Moeilijk om huizenprijzen te verlagen: Ingrijpen bij de wortel is de 'sleutel'

Fotobijschrift — Illustratiefoto: Tuan Anh/VNA

Het verlagen van de huizenprijzen wordt een dringende noodzaak, aangezien het prijsniveau blijft stijgen, ver boven de betaalbaarheid van de meeste mensen. Dit probleem is echter niet eenvoudig wanneer de kloof tussen de "papieren" en de werkelijke kosten nog steeds groot is. Bovendien bereiden gemeenten zich voor op de publicatie van een grondprijslijst voor 2026, die een sterk opwaartse trend vertoont. Het risico van een nieuwe "golf" van prijsstijgingen maakt het doel om de huizenprijzen te verlagen nog verder weg. Deskundigen zijn het er over het algemeen over eens dat ingrijpen bij de wortel de "sleutel" is om de huizenprijzen te verlagen.

Druk door stijgende grondprijzen en onzichtbare kosten

Veel vastgoedbedrijven zijn zich ervan bewust dat grondkosten de zwaarste post in de inputstructuur vormen. Als de nieuwe grondprijslijst blijft stijgen, kunnen grondgebruiksvergoedingen, compensaties en kosten voor terreinopruiming de totale investering opvoeren tot honderden tot duizenden miljarden VND. In die context is het verlagen van de huizenprijzen zeer moeilijk.

Niet alleen bedrijven, maar ook mensen die hun bestemming van het land moeten wijzigen, maken zich zorgen over de sterk toenemende financiële verplichtingen. Als een lagere prijs wordt voorgesteld, maakt de groep van wie de grond wordt teruggevorderd zich zorgen over een lage compensatie en oneerlijkheid. Tegenstrijdige belangen maken de beheersing van de grondkosten steeds moeilijker.

Volgens de Vietnamese Valuation Standards (Circulaire 42/2024/TT-BTC) omvatten de totale projectontwikkelingskosten bouwkosten, onvoorziene uitgaven, zakelijke kosten, financieringskosten, belastingen en winsten van investeerders. Compensatie- en terreinopruimingskosten worden gescheiden om de inputwaarde nauwkeurig weer te geven. De actuele meetgegevens in veel regio's zijn echter nog niet bijgewerkt, wat leidt tot kostenberekeningen op basis van oude normen, die niet in de buurt komen van de huidige materiaal- en arbeidsprijzen.

Bui Van Doanh, directeur van het Vietnam Real Estate Research Institute (VIRES), merkte op dat de normen duidelijk en transparant zijn, maar dat de daadwerkelijke implementatie achterblijft. Deze kloof maakt het moeilijk om de huizenprijzen effectief te beheersen.

Vanuit zakelijk oogpunt zei de heer Nguyen Chi Thanh, algemeen directeur van Ho Tay International Building Company, dat de investeringskosten van woningbouwprojecten tientallen categorieën bestrijken, waarbij grond- en juridische kwesties de twee grootste knelpunten vormen. Vooral bij appartementen bedragen de grondkosten vaak 30 tot 40% van het totale kapitaal; hoe "schonere" grond, hoe hoger de prijs.

De bouwkosten bedragen 35-40%, inclusief fundering, carrosserie, elektriciteit, werktuigbouwkunde en landschapsarchitectuur. Het is echter vermeldenswaard dat veel "zachte" kosten, zoals ontwerp, juridische kosten, marketing, makelaarscommissies... 15-20% van de kosten uitmaken, maar zelden worden genoemd.

Tegelijkertijd vormen de financiële kosten ook een last. Met een project ter waarde van enkele miljarden VND zijn bedrijven gedwongen om geld te lenen bij banken met rentetarieven van 12-14% per jaar. Maar als de procedures met nog een jaar worden verlengd, zullen de kapitaalkosten met honderden miljarden VND stijgen, aldus de heer Thanh.

Om de huizenprijzen te verlagen, is het volgens experts daarom allereerst belangrijk om alle kostencomponenten transparant te maken, met name de grond- en administratieve procedures. Wanneer de inputkosten duidelijk zijn, heeft de beheerder een basis om te reguleren via belastingen, grondprijscoëfficiënten of kredieten, in plaats van rigide administratieve maatregelen toe te passen.

Regelen vanaf de wortel

De heer Bui Van Doanh zei dat directe tussenkomst van de staat in de verkoopprijzen "zeer moeilijk en bijna onmogelijk" is. In plaats daarvan zou de staat de inputkosten moeten reguleren en een getrapt belastingbeleid moeten voeren, zodat bedrijven hun eigen prijzen kunnen vaststellen.

Het is mogelijk om een gesegmenteerd winstbelastingmodel te overwegen. Zo geldt voor dure commerciële woningen een hoger belastingtarief omdat deze bestemd zijn voor de hogere inkomensgroep. Betaalbare commerciële woningen en sociale huurwoningen vallen daarentegen onder een lager belastingtarief om de inputkosten en verkoopprijzen te verlagen. Dit model creëert zowel eerlijkheid als dwingt bedrijven om kosten te optimaliseren als ze willen concurreren in het betaalbare segment – waar de grootste vraag op de markt is – stelde de heer Doanh voor.

