Zal de bouw van betaalbare woningen de vastgoedmarkt helpen "opwarmen"?

Zelfs met een inkomen van een paar tientallen miljoenen dong is het moeilijk om een ​​huis te kopen.

"Mijn man en ik huren al zeven jaar een huis en we weten niet wanneer we een huis in Ho Chi Minh-stad kunnen kopen," aldus mevrouw Nguyen Thi Thuy, een inwoonster van het district Tan Binh.

Mevrouw Thuy vertelde dat ze als accountant werkt voor een kledingbedrijf met een salaris van 10 miljoen VND per maand. Haar man werkt als technicus bij een bouwbedrijf met een salaris van 12 miljoen VND per maand. Hun gezamenlijke inkomen van 22 miljoen VND is net genoeg om hun levensonderhoud te bekostigen en de schoolkosten van hun 6-jarige dochter te betalen.

Volgens mevrouw Thuy hebben zij en haar man enkele honderden miljoenen dong gespaard, maar dat is niet genoeg om een ​​huis te kopen. Ze hebben minimaal zo'n 600 miljoen dong nodig om van de bank een lening te krijgen voor de goedkoopste, oudste appartementen in de stad.

Mevrouw Thuy vertelde dat haar maandelijkse inkomen, ondanks 600 miljoen VND, niet is gestegen en dat zij en haar man niet genoeg geld hebben om de aflossing en rente van de banklening te betalen. Daardoor blijft de droom van een eigen huis voorlopig nog ver weg.

Veel mensen met een middeninkomen kunnen zich nog steeds geen woning veroorloven in Ho Chi Minh-stad. (Illustratieve afbeelding: Dai Viet)

Net als de familie van Thuy, is ook Vo Thanh Tuan, een communicatiespecialist bij een buitenlands bedrijf, er niet in geslaagd een huis te kopen, ondanks zijn huidige inkomen van 16 miljoen VND per maand.

Volgens meneer Tuan zou hij, om nu een huis te kopen, ongeveer 1,5 miljard VND moeten lenen. Dat betekent dat de aflossing en rentebetalingen zijn hele salaris zouden opslokken.

De sociale woningmarkt ziet er "somber" uit.

Hoewel miljoenen mensen met een laag of middeninkomen behoefte hebben aan huisvesting, blijft de sociale woningbouwsector zeer traag op gang komen. Dit is te wijten aan talrijke obstakels met betrekking tot juridische procedures, tekortkomingen in de regelgeving, moeilijkheden bij het verkrijgen van gunstige leningen en uitdagingen bij het identificeren van de begunstigden die in aanmerking komen voor het beleid.

Vastgoedexpert Dr. Doan Van Binh merkte op dat, hoewel de Woningwet specifiek de voorwaarden voor de aankoop van sociale huurwoningen vastlegt, zoals inkomen, woonplaats en woonsituatie, het nog steeds een uitdaging is om kopers, huurders of aanvragers voor een huurkoopovereenkomst nauwkeurig te identificeren.

Bovendien is de regelgeving die vereist dat commerciële woningbouwprojecten in steden van type III en hoger 20% van hun grond reserveren voor sociale woningbouw, momenteel niet in overeenstemming met de realiteit. Dit leidt ertoe dat veel projecten wel grond reserveren voor sociale woningbouw, maar deze niet gebruiken, waardoor grondbronnen worden verspild en het stadsbeeld wordt aangetast.

Ook bij kleinschalige projecten is, zelfs als 20% van het gebied bestemd is voor sociale woningbouw, dit nog steeds onvoldoende om een ​​standaard sociaal woningcomplex te bouwen met voorzieningen en groenvoorziening voor de bewoners.

De markt voor sociale woningbouw ontwikkelt zich zeer traag. (Foto: D.V.)

Volgens dr. Binh ondervinden particulieren en bedrijven ook veel moeilijkheden bij het verkrijgen van gunstige leningen voor sociale woningbouwprojecten. Kredietverlening ter ondersteuning van de sociale woningbouwsector is tot nu toe niet effectief gebleken.

Volgens mevrouw Tran Lan Anh, een vertegenwoordigster van een vastgoedbedrijf in district 12 van Ho Chi Minh-stad, is de reden waarom bedrijven niet enthousiast zijn over sociale woningbouw dat de grondprijzen te veel zijn gestegen en de winstmarge op de bouw van sociale woningen te laag is.

De bestaande mechanismen en beleidsmaatregelen bieden ondertussen weinig steun aan bedrijven. Daardoor zijn bedrijven minder betrokken bij de bouw van sociale woningen en richten ze zich voornamelijk op commerciële woningbouw.

Het ontwikkelen van betaalbare woningen is de oplossing.

Volgens vastgoedexperts in Ho Chi Minh-stad zal de ontwikkeling van betaalbare woningen kansen creëren om het onevenwicht tussen vraag en aanbod aan te pakken, te voorzien in de woonbehoeften van de meerderheid van de mensen met een gemiddeld of bijna gemiddeld inkomen, en het algehele prijsniveau van woningen op de markt te verlagen.

Het voorzien in de huisvestingsbehoeften van de bevolking is al jaren een prioriteit voor de partij en de regering, en wordt gezien als een cruciale taak in de sociaaleconomische ontwikkeling van het land. Snelle economische groei en verstedelijking hebben echter de vraag naar woningen doen toenemen. Tegelijkertijd is het aanbod continu afgenomen en vertoont het sinds 2018 geen tekenen van herstel, waardoor de onbalans tussen vraag en aanbod is verergerd.

