De prijzen van appartementen in Hanoi zijn over hun hoogtepunt heen, huiseigenaren beperken hun winsten, niet hun verliezen, wat het duurste sociale huisvestingsproject onthult

Commentaar op de "speeltuin" van investeerders in 2025, de prijzen van appartementen in Hanoi zijn over hun hoogtepunt heen, het duurste sociale woningbouwproject in de hoofdstad, regelgeving rond het verlenen van "rode boeken" voor grond die voor jarenlang gebruik zonder planning is toegewezen... dit is het laatste nieuws op het gebied van onroerend goed.

Eind 2024 zullen de appartementprijzen in Hanoi en Ho Chi Minhstad behoorlijk hoog zijn. Als je in deze twee steden investeert in appartementen die je wilt huren, is de huurprijs in vergelijking met de aankoopprijs niet echt aantrekkelijk, ondanks de grote vraag naar huurwoningen. (Foto: Gia Thanh)

De 'speeltuin' van investeerders in 2025

De heer Vu Cuong Quyet, algemeen directeur van Dat Xanh Mien Bac, analyseerde dat de appartementprijzen in Hanoi en Ho Chi Minhstad tegen eind 2024 behoorlijk hoog zullen zijn. Als je in deze twee steden investeert in huurappartementen, is de huurprijs in vergelijking met de aankoopprijs niet echt aantrekkelijk, ondanks de grote vraag naar huurwoningen.

Ondertussen zijn de huur- en koopprijzen op de provinciale appartementenmarkt zeer redelijk.

De heer Quyet schatte in dat het grondsegment in Hanoi en Ho Chi Minhstad vrij duur is. De grondprijs in de satellietprovincies van deze twee steden is de laatste tijd echter niet dramatisch gestegen, slechts zo'n 5-10%, dus de prijs is nog steeds redelijk.

Daarom zijn de leiders van Dat Xanh Mien Bac van mening dat grond in de provincies in 2025 nog steeds een goed investeringssegment is.

Bovendien verwacht de heer Quyet dat de vastgoedmarkt voor resorts in 2025 een goed herstel zal doormaken, wanneer het aantal buitenlandse toeristen naar Vietnam in 2024 de 17 miljoen zal bereiken. Volgens hem zullen sommige vastgoedmarkten voor resorts in Phu Quoc, Nha Trang, Quang Ninh... verbeteren.

De prijzen voor rijtjeshuizen in Hanoi en Ho Chi Minhstad zijn nog steeds hoog, terwijl de vraag naar huurwoningen niet dramatisch is veranderd.

"In 2025 verwacht ik niet veel van het segment van de herenhuizen in Hanoi en Ho Chi Minhstad; maar in de provincies, vooral waar veel industrieterreinen zijn, zullen de prijzen in 2024 niet stijgen, dus er zullen meer veranderingen zijn dan in grote steden", aldus de heer Quyet.

De heer Quyet merkte op dat investeerders bij investeringen in 2025 op de prijsfactor moeten letten en zich niet moeten laten beïnvloeden door het massa-effect. Ze moeten er niet van uitgaan dat de vastgoedprijzen altijd zullen blijven stijgen, ook al zullen de hoge prijzen blijven stijgen.

"Met de prijzen in grote steden is het niet langer een 'speeltuin' voor investeerders, maar een 'speeltuin' voor mensen met een reële woonbehoefte en langetermijnbeleggers. Investeren in kortetermijnspeculatie in grote steden is zeer riskant.

Bij het investeren is het noodzakelijk om aandacht te besteden aan het vastgoedsegment dat een duurzame cashflow in de toekomst creëert. Tegelijkertijd is het noodzakelijk om vastgoed in industriesteden te onderzoeken, met name in provincies met veel buitenlands investeringskapitaal, zoals Bac Ninh, Bac Giang, Hai Phong of Binh Duong, Long An , Dong Nai... Maar nog belangrijker is het om aandacht te besteden aan juridische kwesties. "Als je op zoek bent naar lage prijzen en investeert in projecten die niet over voldoende juridische documenten beschikken, is dat zeer gevaarlijk", waarschuwde de heer Quyet.

Ondertussen merkte de heer Le Dinh Chung, algemeen directeur van SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, op dat de prijzen van laagbouw- en hoogbouwproducten in grote steden zoals Hanoi in 2025 niet zo dramatisch zullen stijgen als voorheen. Secundaire producten zullen niet veel prijsschommelingen kennen, alleen primaire producten zullen in prijs stijgen als gevolg van hogere inputkosten.

"In de laatste twee maanden van vorig jaar vertoonde de markt duidelijke tekenen van afkoeling, toen de prijzen van secundaire producten zoals appartementen met 200-500 miljoen VND daalden, en ook de prijzen van laagbouwwoningen daalden. Door deze prijsdaling is de vraag naar investeringen in appartementen en laagbouwwoningen niet langer groot. Professionele investeerders zullen zich eerder richten op provinciale markten, met een gunstige verkeersinfrastructuur die verbinding biedt met Hanoi, industrieterreinen en een hoge bevolkingsdichtheid", aldus Chung.

