Vastgoedtransacties met behulp van leningsovereenkomsten: Kopers krijgen spijt! (Laatste artikel)

De vastgoedmarkt heeft zijn "heetste" fase achter de rug. Er bestaan ​​echter nog steeds vastgoedtransacties met behulp van leningsovereenkomsten, met gevolgen die nog niet van de ene op de andere dag zijn opgelost. Voordat de overheidsinstantie de regelgeving verder aanscherpt, is het daarom belangrijk om de voorwaarden van de leningsovereenkomst zorgvuldig te bestuderen voordat men een vastgoedtransactie ondertekent, om te voorkomen dat men in een "dilemma" terechtkomt.

Vastgoedtransacties met behulp van leningsovereenkomsten: kopers krijgen spijt! (Deel 1) - Vanuit de "hotspot" van Plattegrond 584

Vastgoedtransacties met behulp van leningsovereenkomsten: Kopers krijgen spijt! (Deel 2) - De valkuil van samenwerking of kapitaalmobilisatie

Klanten moeten onderzoek doen en vastgoedproducten kiezen met een duidelijke juridische status en gerenommeerde investeerders (foto: Xuan Hung stedelijk gebied, Quang Thang Ward, Thanh Hoa City). Foto: PV

"De pen valt, de kip sterft"

Terug naar het verhaal van mevrouw LD - een klant die grond kocht in MBQH 2125, fase 2. Mevrouw LD zei: "Nadat ik met de grondeigenaar "een koop- en verkoopovereenkomst" had gesloten, ben ik de procedures gaan doorlopen om de naam van het leningcontract met het bedrijf over te dragen. Voordat ik het contract tekende, heb ik de juridische aspecten van het project niet zorgvuldig onderzocht, met name de informatie over het product dat ik zou kopen (een ruwbouw), maar ik dacht gewoon dat ik een stuk grond kocht. Ik wist niet hoe waardevol de procedure voor het leningcontract was voor het recht om het product te kopen. Toen de investeerder aankondigde dat ik dringend een huis moest bouwen, pakte ik het contract erbij om het nog eens te lezen; tegelijkertijd leerde ik over de wettelijke bepalingen en ontdekte ik dat transacties via leningcontracten zeer riskant waren. Nu ik in een "passieve" positie zat, moest mijn familie doen wat de investeerder vroeg."

"Als we de informatie over de voorwaarden voor het kopen en verkopen van toekomstige woningen, de rechtmatigheid van het leencontract en de ingewikkelde procedures die daarbij komen kijken, zorgvuldig bestuderen, zullen niet alleen ik, maar veel mensen geen grond in deze vorm kopen, maar zullen ze op zoek gaan naar stukken grond met een duidelijke juridische status om transacties mee uit te voeren", aldus mevrouw LD.

Klant LT C, die grond kocht aan MB 584, zei: "... voordat ik het leencontract tekende, nam de makelaar me mee naar het directiekantoor van BNB LLC om het "sub-book" te "introduceren" en beloofde dat zodra het project gekwalificeerd was, het certificaat van grondgebruiksrechten onmiddellijk zou worden overgedragen. Omdat ik zowel de investeerder als de makelaar vertrouwde, tekende ik een leencontract om twee aangrenzende percelen te "kopen". Als ik nu een huis bouw, ben ik bang om zowel "de koe als de schuur" te verliezen; maar als ik niet bouw, weet ik niet wanneer ik het geïnvesteerde geld terugkrijg...".

Ook de investeerder van het commerciële en residentiële project Lot A-TM3 (afgekort als A-TM3 Site) in Dong Huong Ward, Thanh Hoa City, BNB Company Limited, heeft zich "opgewonden" na de felle reacties van klanten op de transactie tussen april 2023 en nu. Volgens veel klanten van A-TM3 Site heeft de investeerder tekenen van onduidelijkheid vertoond over productinformatie, met name door "grond te koop aan te bieden" maar het "om te bouwen tot" onafgemaakte huizen; en tegelijkertijd klanten te dwingen onredelijke bedragen te betalen wanneer ze willen investeren in de bouw van hun eigen huis.

Toen de onderneming echter kapitaal mobiliseerde in de vorm van een leningsovereenkomst, had het A-TM3-plan een besluit tot goedkeuring van de resultaten van de investeerdersselectie en in Besluit nr. 3345/QD-UBND van 21 augustus 2019 van het Provinciaal Volkscomité was er duidelijke informatie over de omvang van het project en het product was een onafgemaakte woning met een afgewerkte buitenkant. Klanten moesten deze contracten "per ongeluk" ondertekenen, want zelfs als ze het contract wilden liquideren, is het niet eenvoudig om het geïnvesteerde geld terug te krijgen, vooral niet in de context van de zwakke vastgoedmarkt en bedrijven die in moeilijkheden verkeren zoals vandaag.

