Mensen die een sociale huurwoning willen kopen, hebben moeite om een lening met een lage rente te krijgen.

Er moeten obstakels voor huizenkopers worden weggenomen

De premier neemt jaarlijks een besluit over preferentiële rentetarieven van 4,8% per jaar voor de aankoop of huur van sociale woningen bij de Vietnamese Bank voor Sociaal Beleid. De gouverneur van de Staatsbank heeft eveneens een besluit genomen over preferentiële rentetarieven van 4,8-5% per jaar voor de aankoop of huur van sociale woningen bij commerciële banken die door de Staatsbank zijn aangewezen.

Veel mensen zijn echter van mening dat de meeste kopers van sociale woningen de laatste tijd geen voorkeursleningen meer hebben kunnen afsluiten, maar commerciële leningen met een rente van ongeveer 9% per jaar hebben moeten afsluiten. De reden hiervoor is dat de Woningwet van 2014 door de staat aangewezen kredietinstellingen nog niet toestaat om voorkeursleningen te verstrekken aan huishoudens en particulieren voor de aankoop of huurkoop van sociale woningen.

Bovendien heeft het Permanent Comité van de Nationale Assemblee nog geen staatsbegrotingsuitgaven toegewezen aan de herfinanciering en subsidiëring van de rentetarieven van de Sociale Beleidsbank en vier door de Staatsbank aangewezen commerciële banken. Hierdoor is het voor huizenkopers moeilijk om preferentiële kredieten te verkrijgen en moeten ze commerciële kredieten afsluiten met een rente van ongeveer 9% per jaar.

Mensen die een sociale huurwoning willen kopen, hebben moeite om toegang te krijgen tot kapitaal en de rentetarieven zijn laag. — Voorkeursleningen spelen een belangrijke rol bij het stimuleren van de ontwikkeling van sociale woningbouw.

Bovendien blijven alleen gevallen van preferentiële leningssaldi voor de aankoop van sociale woningen en commerciële woningen met een prijs van minder dan VND 1,05 miljard onder het preferentiële kredietpakket van VND 30.000 miljard gelden, conform Resolutie 02/NQ-CP van 7 januari 2013 van de regering . Hoewel de verkoopprijzen van veel sociale woningbouwprojecten in werkelijkheid vrij hoog liggen in vergelijking met het bovenstaande niveau, liggen de verkoopprijzen van zelfs sommige projecten op goede locaties slechts iets lager dan die van commerciële woningbouwprojecten.

Gezien de opgeworpen kwesties heeft de Ho Chi Minh City Real Estate Association onlangs een document ingediend bij de regering en het Permanent Comité van de Nationale Vergadering om te overwegen een aanvulling op Resolutie nr. 29/2021/QH15 van de Nationale Vergadering van 28 juli 2021 over het middellangetermijninvesteringsplan voor de overheid voor de periode 2021-2025 in te dienen bij de Nationale Vergadering om herkapitalisatie-uitgaven toe te wijzen aan de Sociale Beleidsbank en rentesubsidies voor commerciële banken die door de Staatsbank zijn aangewezen om vanaf nu tot 2025 preferentiële leningen voor sociale huisvesting te implementeren en om het doel te bereiken om 1 miljoen sociale woningen te ontwikkelen in de periode 2021-2020.

Naast de rentetarieven voor huizenkopers kent het project voor de ontwikkeling van 1 miljoen sociale woningen nog steeds enkele problemen. Van de 100 sociale woningbouw- en arbeiderswoningprojecten waarvoor een bouwvergunning is afgegeven, komen er slechts 24 in aanmerking voor een lening. De totale kapitaalbehoefte bedraagt bijna 12,5 miljard VND.

Hoewel veel gemeenten overwegen om te investeren in de ontwikkeling van sociale woningen voor werknemers met een laag inkomen als investering in kapitaalbronnen op de middellange en lange termijn, doen zich bij de uitvoering van projecten echter een aantal nieuwe problemen voor. De kwestie van het verkrijgen van een grondfonds voor de uitvoering van projecten, het vinden van investeerders en het vrijmaken van terreinen zijn lastige kwesties.

Vind meer oplossingen

Om de belemmeringen voor de ontwikkeling van sociale woningen geleidelijk weg te nemen, hebben de betrokken instanties de laatste tijd ook actief juridische kwesties in kaart gebracht en aangepakt om deze aan te passen aan de praktijk. Wat betreft het ondersteuningsbeleid voor mensen met een laag inkomen, bestaan er volgens het Ministerie van Bouw en Woningbouw momenteel twee kredietprogramma's ter ondersteuning van kopers en huurders van sociale woningen.

