Als de wet niet wordt aangepast, zullen vastgoedprojecten de komende 10 jaar vastlopen.

Volgens de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) kan het zo zijn dat het beheer, de exploitatie en het gebruik van land in de komende tien jaar worden geblokkeerd als punt b, clausule 1, punt a, clausule 4 en clausule 6 van artikel 128 van het gewijzigde ontwerp van de Grondwet niet worden gewijzigd. Daarmee wordt niet de hoogste effectiviteit en efficiëntie bereikt die in Resolutie 18 wordt voorgesteld.

Per 31 oktober bepaalt de (gewijzigde) ontwerpgrondwet in punt b, lid 1 en lid 6, artikel 128: "In het geval van grondgebruik voor de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten is het toegestaan ​​om overeen te komen over het verkrijgen van het recht om grond voor bewoning te gebruiken. In het geval van de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten is het noodzakelijk om het recht te hebben om grond voor bewoning of grond voor bewoning en andere grond te gebruiken." Volgens HoREA hebben deze regelgevingen het beleid van Resolutie 18, dat erop gericht is het mechanisme van zelfovereenkomst tussen burgers en ondernemingen bij de overdracht van grondgebruiksrechten voor de uitvoering van stedelijke en commerciële woningbouwprojecten voort te zetten, niet volledig geïnstitutionaliseerd.

Artikel 128, lid b, clausule 1 en clausule 6, van de ontwerpgrondwet staan ​​alleen overeenkomsten toe over het verkrijgen van het recht op gebruik van woongrond of het recht op gebruik van woongrond of woongrond en andere grond. De inhoud is dus "smaller" dan de huidige regelgeving in artikel 73, lid b, clausule 1, artikel 169, clausule 2, artikel 191 en de clausules 1 en 2, artikel 193 van de grondwet van 2013. De grondwet van 2013 staat economische organisaties toe om de overdracht van grondgebruiksrechten voor soorten grond te ontvangen in overeenstemming met de ruimtelijke ordening. In geval van overdracht van landbouwgrondgebruiksrechten is schriftelijke toestemming van een bevoegde overheidsinstantie vereist om investeringsprojecten, waaronder commerciële woningbouwprojecten, uit te voeren. Punt b, clausule 1, artikel 128 is ook "smaller" dan artikel 4 van de wet tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van de 9 wetten van 2022, waarin 2 gevallen worden vastgelegd waarin sprake is van het recht om woongrond te gebruiken of het recht om woongrond en andere grond die geen woongrond is te gebruiken voor de uitvoering van commerciële huisvestingsprojecten.

Punt b, clausule 1, is ook niet in overeenstemming met clausule 6, artikel 128 van het ontwerp van Grondwet. Clausule 6 bepaalt namelijk twee gevallen waarin investeerders het recht moeten hebben om residentiële grond of residentiële grond en andere grond te gebruiken voor de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten. Punt b, clausule 1, artikel 128 bepaalt echter slechts één geval waarin investeerders kunnen overeenkomen om het recht op residentiële grond te verkrijgen, maar staat investeerders niet toe om overeen te komen om het recht op residentiële grond en andere grond te verkrijgen voor de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten.

Daarom is punt b, lid 1, "inconsistent" met artikel 6, artikel 128, van het ontwerp van de Grondwet. Indien de inhoud van punt b, lid 1, wordt aangenomen, zullen investeerders de komende tien jaar niet langer mogen onderhandelen over het verkrijgen van het recht om residentiële grond en andere grond te gebruiken voor de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten. Er zal zich dan ook geen geval voordoen waarin een investeerder voldoet aan de voorwaarde van het recht om residentiële grond en andere grond te gebruiken, zoals voorgeschreven in artikel 6, artikel 128, van het ontwerp van de Grondwet.

Als het gewijzigde ontwerp van de Grondwet wordt aangenomen, zal dit naar verwachting meer problemen voor bedrijven opleveren.