Volgens de algemeen directeur van SGO Homes is grond nog steeds een segment dat veel aantrekkingskracht heeft op investeerders. Op de korte termijn, zo'n twee tot drie jaar, is grond nog steeds het meest effectieve investeringskanaal.

Daarnaast zal het segment van de hoogbouwappartementen in de provincie, met prijzen variërend van 2-3 miljard VND, ook investeerders aantrekken.

De absorptiesnelheid van nieuw gelanceerde projecten zal afnemen.

Volgens Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars, zullen woningbouwprojecten die in 2025 te koop worden aangeboden, nog steeds de aandacht trekken, verhandeld worden en goed geabsorbeerd worden, maar de absorptiesnelheid zal waarschijnlijk afnemen. Het appartementensegment zal de marktliquiditeit blijven domineren.

Volgens de heer Dinh zal de liquiditeit van appartementen zich echter nog steeds concentreren in grote stedelijke projecten. De vraag naar woningen, met name de investeringsvraag, zal zich blijven verplaatsen naar voorsteden en provincies en steden van niveau 2 en 3, waar de prijzen lager zijn en er in de toekomst meer ruimte is voor groei.

Uit het marktoverzicht blijkt dat appartementen – het meest geliefde product in Hanoi – na een periode van "snelle" groei sinds eind 2024 tot nu toe licht in prijs zijn gedaald. De koopkracht is enigszins afgenomen en ook de verkoopprijzen zijn licht gedaald voor huiseigenaren die snel moeten verkopen. Degenen die eerder in appartementen investeerden, hebben besloten hun interesse in verkoop te verminderen, omdat de winst vrij hoog was na de periode waarin de appartementprijzen met enkele tientallen procenten stegen.

Momenteel blijven de appartementprijzen in Hanoi over het algemeen gelijk of dalen ze licht ten opzichte van de piekperiode. Het transactievolume is ook aanzienlijk gedaald ten opzichte van de periode vóór november 2024. Volgens een onderzoek van Batdongsan.com.vn, in het Vinhomes Smart City-project, werden studio's op de secundaire markt in november 2024 doorgaans aangeboden voor 2 tot 2,2 miljard VND per appartement. Maar van december 2024 tot nu toe moeten sommige huiseigenaren dringend verkopen; de vraagprijs schommelt slechts tussen 1,98 en 2 miljard VND per appartement.

Dit fenomeen is ook bij andere projecten waargenomen. Makelaars zeggen echter dat de eigenaar bij deze prijs met winst verkoopt, niet met verlies.

Het aanbod van residentieel vastgoed zal in 2025 blijven groeien, met ongeveer 10% vergeleken met 2024. Bij veel projecten zijn de problemen opgelost en deze worden in 2025 opnieuw uitgevoerd. Daarnaast zijn er bij veel projecten plannen om van start te gaan en te profiteren van de kansen die de markt biedt om te herstellen.

Het vastgoedaanbod zal naar verwachting vooral blijven bestaan ​​uit grote stedelijke gebieden in de noordelijke provincies en steden met grote investeerders. Met name het appartementensegment, met name het segment met prijzen vanaf 50 miljoen VND/m² en hoger, blijft de markt leiden.

Hoewel het aanbod groeit, is het nog steeds schaars in vergelijking met de vraag. Omdat het voornamelijk afkomstig is van grote stedelijke projecten van grote investeerders, ligt de verkoopprijs nog steeds "verankerd" op een hoog niveau. Tegelijkertijd zal de secundaire prijs ook langzamer groeien, met een lagere stijging, van 7 tot 10% ten opzichte van 2024.

De reden hiervoor is dat het huidige prijsniveau vrij hoog is. De vertragende groei in de markt wordt ook veroorzaakt doordat veel oude appartementen, zonder infrastructuur en nutsvoorzieningen, te hoge transferprijzen hebben in vergelijking met hun werkelijke waarde.

Het duurste sociale huisvestingsproject in Hanoi zal naar verwachting 25 miljoen VND/m2 kosten

De verkoopprijs van sociale woningen in de gemeente Tan Trieu, district Thanh Tri (Hanoi) wordt voorlopig geschat op 25 miljoen VND/m². Indien goedgekeurd, zal dit de hoogste prijs voor sociale woningen ooit in Hanoi zijn.

De bovenstaande prijs werd onlangs bekendgemaakt door de afdeling Bouw van Hanoi, nadat de bouw van het project eind vorig jaar van start ging.

Dit project is een investering van een consortium bestaande uit de Urban Infrastructure Development Investment Corporation (Udic), de Hanoi Electricity and Water Construction Joint Stock Company (Haweicco) en de DAC Hanoi Housing Development and Construction Joint Stock Company. Het project is gebouwd op perceel nr. 1 van het nieuwe stedelijke gebied Ha Dinh, gemeente Tan Trieu (handelsnaam: Udic Eco Tower).