Eerder ontving de krant Thanh Hoa ook al een verzoek om hulp van een aantal huishoudens in de districten Nong Cong en Thieu Hoa, in de stad Thanh Hoa, over het "kopen" van grond op basis van een leenovereenkomst. Bij de overdracht van de grond aan de "koper" bleek de grond echter door iemand anders te worden bewoond.

Volgens advocaat Le Thi Phuong, directeur van Le Phuong Hoang Law Company Limited, advocatenvereniging van de provincie Thanh Hoa, zijn er twee vormen van leningsovereenkomsten en in beide gevallen zijn klanten in het nadeel.

Ten eerste, indien de leningsovereenkomst geen inhoud bevat waaruit blijkt dat het leenbedrag gerelateerd is aan de waarde van het perceel/de grond, of de onroerende goederen die bij de grond horen in het project van de kredietnemer, dan heeft de leningsovereenkomst niet de bindende waarde die de kredietnemer (die tevens de projectinvesteerder is) moet dragen aan de kredietverstrekker van de grondgebruiksrechten, of specifieke onroerende goederen die bij de grond horen. Deze overeenkomst is simpelweg een civielrechtelijke leningsovereenkomst. Het risico bestaat dat wanneer het onroerend goed in aanmerking komt voor overdracht en de prijs van het onroerend goed stijgt, de investeerder, ten eigen bate, geen overeenkomst tot overdracht van onroerend goed aangaat, maar alleen akkoord gaat met de terugbetaling van de hoofdsom en eventuele rente aan de kredietverstrekker, wat leidt tot financieel verlies voor de kredietverstrekker.

Ten tweede bevat het contract een inhoud die de relatie aantoont tussen het leenbedrag en het perceel/grondstuk, of de woning in het project van de kredietnemer. Het leencontract kan een geval zijn van een valse transactie, die de daadwerkelijke transactie verhult, namelijk een toekomstige verkoop van onroerend goed (op dit moment komt het project volgens de wettelijke bepalingen niet in aanmerking voor verkoop). Indien in dit contract een geschil ontstaat en een van de twee partijen de zaak voor de rechter brengt, bestaat het risico dat zowel de valse transactie (een leningstransactie) als de verborgen transactie (een verkoop van onroerend goed) door de rechtbank ongeldig worden verklaard. Het juridische gevolg is dat de kredietverstrekker (koper) alleen het geld terugkrijgt, maar niet het onroerend goed.

Leer de wet zorgvuldig

Vastgoed dat in de toekomst wordt gevormd, is echter een potentieel investeringskanaal met veel potentiële risico's als de koper de rechtmatigheid van het project niet zorgvuldig controleert om legale transacties te garanderen.

De wet bevat nu zeer specifieke regels voor de vorm van vastgoedtransacties. Volgens de heer Vu Thanh Binh, adjunct-directeur van de afdeling Bouw van Thanh Hoa, heeft de afdeling Bouw na de inwerkingtreding van de Wet op de Vastgoedsector vele vormen van propaganda en verspreiding onder organisaties en individuen ingezet om te voldoen aan de bepalingen van de wet op vastgoedtransacties, met name vastgoedtransacties die in de toekomst worden aangegaan.

Dienovereenkomstig, overeenkomstig artikel 55 van de Vastgoedwet nr. 66/2014/QH13, zijn de voorwaarden voor het in de handel brengen van in de toekomst gevormd onroerend goed de aanwezigheid van documenten over grondgebruiksrechten, projectdocumenten, door de bevoegde autoriteiten goedgekeurde bouwtekeningen, bouwvergunningen in gevallen waarin een bouwvergunning vereist is, documenten over de aanvaarding van de voltooiing van de bouw van technische infrastructuur die overeenkomt met de voortgang van het project; in het geval van appartementsgebouwen of gemengde gebouwen met woondoeleinden die in de toekomst worden gevormd, moet er een bewijs zijn van de aanvaarding van de voltooiing van de fundering van dat gebouw. ​​Daarnaast moet de investeerder, alvorens in de toekomst gevormde woningen te verkopen, te verhuren of te kopen, een schriftelijke kennisgeving aan de provinciale woningbeheersinstantie hebben ontvangen over de geschiktheid van de woningen voor verkoop of huurkoop.

