Enkele nieuwe punten in het gewijzigde ontwerp van de Grondwet

Het ontwerp van de Grondwet (gewijzigd) wordt ontwikkeld en becommentarieerd door het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu . Het doel is om openbaarheid en transparantie te waarborgen en wettelijke belemmeringen weg te nemen die de sociaal-economische ontwikkeling belemmeren.

Fotobijschrift — Illustratiefoto: Tuan Anh/VNA

Een van de opmerkelijke voorstellen in dit ontwerp is de afschaffing van de regeling voor het innen van aanvullende vergoedingen voor nog niet berekende tijd voor grondgebruiksvergoedingen en grondhuur. Deze regeling zorgt al lange tijd voor problemen bij veel vastgoedondernemingen.

Volgens de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), is dit een baanbrekende verandering die een van de grootste obstakels voor de ontwikkeling van de vastgoedmarkt kan wegnemen. Voorheen zorgde de vertraging bij het vaststellen van financiële verplichtingen, soms wel 10, 20 of zelfs 30 jaar, ervoor dat veel bedrijven te maken kregen met extra betalingen die de oorspronkelijke grondgebruiksvergoeding ver overtroffen – ook al lag de schuld niet bij de investeerder.

Deze belasting veroorzaakt niet alleen financiële druk, maar verhoogt ook de productprijzen, heeft een negatieve invloed op de markt en legt een last op huizenkopers. De afschaffing van de bovengenoemde regeling, voorgesteld in punt d, lid 2, artikel 257 van het ontwerp, wordt door het bedrijfsleven zeer gewaardeerd en wordt gezien als een teken dat de overheid naar de realiteit luistert en bedrijven ondersteunt bij het overwinnen van moeilijkheden.

Bovendien worden in het ontwerp van de herziene Grondwet ook uitgebreide aanpassingen voorgesteld aan het mechanisme voor het bepalen van de grondprijs. De nadruk ligt daarbij op het afschaffen van 'marktprincipes', zodat de staat een leidende rol kan spelen bij de grondprijsbepaling op de primaire markt.

Volgens het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu is het huidige prijsmechanisme sterk afhankelijk van adviesbureaus en prijzen op de secundaire markt, waardoor grondprijzen stijgen of niet de werkelijke waarde weerspiegelen. Dit heeft veel gevolgen voor de terugvordering van grond, compensatie, de startprijs voor veilingen van grondgebruiksrechten en de vaststelling van financiële verplichtingen.

Om dit te ondervangen, wordt de grondprijs in het ontwerp bepaald op basis van het gebruiksdoel, de gebruiksduur en gerelateerde gegevens, waaronder de nationale database en marktinformatie van de afgelopen 24 maanden. De taxatiemethoden worden gereguleerd door de overheid en dienen slechts ter referentie, terwijl de uiteindelijke prijsbeslissing door de staat wordt genomen.

Het ontwerp van wijziging van artikel 159 stelt twee opties voor om grondprijstabellen te bepalen, passend bij de kenmerken van elke regio. De eerste optie voorziet in gedetailleerde grondprijstabellen per gebied, locatie en zelfs per perceel, indien er voldoende gegevens beschikbaar zijn. Grondprijstabellen worden gebruikt in gevallen zoals het berekenen van grondgebruiksvergoedingen, grondhuur, het wijzigen van grondgebruiksdoeleinden met inning van vergoedingen, het bepalen van startprijzen op veilingen, enz. De prijstabellen worden elke vijf jaar vastgesteld door het provinciaal Volkscomité en kunnen indien nodig gedurende deze periode worden aangepast.

De tweede optie stelt voor om een grondprijsaanpassingscoëfficiënt (K-coëfficiënt) te gebruiken in plaats van een specifieke prijslijst. De coëfficiënt wordt jaarlijks uitgegeven door het Provinciaal Volkscomité vanaf het tweede jaar van de vijfjaarlijkse cyclus van de grondprijstabel. Deze coëfficiënt weerspiegelt de schommelingen van de grondprijs tussen regio's, waardoor gemeenten flexibel kunnen zijn in hun aanpassingen zonder de gedetailleerde grondprijstabel opnieuw te hoeven samenstellen.

Om de kwaliteit en objectiviteit bij het opstellen van grondprijslijsten te waarborgen, stelt het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu voor om een Raad op te richten voor de beoordeling van prijslijsten en aanpassingscoëfficiënten op provinciaal niveau. De Raad bestaat uit vertegenwoordigers van het provinciaal Volkscomité, gespecialiseerde afdelingen, onafhankelijke adviesbureaus en deskundigen.

Volgens de bepalingen van het wetsontwerp zijn gemeenten verantwoordelijk voor het uitgeven van nieuwe grondprijslijsten uiterlijk op 31 december 2025, die vanaf 1 januari 2026 van toepassing zijn. Het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu waarschuwde echter dat wijzigingen in prijslijsten en grondwaarderingsmechanismen grote schommelingen kunnen veroorzaken vanwege verschillen tussen gemeenten, wat van invloed kan zijn op de vastgoedmarkt en investeringen.

Gezien deze realiteit heeft het ministerie een document naar de provincies en centraal bestuurde steden gestuurd, waarin wordt verzocht om een grondige effectbeoordeling en om rekening te houden met de sociaal-economische omstandigheden voordat er specifieke prijzen worden vastgesteld. Dit om stabiliteit en consistentie met de lokale ontwikkelingsoriëntaties te waarborgen.

De wijziging van de Grondwet is niet alleen bedoeld om juridisch-technische problemen op te lossen of administratieve procedures te vereenvoudigen, maar biedt ook een belangrijke kans om de marktorde te herstellen en de efficiëntie van het grondgebruik - de strategische hulpbron van het land - te verbeteren.

Bron: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html