Daarnaast is het noodzakelijk om de goedkeuringstijd van projecten te verkorten, materiaalprijsgegevens transparant te maken en een preferentieel kredietmechanisme voor sociale woningbouw op te zetten. Wanneer bedrijven grondkosten, financiële kosten en procedures verlagen, zullen de woningprijzen automatisch dalen, zonder administratieve verplichtingen.

"Het kernprobleem ligt in de planning en hoe de grondprijzen worden bepaald. Als een project wordt gebouwd dat de lokale bevolking zich niet kan veroorloven, is de planning ineffectief", bracht de heer Nguyen Chi Thanh ter sprake.

Gemeenten moeten investeren in grootschalige stedelijke gebieden met complete infrastructuur op nieuw te ontwikkelen grond om de grondkosten redelijker te maken. Momenteel wordt er vaak de "fout" gemaakt om de hoge verkoopprijzen van eerdere projecten – kapitaal gecreëerd door grote merken – te gebruiken als basis voor de berekening van grondgebruiksvergoedingen voor latere projecten, waardoor de grondprijzen onrealistisch stijgen.

Om de kosten te verlagen, stelde de heer Thanh ook voor om standaard ontwerpmodules toe te passen op grootschalige projecten. Dit zou de ontwerpkosten verlagen en de implementatietijd verkorten. Wanneer de ontwerpkosten worden verlaagd, kunnen bedrijven immers hun prijzen verlagen en toch de kwaliteit behouden.

Onlangs is er om commentaar gevraagd op de ontwerpresolutie over het mechanisme voor de beheersing en beteugeling van vastgoedprijzen. De nadruk ligt daarbij op het aanscherpen van speculatief krediet en het herzien van grondgebruiksvergoedingen. Deskundigen schatten echter in dat dit slechts een tijdelijke "koortsverlagende factor" is. Om de huizenprijzen duurzaam te verlagen, moet het beleid bij de wortel worden aangepakt door de toegevoegde waarde van grond te reguleren en het grondbelastingstelsel te hervormen.

Dr. Thai Quynh Nhu, voormalig directeur van het Institute for Land Management Research, zei dat elke keer dat er overheidsinvesteringen zijn, wegen worden aangelegd of de planning wordt aangepast, de grondprijzen direct sterk stijgen, maar dat de staat deze hogere waarde niet int. Wanneer grondprijzen worden "opgedreven" door niet-investeringsfactoren van bedrijven, stijgen de inputkosten van aangrenzende projecten dienovereenkomstig, waardoor de huizenprijzen oncontroleerbaar stijgen.

Daarom stelde deze expert voor om twee soorten grondrente te onderscheiden. De eerste is de differentiële grondrente die door de staat en de gemeenschap (planning, infrastructuur, enz.) wordt gecreëerd; de tweede is de differentiële grondrente als gevolg van bedrijfsinvesteringen. De differentiële grondrente die door de staat en de gemeenschap wordt gecreëerd, moet door de staat tegen een bepaald tarief worden teruggevorderd.

Bij projecten op het gebied van transportinfrastructuur kan de staat bijvoorbeeld 40% van de toegevoegde waarde innen; bij vastgoedprojecten ligt het inningspercentage 50-50 tussen de staat en de investeerder. Bij industriële projecten int de staat ongeveer 30% om investeringen in de productie te stimuleren.

Dit mechanisme helpt inkomstenverlies te voorkomen, grondspeculatie in de buurt van plangebieden te beperken en grondkosten te verlagen – de factor die het grootste deel van de woningprijzen bepaalt. Tegelijkertijd is het noodzakelijk om een synchroon grondbelastingstelsel op te zetten, waarbij "belasting op belasting" wordt vermeden – zo stellen experts voor. Momenteel hebben vastgoedhandelaren namelijk een reeks financiële verplichtingen. Als er nieuwe belastingen worden geheven zonder stratificatie, kunnen de woningprijzen... verder stijgen.

Veel experts zijn het erover eens dat het verlagen van huizenprijzen geen kwestie van één of twee dagen is. Huizenprijzen kunnen alleen worden verlaagd als het hele ecosysteem, van planning en administratieve procedures tot grondwaardering, belastingen en kredieten, transparant en consistent functioneert.

Dat betekent dat bedrijven de grondkosten, kapitaalkosten en tijdkosten kunnen verlagen. De staat kan de gestegen grondwaarde redelijkerwijs reguleren. Speculanten hebben niet langer de prikkel om "grond vast te houden en te wachten op het juiste moment". Mensen met een midden- en laag inkomen kunnen toegang krijgen tot betaalbare woningen.

Als oplossingen synchroon worden ingezet, komt de droom van een eigen huis voor miljoenen mensen dichterbij. Niet door administratieve maatregelen, maar door een transparant en eerlijk marktmechanisme.

Bron: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/kho-giam-gia-nha-can-thiep-tu-goc-moi-la-chia-khoa-20251126171735123.htm