Er stroomt veel goedkoop geld naar onroerend goed: een beleggingskans of een potentieel risico?

Heeft de vastgoedsector "meewind"?

In de eerste acht maanden van 2025 werd de Vietnamese economie "opgepompt" met ongeveer 1,8 miljoen miljard VND, waardoor de lage rentetarieven op een dieptepunt bleven. De overvloedige cashflow vond al snel toevluchtsoorden zoals aandelen en vooral onroerend goed. Op 30 juni bedroeg het uitstaande vastgoedkrediet 3,18 miljoen miljard VND, 2,4 keer hoger dan eind 2024 en goed voor 18,5% van de totale uitstaande schuld van het hele systeem. Met name sommige banken die leningen verstrekten aan onroerend goed waren goed voor meer dan 64% van de totale uitstaande schuld.

Dr. Tran Xuan Luong, adjunct-directeur van het Vietnam Real Estate Market Research and Evaluation Institute (VARS IRE), merkte op dat goedkoop kapitaal een duidelijke impuls heeft gegeven aan de vastgoedsector, in combinatie met langetermijnstimulerende factoren zoals snelweginfrastructuur, buitenlandse directe investeringen in Vietnam, toerisme en hogere inkomsten. Sterker nog, elk overheidsinvesteringsproject, zoals snelwegen, luchthavens en rivierbruggen, heeft de afgelopen jaren niet alleen de regionale connectiviteit veranderd, maar ook direct geleid tot een stijging van de grondprijzen in de omgeving.

Zolang er niet aan de echte vraag naar betaalbare woningen wordt voldaan, stroomt er nog steeds kapitaal naar dure projecten, resorts of speculatieve grond, die vervolgens verlaten wordt.

Tegelijkertijd stromen er sterke buitenlandse investeringen naar Vietnam, nu internationale bedrijven hun toeleveringsketens herstructureren, wat de vraag naar industrieel vastgoed, logistiek, kantoren en zelfs de woningmarkt voor experts stimuleert. Het herstel van het toerisme zorgt ook voor een "boost" voor resortvastgoed, terwijl het inkomen van mensen geleidelijk toeneemt, wat hun koopkracht op de woningmarkt versterkt.

"Je kunt zeggen dat onroerend goed te maken heeft met een 'gunstige wind' van zowel het monetaire beleid als de macro-economische dynamiek, waardoor de vastgoedmarkt van 2025 de prioriteitskeuze is voor cashflow in deze periode", aldus Dr. Luong.

De heer Nguyen Quang Huy, directeur van de Faculteit Financiën en Bankwezen van de Nguyen Trai Universiteit, analyseerde de redenen voor het marktmomentum en stelde dat overheidsinvesteringen in belangrijke infrastructuur zoals de Noord-Zuid Expressway, internationale luchthavens, rivierbruggen en hogesnelheidslijnen de ruimte voor stedelijke ontwikkeling en industrieparken hebben vergroot, terwijl de grondwaarde in nieuwe verbindingsgebieden is gestegen. Bovendien blijft de golf van buitenlandse investeringen in Vietnam sterk toenemen, aangezien Vietnam een steeds belangrijkere positie inneemt in de wereldwijde toeleveringsketen. Dit zorgt niet alleen voor een explosieve groei van de vraag naar industriegrond, magazijnen en kantoren, maar leidt ook tot een woningmarkt voor buitenlandse experts.

Veel verlaten villa's in de gemeente An Khanh, Hanoi .

Bovendien heeft het sterke herstel van het toerisme Vietnam volgens de heer Huy ook tot een aantrekkelijke bestemming gemaakt, wat de groei van resortvastgoed, hotels en handel heeft bevorderd. Met name de economie en het inkomen van de bevolking zijn de afgelopen jaren gestegen, wat een solide basis heeft gelegd voor de koopkracht van woningen. In de context van geldstromen uit spaar- en goudkanalen, is vastgoedinvesteringen dan ook uitgegroeid tot een veilig kanaal met potentieel om kapitaal aan te trekken.

Financiële hefboomwerking en potentiële risico's

Naast goedkoop kapitaal hebben veel investeerders hypotheekpakketten gelanceerd met financiële ondersteuning, een aflossingsvrije periode tot 5 jaar en een aflossingsvrije periode van slechts 10-30% van de oorspronkelijke waarde van het appartement. Dit is een voordeel voor echte kopers, maar opent ook de weg voor speculanten om financiële hefboomwerking te gebruiken.