Bovendien bepaalt de inhoud van punt b, clausule 1, artikel 128 dat investeerders alleen mogen onderhandelen over het verkrijgen van het recht om residentieel land te gebruiken, wat tot gevolg heeft dat het geen voorwaarden zal scheppen voor de ontwikkeling van commerciële woningbouwprojecten, grootschalige stedelijke gebieden (tientallen, honderden, duizenden hectares) om synchrone stedelijke infrastructuur te bouwen, met alle nutsvoorzieningen en diensten, groene, slimme stedelijke gebieden te ontwikkelen, te reageren op klimaatverandering volgens de oriëntatie van resolutie nr. 06 van het Politbureau , typisch het nieuwe model stedelijke gebied Phu My Hung (fase 1) met een oppervlakte van meer dan 400 hectare.

Met de regelgeving dat investeerders alleen kunnen onderhandelen over het verkrijgen van het recht om woongrond te gebruiken, is het onmogelijk om commerciële woningbouwprojecten, gemengde woningbouwprojecten en grootschalige commerciële en dienstverlenende projecten te realiseren. Omdat in werkelijkheid de aan de huizen verbonden woonpercelen allemaal klein van oppervlakte zijn. Het grootste woonperceel is niet meer dan een paar duizend vierkante meter. Typisch is er in Ho Chi Minhstad een villa gebouwd op het grootste woonperceel in een voorstedelijk district met een oppervlakte van slechts 5.000 vierkante ^meter . In de binnenstedelijke districten is de oppervlakte van woonpercelen nog kleiner. Typisch heeft de oude villa nr. 110 - 112 Vo Van Tan (District 3) met 3 straatfronten slechts een campusoppervlak van bijna 2.800 ^{vierkante meter} .

De bepalingen van artikel 128, lid 6, van het ontwerp van Grondwet laten zien dat ze investeerders in commerciële woningbouwprojecten "bevoordelen" die al het recht hebben om grond voor bewoning en andere grond te gebruiken. Dit geldt met name voor ondernemingen die al over grote oppervlakten grond voor bewoning en andere grond beschikken. Als deze ondernemingen honderden hectares grond bezitten, hebben ze de mogelijkheid om de vastgoedmarkt in de komende 5-10 jaar te "domineren". Volgens de praktijk wordt de Grondwet namelijk slechts eens in de 10 jaar gewijzigd, aangezien de Grondwetten van 1993, 2003 en 2013 zijn uitgevaardigd en de Grondwet in 2023 wordt overwogen voor een wijziging.

Als punt b, clausule 1, artikel 128 van het ontwerp van de Grondwet wordt aangenomen, mogen investeerders in de komende 10 jaar geen overdrachten meer ontvangen van grondgebruiksrechten voor residentiële grond en andere grond, of grond anders dan residentiële grond voor de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten. Er zullen dus geen ondernemingen meer zijn die voldoen aan de voorwaarde van grondgebruiksrechten voor residentiële grond en andere grond zoals voorgeschreven in clausule 6, artikel 128 van het ontwerp van de Grondwet.

"In de praktijk vertegenwoordigen commerciële woningbouwprojecten met 100% woonoppervlakte slechts ongeveer 1% van het totale aantal commerciële woningbouwprojecten. Het aantal projecten met woonoppervlakte en overige grond vormt het grootste deel, ongeveer 95% van het totale aantal commerciële woningbouwprojecten. Het aantal projecten met andere grond dan woonoppervlakte, inclusief gevallen met alleen landbouwgrond of alleen niet-agrarische grond die geen woonoppervlakte is, vertegenwoordigt ongeveer 5% van het totale aantal commerciële woningbouwprojecten en zijn meestal grote of zeer grootschalige projecten", aldus de heer Le Hoang Chau, voorzitter van HoREA, en stelde voor om regelgeving toe te voegen die investeerders toestaat te onderhandelen over het verkrijgen van het recht om andere grond dan woonoppervlakte te gebruiken, inclusief landbouwgrond of niet-agrarische grond die geen woonoppervlakte is, vergelijkbaar met de regelgeving in de Grondwet van 2013 om voorwaarden te scheppen en de ontwikkeling van commerciële woningbouwprojecten en grootschalige stedelijke gebieden, die tientallen, honderden of duizenden hectares groot kunnen zijn, aan te moedigen om volledig functionele gebieden en nutsvoorzieningen en diensten te hebben. complete stedelijke diensten.

Bronlink: https://thanhnien.vn/neu-khong-sua-luat-du-an-bat-dong-san-se-tac-trong-10-nam-toi-185231102092040129.htm