Oude sociale huurwoningen in de binnenstad stijgen 'explosief' in prijs

Omdat de oude sociale woningbouwprojecten in de binnenstad enorm profiteren van de verkeersinfrastructuur en er voldoende tijd is voor transacties, schieten de prijzen ervan explosief omhoog.

Appartementen in het sociale woningbouwproject NHS Trung Van worden op de secundaire markt verkocht voor meer dan 40 miljoen VND/m2 (Foto: T.Vu)

Prijsverhoging tot 460%

Op 26 augustus 2010 ging het appartementencomplex Ngo Thi Nham (district Ha Dong), een van de eerste sociale woningbouwprojecten in Hanoi , officieel open voor verkoop. Destijds werden de appartementen door de investeerder verkocht voor een prijs van meer dan 8 miljoen VND/m².

Tot nu toe, na 14 jaar, wordt het appartement Ngo Thi Nham door makelaars te koop aangeboden voor 45 miljoen VND/m2, een stijging van 460% vergeleken met de startprijs in 2010.

Deze "galopperende" prijsstijging vindt plaats in veel sociale woningbouwprojecten in de hoofdstad. Zo bedroeg de prijs van de sociale woningbouwwijk Tay Nam Linh Dam (district Hoang Mai) bij de oplevering in 2016 iets meer dan 13 miljoen VND/m². Momenteel is de prijs van een appartement van 68 m² gestegen tot 3,5 miljard VND (51 miljoen VND/m²).

De heer Duong Duc Tuan, vicevoorzitter van het Volkscomité van Hanoi, heeft zojuist een besluit ondertekend waarmee de bijgewerkte lijst van investeringsprojecten op het gebied van huisvesting en bouw van stedelijke gebieden in de woningbouwplannen van Hanoi voor de periode 2021-2025 (fase 3) wordt goedgekeurd.

Opvallend is de informatie over zes nieuwe sociale woningbouwprojecten (ongeveer 8.300 appartementen). Slechts twee van deze projecten zullen naar verwachting in 2026 worden opgeleverd. De overige sociale woningbouwgebieden zullen naar verwachting allemaal in 2028-2029 worden opgeleverd.

Zo had het Rice City Song Hong Project (Long Bien District) in 2018 een openingsprijs van ongeveer 13 miljoen VND/m2. Nu is de prijs gestegen tot 40 miljoen VND/m2, een verdrievoudiging na 4 jaar.

Een ander project is de Rice City Linh Dam (district Hoang Mai), met een startprijs van ongeveer 15 miljoen VND/m2 in 2014. Momenteel worden hier veel appartementen te koop aangeboden voor meer dan 50 miljoen VND/m2.

In een gesprek met verslaggevers van de krant Dau Tu zei universitair hoofddocent dr. Dinh Trong Thinh, een econoom , dat sociale woningbouwprojecten in de binnenstad enorm profiteren van de transportinfrastructuur. Dit is de sleutel tot de verbinding van woningbouwprojecten met nutsvoorzieningen zoals ziekenhuizen, scholen, winkelcentra, enzovoort.

"Het bovenstaande potentieel zorgt ervoor dat de prijzen van sociale woningen in de binnenstad voortdurend stijgen. Maar zelfs als de prijs stijgt, bedraagt ​​de prijs van een appartement nog steeds maar zo'n 40 tot 50 miljoen VND/m². Vergeleken met de huidige commerciële appartementenprojecten is die prijs nog steeds veel 'betaalbaarder'", aldus de heer Thinh.

Volgens deze econoom is de schaarste aan sociale huurwoningen in het bijzonder en aan goedkope woningen in het algemeen een van de redenen waarom veel oude projecten in prijs stijgen. Rapporten van marktonderzoeksbureaus geven ook aan dat nieuwe appartementenprojecten met een prijs onder de 45 miljoen VND/m² nu "uitgestorven" zijn in de hoofdstad.

"De leiders van Hanoi zeiden dat er dit jaar ongeveer 10.000 sociale woningen zullen worden opgeleverd in zeven projecten. Maar zelfs als deze doelstelling wordt gehaald, zal dat aantal slechts in minder dan 20% van de woonbehoeften van werknemers met een laag inkomen voorzien", analyseerde de heer Thinh.

In werkelijkheid kennen echter niet alle sociale woningbouwprojecten een "razendsnelle" prijsstijging. Sommige projecten in de districten Hoai Duc en Quoc Oai, hoewel ze relatief lage verkoopprijzen hebben (slechts zo'n 10-14 miljoen VND/m²), zijn meer dan twintig keer te koop aangeboden en nog steeds niet uitverkocht. De reden hiervoor is dat de infrastructuur in deze gebieden nog steeds beperkt is.

Wees voorzichtig bij het kopen van nieuwe sociale huurwoningen

Hoewel het sociale huisvestingsproject NHS Trung Van (Nam Tu Liem) nog niet voltooid is, wordt het al op grote schaal door makelaars op de secundaire markt te koop aangeboden.

Een verslaggever van de krant Dau Tu deed zich voor als huizenkoper en ontmoette makelaar Tuan. Hij hoorde dat het appartement in NHS Trung Van wordt doorverkocht voor 41 miljoen VND/m² (de oorspronkelijke prijs was 19,5 miljoen VND/m²). Ondanks dat hij Tuan herhaaldelijk vertelde dat hij niet in aanmerking kwam voor de sociale huurwoningen zoals voorgeschreven, kreeg de verslaggever van deze makelaar toch de verzekering dat hij een appartement in het project kon kopen.

"Je moet vijf jaar in een sociale huurwoning wonen om het rode boekje te kunnen overdragen. Nu koop ik het door het onderhandse document notarieel te laten bekrachtigen. Maak je geen zorgen," bevestigde Tuan.

Volgens de heer Tran Vu, oprichter van de onderzoekseenheid SPE.R, heeft de makelaar in bovenstaand geval het concept echter opzettelijk verward.

Notariële bekrachtiging heeft juridische waarde en toont de bescherming van burgerlijke relaties door de staat aan. Een notarieel document is slechts een document waarin werkelijke gebeurtenissen en handelingen worden vastgelegd, waarvan een deurwaarder direct getuige is geweest. Een notarieel document verschilt dus van een notarieel document en kan een notarieel document in juridische relaties, met name bij vastgoedtransacties, niet vervangen," benadrukte de heer Tran Vu.

De SPE.R-expert stelde dat sommige verkopers 'de wet omzeilen' door handgeschreven documenten te ondertekenen en notariële akten te laten bekrachtigen, omdat nieuwe sociale woningbouwprojecten niet voldoen aan de vereiste verblijfsduur. Bovenstaande vorm kan echter geen vervanging zijn voor een koopovereenkomst en kan niet door de staat worden bekrachtigd, vooral niet gezien de juridische waarde.

Indien de huiseigenaar het appartement binnen de termijn van 5 jaar wil doorverkopen, mogen volgens de regelgeving slechts 2 partijen het appartement kopen: de projectinvesteerder en de personen die in aanmerking komen voor sociale huursubsidie.

"Als de huiseigenaar en de koper desondanks de koop en verkoop van sociale huurwoningen toch opzettelijk en niet volgens de regelgeving uitvoeren, zijn het koopcontract en de overdracht ongeldig. De koper zal worden gedwongen de sociale huurwoningen over te dragen aan de beheerseenheid. Als de transactie opzettelijk wordt uitgevoerd, zullen zowel de huiseigenaar als de koper administratief worden gesanctioneerd", aldus de heer Tran Vu.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-o-xa-hoi-cu-trong-noi-do-tang-gia-phi-ma-d223636.html