Het eerste programma is een pakket met preferentiële leningen volgens Resolutie nr. 11/2022 van de regering en Resolutie nr. 43/2022/QH15 van de Nationale Assemblee via de Sociale Beleidsbank voor particulieren en huishoudens voor de aankoop, huurkoop en aankoop van sociale woningen, huisvesting voor werknemers, de bouw, renovatie en renovatie van huizen conform het sociale huisvestingsbeleid. Het totale maximale leenkapitaal van dit programma bedraagt VND 15.000 miljard.

Volgens het rapport van de Vietnamese Bank voor Sociaal Beleid, met een kapitaalbron van VND van 15.000 miljard voor leningen voor sociale huisvesting conform Decreet 100/2015 zoals vastgelegd in het Herstelprogramma, bedroeg de uitstaande schuld van de Vietnamese Bank voor Sociaal Beleid op 16 augustus 2023 VND 7.351 miljard, met bijna 19.900 klanten.

Het tweede programma is gebaseerd op Resolutie nr. 33/2023 van de regering. Deze resolutie biedt een oplossing voor een kredietpakket van 120.000 miljard VND met als doel kapitaal te ondersteunen voor de uitvoering van het project voor de bouw van 1 miljoen sociale huurwoningen.

Dit kredietpakket wordt in de periode 2023-2030 verstrekt aan investeerders (om het aanbod te vergroten) en particulieren die geld lenen om sociale woningen te kopen of te huren (om de vraag te ondersteunen). De rentetarieven liggen in de voorkeursperiode 1,5-2% lager dan de gemiddelde rentetarieven van commerciële banken.

Het Ministerie van Bouw gaf ook aan dat het momenteel nauw samenwerkt met de Staatsbank van Vietnam, de Vietnamese Bank voor Sociaal Beleid, ministeries, vestigingen en lokale overheden om de implementatie van de bovenstaande kredietpakketten aan te moedigen en te begeleiden.

Met name met betrekking tot de kwestie van het verlagen van de prijzen van sociale huurwoningen, liet het Ministerie van Bouw weten dat de regering momenteel bezig is met het ontvangen en herzien van het wetsontwerp van de gewijzigde Huisvestingswet.

Artikel 84 van het ontwerp bepaalt daarom de vaststelling van de huur-, huurkoop- en verkoopprijzen van sociale huurwoningen als volgt: De verkoopprijs wordt bepaald op basis van de berekening van alle kosten om het investeringskapitaal voor de woningbouw te recupereren, met inbegrip van compensatie, ondersteuning, kosten voor herhuisvesting en investeringskosten voor de bouw van technische infrastructuursystemen (indien van toepassing) binnen de reikwijdte van het project...

De standaardwinst bedraagt 10% voor de bouw van sociale huurwoningen, exclusief de overheidssubsidies en onderhoudskosten die de koper volgens de regelgeving moet betalen. De huurkoopprijs wordt bepaald als de verkoopprijs en is exclusief de onderhoudskosten die de koper volgens de bepalingen van de Woningwet moet betalen. De huurprijs wordt overeengekomen tussen de investeerder en de huurder.

Artikel 82 van het wetsontwerp voorziet ook in prikkels voor investeerders in investeringsprojecten in de bouw van sociale woningen, met name: vrijstelling van grondgebruikskosten, grondhuur, fiscale prikkels op basis van de belastingwetgeving, prikkels voor grondoppervlakte of commerciële vloeroppervlakte en het niet hoeven mee te rekenen in de prijzen van sociale woningen...

Als bovenstaande regelgeving eenmaal is aangenomen, zal dit investeerders aanmoedigen om deel te nemen aan de markt voor sociale woningbouw. Hierdoor wordt de prijs van dit type woningen aantrekkelijker en krijgen mensen met een laag inkomen de mogelijkheid om te kiezen.

Volgens het Ministerie van Bouw hebben gemeenten in het hele land tot nu toe de bouw van 181 sociale woningbouwprojecten voltooid, met een bouwvolume van circa 94.390 appartementen en een totale vloeroppervlakte van 4,8 miljoen m². De gemeenten zijn nog steeds bezig met de bouw van 291 sociale woningbouwprojecten, met een bouwvolume van circa 271.500 appartementen en een totale vloeroppervlakte van circa 14.520.000 m².
Daarnaast hebben 11 gemeenten een lijst met 24 projecten bekendgemaakt die in aanmerking komen voor een preferentieel kredietpakket van VND 120.000 miljard, met een leningvraag van ongeveer VND 12.400 miljard.

Bron