Vastgoedbedrijven gebruiken geld om schulden af te lossen

Veel vastgoedbedrijven verkopen activa, gebruiken bankleningen of bieden aandelen aan om geld te hebben om schulden af te betalen en projecten te bouwen.

Verkoop van activa om de dorst naar kapitaal te lessen

Novaland Group heeft de herstructurering van haar leningen en obligatieschulden tot nu toe grotendeels afgerond, maar in het accountantsrapport van 2023 merkte PwC Vietnam nog steeds de continuïteitsveronderstelling van Novaland op.

Volgens de onafhankelijke accountant heeft de gecombineerde impact van een tekort aan kasstroom, het aflopen van kortlopende schulden en beperkingen op het vermogen om kapitaal aan te trekken op de financiële markt de liquiditeitsdruk op korte termijn op Novaland vergroot. Bovendien heeft Novaland per de geconsolideerde balansdatum bepaalde verplichtingen uit hoofde van lening- en obligatiecontracten geschonden.

Novaland gaf aan dat commerciële banken zich ertoe hebben verbonden om financiële steun te blijven verlenen voor de uitvoering van de bouwprojecten om de voortgang van de oplevering van huizen in elke fase aan kopers te waarborgen. Concreet zullen de banken de komende tijd extra kredietlimieten blijven verstrekken ter waarde van VND 15.816 miljard.

Novaland is met name van plan activa te verkopen voor ongeveer VND 2.870 miljard om schulden af te lossen binnen de in het contract vermelde termijn. Tegelijkertijd ontving het bedrijf ook interessebrieven van investeerders met betrekking tot de verkoop van activa met een verwachte waarde van VND 8.917 miljard. Het bedrijf gaf aan de verkoop van deze activa binnen de komende 12 maanden te zullen afronden.

Veel bedrijven hebben geprobeerd hun obligatieschuld geleidelijk of volledig af te schrijven om hun balans op orde te brengen voordat ze in aanmerking komen voor bankkrediet.

Op vergelijkbare wijze implementeert LDG Investment Joint Stock Company plannen voor ontwikkelingssamenwerking, projectoverdracht en aandelenverkoop om obligatie-, bank- en andere schulden af te lossen.

LDG zal met name het Bai But - Son Tra Tourist Area Project overdragen, dat is geïnvesteerd door Hai Duy Joint Stock Company (een dochteronderneming van LDG). Het project draagt de commerciële naam LDG Grand Central, heeft een omvang van 29 hectare en een totale investering van meer dan VND 4.600 miljard.

Tegelijkertijd wil LDG het appartementencomplexproject Lot C1 in de wijk Binh An, de stad Di An, provincie Binh Duong en andere activa en projecten overdragen.

Een ander typisch geval is Phat Dat Company. De heer Nguyen Van Dat, voorzitter van de raad van bestuur van Phat Dat Company, stelde vast dat de onverwachte marktschokken van de afgelopen twee jaar de groei van Phat Dat aanzienlijk hebben vertraagd. Ook zorgvuldig voorbereide langetermijnplannen moesten worden aangepast. Veel groei-indicatoren moesten worden bijgesteld...

In deze context heeft Phat Dat resoluut een strategie geïmplementeerd om zijn beleggings- en financiële portefeuille te herstructureren. Het heeft met name ingestemd met het opgeven van kortetermijnvoordelen, zoals de verkoop van activa en de overdracht van aandelen in sommige dochterondernemingen, om zich te kunnen richten op dringender kwesties.

Concreet zal Phat Dat Company in 2022-2023 twee dochterondernemingen verkopen: Saigon - KL Real Estate Company (investeerder in het Astral City Binh Duong-project) en Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI).

Hierdoor heeft Phat Dat de financiële druk verlicht, met name door alle obligaties op tijd en vóór het einde van 2023 af te lossen. Daarmee is het een zeldzame vastgoedonderneming geworden zonder obligatieschuld, ondanks de uiterst sombere gang van zaken in de hele sector.

De kapitaaldruk zal geleidelijk afnemen.

In een recent updaterapport over de residentiële vastgoedsector oordeelde Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) dat de schuldaflossingscapaciteit van vastgoedondernemingen zwak blijft, zelfs wanneer de cashflow verbetert door de hoge leverage en de grote schuldenlast die in 2024 afloopt. De schuld/EBITDA-ratio (die het vermogen van het bedrijf meet om schulden af te lossen) bedraagt in 2023 8,7 keer, vergeleken met 7 keer in 2022, doordat de schuldgroei hoger was dan de winstgroei. De verhouding tussen de kortetermijnschuld en de totale schuld bereikte in 2023 45%, het hoogste percentage in de afgelopen vijf jaar.

Bovendien zal in 2024 ongeveer VND 130.000 miljard aan vastgoedobligaties aflopen - het hoogste niveau in de afgelopen vijf jaar, wat herkapitalisatierisico's voor beleggers met zich meebrengt. Beleggers met projecten die juridische problemen ondervinden of speculatieve projecten uitvoeren, lopen het risico op te late betaling van aflossing en rente op obligaties en een zwakke kasstroom. Daarom zijn dit de bedrijven die herkapitalisatie het hardst nodig hebben.

Ondanks de moeilijkheden, met name op het gebied van kapitaal, hebben veel bedrijven zich ingespannen om de uitstaande obligatieschulden geleidelijk of zelfs volledig af te lossen. Ze hoopten hiermee hun balansen op orde te brengen voordat ze weer toegang kregen tot bankkrediet en kapitaal konden aantrekken op de beurs.

Na een herstructurering om zich aan te passen aan de schommelingen op de markt, richt Phat Dat zich nu uitsluitend op de civiele vastgoedsector, met zes grote projecten die op de markt worden gebracht. De totale opbrengsten hiervan worden geschat op ongeveer VND 40.000 miljard.

Om over werkkapitaal te beschikken, is het bedrijf van plan om meer dan 134,3 miljoen aandelen aan bestaande aandeelhouders aan te bieden tegen een prijs van VND 10.000 per aandeel. De uitgifteratio is 5,5:1 en de aandelen worden uitgegeven in de vorm van rechten. Bij succes kan Phat Dat meer dan VND 1.340 miljard ophalen. Het volledige opgehaalde bedrag zal worden gebruikt voor de uitvoering van vastgoedprojecten van het bedrijf en haar dochterondernemingen.

DIC Corp. is eveneens van plan 410 miljoen aandelen uit te geven om bijna VND 6,5 miljard op te halen. Het bedrijf zal het opgehaalde geld gebruiken om het investeringskapitaal aan te vullen voor de Cap Saint Jacques Complex Project Fase II en III in Thuy Van 169 (provincie Ba Ria - Vung Tau); het Vi Thanh Commercial Residential Area Project (provincie Hau Giang); het Nam Vinh Yen New Urban Area Project (provincie Vinh Phuc); en het Lam Ha Centre Point Residential Area Project in de wijk Lam Ha (stad Phu Ly, provincie Ha Nam).

Volgens de VIS-rating zullen herfinancieringsrisico's de komende tijd afnemen dankzij verbeterde toegang tot bankkrediet en kapitaalmarkten. De liquiditeitsstress waarmee beleggers sinds het vierde kwartaal van 2022 kampen, is daardoor afgenomen. De bankkredieten voor vastgoedbedrijven zijn aanzienlijk gestegen, met 28% in 2023, en zullen in 2024 verder toenemen om te voldoen aan de kapitaal- en liquiditeitsbehoeften van beleggers.

Bron