Met een appartement ter waarde van 3 miljard VND en een eigen vermogen van slechts 600 tot 900 miljoen VND kunnen speculanten na 1 tot 2 jaar een winst van 450 tot 600 miljoen VND verwachten, wat neerkomt op een rente van 50 tot 70%. Tijdens de "koortsachtige" periode verdubbelden veel mensen hun winst zelfs nog voordat ze het huis kregen.

De aantrekkingskracht van winst heeft een golf van F0-investeerders naar de markt getrokken. Ze houden goederen vast en wachten tot de prijzen stijgen, waardoor een spiraal van "schaarste - hoge prijzen - virtuele transacties" ontstaat. Dit zorgt ervoor dat de markt kunstmatig levendig wordt, maar verhult het risico van instabiliteit op de lange termijn.

Bovendien omzeilen sommige bedrijven de wet door kapitaal te lenen in naam van productie en handel, maar dit in werkelijkheid in vastgoed te investeren, waardoor de kredietverdeling verstoord raakt. Dit vermindert niet alleen de efficiëntie van de kapitaalstroom voor de reële productie, maar zorgt er ook voor dat de vastgoedmarkt oververhit raakt, wat gemakkelijk kan leiden tot een vastgoedzeepbel.

Dr. Tran Xuan Luong waarschuwde: "Goedkoop kapitaal stroomt naar vastgoed, waardoor de verkoopprijs van veel projecten ver boven hun werkelijke waarde uitkomt. Veel bedrijven maken ook misbruik van de naam productie om kapitaal te lenen en schakelen vervolgens over op vastgoed, wat de markt verstoort."

In werkelijkheid worden veel projecten verkocht tegen prijzen die vijf tot zeven keer hoger liggen dan het inkomen van mensen. Dit verschil wijst op een ernstige onbalans tussen vraag en aanbod. Terwijl de werkelijke vraag naar betaalbare woningen niet wordt bevredigd, stroomt kapitaal naar luxe projecten, resorts of speculatieve grond die vervolgens wordt verlaten.

Gevaarlijker is dat de 'surfmentaliteit' terugkeert. Kleine beleggers lenen kortetermijnkapitaal om te kopen en verkopen, waardoor de virtuele liquiditeit toeneemt. Als de rente plotseling weer stijgt of de kredietverlening wordt aangescherpt, zal deze groep onder de grootste druk staan om schulden af te lossen, met het risico dat een 'instorting' zich over het hele systeem verspreidt. De Vietnamese vastgoedmarkt heeft in de geschiedenis veel 'grondkoortsen' gekend en is vervolgens bevroren, met ernstige gevolgen voor bedrijven, banken en burgers, analyseerde de heer Luong.

Econoom Nguyen Quang Huy deelde dezelfde mening en waarschuwde dat hoewel de vastgoedmarkt bruist, er nog steeds veel potentiële risico's zijn. Ten eerste bestaat het risico dat de grondprijzen boven de koopkracht stijgen. Wanneer er in bepaalde gebieden te veel geld geconcentreerd is, kunnen de grondprijzen sneller stijgen dan het inkomen, wat leidt tot een onevenwicht tussen vraag en aanbod. Ten tweede is er de ongelijke liquiditeit: niet alle producten zijn gemakkelijk te verkopen, vooral projecten ver van de infrastructuur of met onvolledige juridische documenten. Ten slotte bestaat het risico van massapsychologie: veel mensen kunnen de trend volgen, maar wanneer de markt zich aanpast, komen ze gemakkelijk in financiële problemen.

De heer Nguyen Quang Huy, directeur van de faculteit Financiën en Bankwezen, Nguyen Trai Universiteit

Deskundigen zeggen dat de markt oplossingen nodig heeft om kapitaalstromen naar vastgoed te beheren en te beheersen, met name het speculatieve segment, om vastgoedbubbels te voorkomen. Alleen wanneer investeringskapitaal terugkeert naar gebieden die echte waarde creëren, kan de economie een evenwichtige en duurzame ontwikkeling handhaven.

vov.vn

Bron: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html