De aanbodstructuur is steeds meer scheefgetrokken richting luxe, hoogwaardige producten die worden ingezet voor investerings- en speculatiedoeleinden. Deze aanhoudende onbalans heeft de huizenprijzen voortdurend opgedreven, waardoor een nieuw prijsniveau is ontstaan ​​dat voor de overgrote meerderheid van de bevolking onbetaalbaar is. De ontwikkeling van betaalbare woningen biedt daarom mogelijkheden om de onbalans tussen vraag en aanbod aan te pakken en te voorzien in de woonbehoeften van de bevolking.

Betaalbare woningen zullen naar verwachting de vastgoedmarkt in de toekomst helpen "opwarmen". (Illustratieve afbeelding: Dai Viet)

Onderzoeksgegevens van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) tonen aan dat het aandeel betaalbare woningen (onder 25 miljoen VND/m2) in het totale woningaanbod continu is gedaald, van 30% in 2019 naar 7% in 2022 en 6% in 2023.

In de periode 2019-2022 daalde het aandeel appartementen in het middensegment (25-50 miljoen VND/m2) eveneens tot respectievelijk 54%, 34% en 27%, waarbij het aanbod voornamelijk bestond uit producten met een prijs van 40-50 miljoen VND/m2.

Ondertussen blijft de vraag naar daadwerkelijke woningaankopen consistent de grootste vraag op de woningmarkt met een aandeel van 80%, terwijl 15% bestemd is voor langetermijninvesteringen en 5% voor speculatie. Volgens gegevens van VARS heeft slechts ongeveer 25% van degenen die daadwerkelijk een woning willen kopen, de financiële middelen om dit te betalen.

Tegen deze achtergrond is VARS van mening dat, naast sociale woningbouw, betaalbare woningbouw de belangrijkste ontwikkelingstrend op de vastgoedmarkt zal zijn in de komende periode, omdat dit segment voortkomt uit de daadwerkelijke behoeften en mogelijkheden van de overgrote meerderheid van de mensen.

Wat betekent "betaalbaar"?

Dr. Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars, stelde dat Vietnam nog geen officiële definitie van betaalbare woningen heeft, maar dat sommige kenmerken van dit type woning kunnen worden vastgesteld door het te vergelijken met sociale woningbouw en door te kijken hoe de redelijkheid van de woningprijzen wordt bepaald.

Sociale woningbouw richt zich momenteel dan ook op mensen met een laag inkomen en werknemers in industriële zones, met vrijstellingen van grondgebruiksrechten en toegang tot gunstige kredietpakketten, specifiek voor ontwikkelaars en huizenkopers.

Betaalbare huisvesting verwijst naar commerciële woningen met betaalbare prijzen, geschikt voor de financiële mogelijkheden van het grootste deel van de bevolking, gericht op midden- en bijna-middeninkomensgroepen met een bepaald spaarbedrag, met name in stedelijke gebieden.

De heer Dinh is van mening dat redelijke huizenprijzen worden bereikt wanneer gezinnen de woonkosten kunnen combineren met andere levenskosten binnen de grenzen van hun inkomen.

Op basis van beoordelingen van de betaalbaarheid van woningen in veel landen wereldwijd , wordt betaalbare huisvesting gedefinieerd als woonkosten die niet meer dan 30% van het totale inkomen van een huishouden bedragen. Voor een huishouden met een inkomen van ongeveer 30 miljoen VND per maand, komt 30% van deze kosten overeen met een jaarlijkse besparing van ongeveer 100 miljoen VND. Een betaalbare woning zou dus ongeveer 2 tot 2,5 miljard VND per appartement kosten.

Volgens de heer Dinh is het in werkelijkheid momenteel echter erg moeilijk om appartementenprojecten te ontwikkelen met een prijs tussen de 2 en 2,5 miljard VND, vooral in grote steden zoals Ho Chi Minh-stad en Hanoi . Maar moeilijk betekent niet onmogelijk.

De heer Dinh is van mening dat betaalbare huisvesting vanzelf zal ontstaan ​​als de hele markt samenwerkt en het huisvestingsbeleid is gericht op een markteconomie. Hij stelt voor om betaalbare huisvesting te ontwikkelen naast sociale woningbouw.

Volgens VARS moet de overheid een officiële definitie van betaalbare huisvesting vaststellen en mechanismen en voorkeursbeleid specifiek voor betaalbare huisvesting onderzoeken, met als hoofddoel investeerders aan te moedigen deel te nemen aan de ontwikkeling van dit segment, om zo te voorzien in de huisvestingsbehoeften van huishoudens met een middeninkomen of een inkomen daarboven.

Dit omvat onder meer preferentiële kredietregelingen die specifiek zijn ontworpen om de koopkracht te vergroten, of verhoogde belastingen op tweede en derde woningen om speculatieve aankopen te beteugelen, waarbij de belastingopbrengsten mogelijk opnieuw worden gebruikt om mensen met daadwerkelijke behoeften te ondersteunen. Ook wordt er steun verleend aan ontwikkelaars bij de ontwikkeling en exploitatie van sociale infrastructuurprojecten...

Daarnaast zijn verhoogde investeringen en uitbreiding van de verbindende transportinfrastructuur noodzakelijk. Wanneer afstand geen probleem meer vormt, is de trend van verhuizen van het stadscentrum naar de buitenwijken onvermijdelijk.

Bron: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html