Daarnaast bepaalt artikel 19 van decreet nr. 99/2015/ND-CP ook de ondertekening van contracten voor kapitaalmobilisatie voor de ontwikkeling van commerciële woningen. Dienovereenkomstig kan de ondertekening van contracten voor kapitaalmobilisatie voor investeringen in de bouw van commerciële woningen alleen plaatsvinden via de formulieren die zijn voorgeschreven in clausules 2, 3 en 4 van artikel 69 van de Woningwet en moet voldoen aan de volgende voorschriften: Partijen die deelnemen aan kapitaalinbreng, investeringssamenwerking, zakelijke samenwerking, joint ventures en verenigingen mogen de winst (in contanten of aandelen) alleen verdelen op basis van de kapitaalinbrengverhouding zoals overeengekomen in het contract; investeerders mogen het in dit punt voorgeschreven formulier voor kapitaalmobilisatie of andere vormen van kapitaalmobilisatie niet gebruiken om woningproducten te verdelen of om voorrang te geven aan registratie, storting en het recht om woningen te kopen of om grondgebruiksrechten in het project te verdelen voor de partij die kapitaal mobiliseert.

Veel klanten die huizen bouwen in het commerciële en residentiële gebiedsproject Lot A-TM3, Dong Huong Ward, Thanh Hoa City maken zich zorgen omdat ze niet weten wanneer de investeerder de procedures voor de afgifte van het Land Use Right Certificate zal uitvoeren. Foto: PV

De heer Vu Thanh Binh adviseert: "Bij het verhandelen van onroerend goed moeten klanten de bepalingen van de wet goed begrijpen, met name de juridische documenten van het project, de capaciteit van de investeerder en de regelgeving inzake de voorwaarden voor het kopen en verkopen van kapitaal voor de ontwikkeling van toekomstige woningen. Zo kunnen ze risico's vermijden bij deelname aan projecten met een onduidelijke juridische status."

In werkelijkheid gebruiken investeerders echter allerlei trucs om de regelgeving van de staat te "ontduiken". De aankoop en verkoop van toekomstige woningen of de mobilisatie van kapitaal gebeurt grotendeels via civiele transacties met concepten als "leningsovereenkomsten", "deposito's", "samenwerkingsovereenkomsten"... "Overheidsinstanties hebben geen basis om dit soort transacties te beheren", voegde de heer Vu Thanh Binh toe.

Door de opwinding op de vastgoedmarkt in Thanh Hoa zijn vastgoedproducten altijd net zo duur als "verse garnalen". De meeste projecten zijn verkocht en "doorgegeven" aan vele secundaire investeerders, omdat ze "op papier" bestonden; maar volgens gegevens van het Ministerie van Bouw en Woningbouw zijn slechts 30 van de 104 projecten die zijn goedgekeurd voor investeringsbeleid door het Ministerie van Bouw en Woningbouw aangemeld om in aanmerking te komen voor aankoop, verkoop of kapitaalsverhoging. Dit bewijst dat het "omzeilen van de wet" door te kopen en verkopen vrij vaak voorkomt. Gelukkig troffen we een gerenommeerde investeerder die het gemobiliseerde kapitaal voor het juiste doel gebruikte, en de rechten van de klant werden gewaarborgd. In het geval dat we een "beruchte" investeerder tegenkwamen die het geld "nam" om te investeren in een ander project, had het feit dat de klant het vastgoedproduct niet ontving of later in de problemen kwam, daadwerkelijk veel gevolgen.

Gezien de problemen waarmee klanten momenteel worden geconfronteerd, met name de overlappende grondtoewijzing en de vertraging bij het verlenen van certificaten voor grondgebruiksrechten, adviseert advocaat Le Thi Phuong, directeur van Le Phuong Hoang Law Company Limited, van de provinciale orde van advocaten van Thanh Hoa: Aangezien de investeerder de procedures voor het verlenen van certificaten voor grondgebruiksrechten aan de koper nog niet heeft afgerond, kan er een geschil zijn ontstaan ​​tussen beide partijen. Indien de twee partijen niet kunnen onderhandelen en zich verzoenen, kan de koper een rechtszaak aanspannen tegen de verkoper bij de rechtbank om tot een oplossing te komen. In het geval van hetzelfde perceel grond waar de investeerder een leningsovereenkomst met een registratie van wensen ondertekent, of zelfs een verkoopovereenkomst ondertekent met meerdere klanten, zijn er aanwijzingen van frauduleuze toe-eigening van onroerend goed zoals voorgeschreven in artikel 174 van het Wetboek van Strafrecht 2015, gewijzigd en aangevuld in 2017; klanten dienen in dit geval een verzoekschrift in te dienen bij de politie voor acceptatie en oplossing.

Verslaggeversgroep

Bron: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm