeerders altijd een schone projectlegaliteit eisen. Producten die aan banken zijn verpand, zijn moeilijk aantrekkelijk voor buitenlandse investeerders. Hoewel binnenlandse investeerders proactief activa te koop aanbieden, zijn succesvolle transacties dan ook niet eenvoudig.

De heer Luu Quang Tien, adjunct-directeur van het Institute for Economic, Financial en Real Estate Research Dat Xanh Services, zei dat recente fusies en overnames van buitenlandse investeerders meer gericht zijn op kwaliteit, waarbij de meeste transacties plaatsvinden in de vorm van kapitaalinbreng en aandelenaankoop.

Naar verwachting zal de markt voor fusies en overnames in de toekomst weer herstellen, wanneer de inflatie en de rentetarieven worden aangepast naar een redelijker niveau, naast factoren zoals een verslechtering van de politieke en juridische situatie.

"Over het algemeen is de fusie- en overnamemarkt in Vietnam op de middellange en lange termijn nog steeds zeer aantrekkelijk, aangezien de economie nog steeds een groot groeipotentieel vertoont. Dit is een redelijke periode voor investeerders om op zoek te gaan naar deals met goede prijzen en gunstigere voorwaarden", aldus de heer Tien.

Bron