Volgens de afdeling Bouw wordt de geschatte verkoopprijs van de appartementen in dit sociale woningbouwproject geschat op ongeveer 25 miljoen per m². Met deze prijs per eenheid kost een appartement van 70 m² in het project ongeveer 1,75 miljard VND.

De geschatte huurprijs ligt rond de 150.000 VND/m²/maand. De geschatte huurprijs voor een appartement van 70 m² bedraagt ​​10,5 miljoen VND/maand.

De huurprijs bedraagt ​​VND 390.000/m2/maand. Voor een appartement van 70 m2 betaalt u naar verwachting VND 27,3 miljoen/maand.

Het ministerie van Bouw zei dat de officiële prijs door de investeerder zal worden bekendgemaakt nadat deze door het staatsbeheersagentschap is beoordeeld volgens de regelgeving.

De verwachting is dat de aanvragen voor de aankoop van sociale huurwoningen in dit project in het vierde kwartaal van 2025 binnenkomen.

Vóór 2023 schommelde de verkoopprijs van sociale woningen in de hoofdstad tussen de 13 en 17 miljoen VND/m². Als de bouw wordt goedgekeurd, wordt dit de hoogste prijs ooit voor sociale woningen in Hanoi.

Eerder reageerde het ministerie van Bouw op de mening van kiezers over de hoge prijs van sociale huurwoningen in verhouding tot het inkomen van de meerderheid van de werknemers, met name degenen met een laag inkomen. Het ministerie gaf aan dat de Woningwet van 2023 voorschrijft dat de verkoopprijs wordt bepaald op basis van de berekening van alle kosten om het investeringskapitaal voor de woningbouw te recupereren, om de procedure voor het bepalen van de prijzen van sociale huurwoningen te vergemakkelijken.

De leaseprijs wordt bepaald als de verkoopprijs en omvat niet de onderhoudsbijdrage die de huurder betaalt volgens de bepalingen van de Woningwet. De huurprijs wordt overeengekomen tussen de investeerder en de huurder. Indien de investeerder de winnende biedprijs hanteert, is het niet nodig om de verkoopprijs en leaseprijs van sociale huurwoningen opnieuw te evalueren.

Volgens het Ministerie van Bouw zijn in artikel 85 prikkels vastgelegd voor investeerders in sociale huisvesting, zoals vrijstelling van grondgebruikskosten, grondhuur en belastingvoordelen op basis van de belastingwetgeving. Investeerders hebben recht op 10% winst, krijgen grondoppervlakte of commerciële vloeroppervlakte toegewezen en hoeven dit niet mee te rekenen in de prijzen van sociale huisvesting.

"Deze regelgeving draagt ​​bij aan het stimuleren en bevorderen van investeringen in en de ontwikkeling van sociale huisvesting en zorgt ervoor dat de prijzen van sociale huisvesting op een gematigd niveau liggen, zodat ambtenaren, arbeiders en arbeiders met een laag inkomen een huis kunnen kopen en hun leven kunnen stabiliseren", benadrukte het Ministerie van Bouw.

Regelgeving over het verlenen van rode boeken voor grond die voor langdurig gebruik zonder planning is toegewezen

Toen de grond in 1996 ongeoorloofd werd toegewezen, was er geen sprake van een planning. Maar als de grond in 2024 niet volgens de planning wordt toegewezen, kan er dan een certificaat voor grondgebruik worden afgegeven?

Het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu heeft hierover de volgende opmerkingen:

Clausule 2, Artikel 140 van de Grondwet van 2024 betreft gevallen waarin huishoudens en personen grond gebruiken die zonder de juiste bevoegdheid is toegewezen en grond die is gebruikt tussen 15 oktober 1993 en 1 juli 2004, en die nu door het Volkscomité van de gemeente waar de grond zich bevindt zijn bevestigd en waarvan geen geschillen bestaan, in overeenstemming met de landgebruiksplanning of algemene planning of bestemmingsplan of bouwplanning of plattelandsplanning op districtsniveau. Zij krijgen een certificaat van grondgebruiksrechten en eigendom van activa die aan de grond zijn verbonden (rood boek) overeenkomstig de bepalingen van clausules 3 en 6, Artikel 138 van deze wet.

Om in aanmerking te komen voor een rood boek, moet het perceel dat u in gebruik heeft, voldoen aan een van de vijf hierboven genoemde bestemmingsplantypen.

"Op basis van de bovenstaande regelgeving komt het land in gevallen waarin de toewijzing van grond in 1996 niet binnen de bevoegdheid viel en er geen planning was, maar in 2024 niet in overeenstemming is met de planning, niet in aanmerking voor de uitgifte van een rood boek, overeenkomstig de bepalingen van artikel 140 van de Grondwet", aldus het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu.

Bron: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html