Er moeten nieuwe projecten worden opgezet om gebouwd en verkocht te worden, mini-appartementen dreigen in verval te raken.

De (gewijzigde) Woningwet die onlangs door de Nationale Vergadering is aangenomen, bevat veel nieuwe punten. Met name het feit dat investeren in huizen met veel appartementen voor verkoop of verhuur (ook wel mini-appartementen genoemd) een project vereist.

De heer Pham Duc Toan, algemeen directeur van EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), gaf hierover aan dat het noodzakelijk is om de bouw en het beheer van mini-appartementen strenger aan te pakken, omdat dit type appartementen al lange tijd in opkomst is en er veel overtredingen plaatsvinden.

De markt voor mini-appartementen zal de komende tijd krapper worden. (Foto: Cong Hieu).

Mini-appartementen zullen in de nabije toekomst vrijwel onmogelijk te verkopen zijn aan mensen zonder investeringsproject. De ontwikkeling van mini-appartementen zal daarom aanzienlijk worden beperkt door strenge procedurevoorschriften.

Ondertussen zal het opzetten van investeringsprojecten en het voldoen aan de voorwaarden om investeerder te zijn in woningbouwprojecten een enorme uitdaging zijn. Mini-appartementen zijn hoogbouw, gebouwd op een oppervlakte van voornamelijk 200 tot 300 m², gelegen in diepe steegjes. Het opzetten van projecten zoals bij gewone commerciële appartementen is daarom vrijwel onmogelijk.

" Met steegjes van minder dan 2 meter breed is het onmogelijk om een 1/500-planning op te stellen, omdat veel factoren niet gegarandeerd zijn, zoals brandpreventie, infrastructuur, bevolkingsindicatoren en milieueffectrapportage. Het is vrijwel onmogelijk om met de huidige mini-appartementen aan deze eisen te voldoen ", analyseerde de heer Toan.

Volgens de heer Toan kan het bij commerciële appartementen meerdere jaren duren voordat er een vergunning wordt afgegeven en de planning wordt gemaakt, terwijl dit bij mini-appartementen nog langer kan duren.

Veel mini-appartementen liggen in diepe steegjes die niet voldoen aan de normen voor brandveiligheid en -bestrijding. (Foto: Cong Hieu).

Bovendien worden mini-appartementen voornamelijk in centrale gebieden gebouwd, waardoor de bouwhoogte erg streng is. Een perceel van 200 m² kan doorgaans slechts 5-6 verdiepingen bebouwd worden. Met deze dichtheid en hoogte kunnen investeerders geen winst maken, dus niemand zal het doen.

Momenteel wordt maar liefst 95% van de bestaande mini-appartementen zonder vergunning gebouwd. Als ze volgens de regelgeving zouden worden gebouwd, zouden investeerders namelijk al verlies lijden voordat ze überhaupt beginnen.

" Als je een perceel grond van 200 m2 koopt voor 10 miljard, maar je kunt er maar vijf verdiepingen op bouwen en 70% van het oppervlak bebouwen, oftewel 700 m2, dan bedragen de kosten voor zowel de grond als de bouw ongeveer VND 22 miljoen per m2. Als je het verkoopt voor VND 25 miljoen per m2, dan maakt de investeerder duidelijk geen winst door er vijf verdiepingen op te bouwen ", legde de heer Toan uit.

Volgens de heer Toan dreigt het type mini-appartement in de komende tijd dan ook in verval te raken, omdat het moeten opzetten van een nieuw te bouwen investeringsproject voor veel mensen onmogelijk wordt.

Voor mini-appartementen die aan de bouwvoorwaarden voldoen, zullen de kosten ook erg hoog zijn en niet concurrerend met commerciële appartementen omdat de investeringskosten te hoog zijn.

De heer Vu Cuong Quyet, algemeen directeur van Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company, deelt deze mening en onderschrijft het standpunt van de Huisvestingswet dat het noodzakelijk is om het beheer van mini-appartementen te verscherpen om de rechten, plichten en veiligheid van de eigenaren te beschermen.

De heer Quyet zei dat een normale projectvoorbereiding ongeveer twee tot drie jaar duurt en dat de kosten voor deze fase ongeveer 5-10% bedragen, afhankelijk van de omvang en de locatie van het project.

Hoewel het project zeer complex is, kunnen niet alle bewoners het zelf doen. Mini-appartementen bevinden zich voornamelijk in diepe steegjes, waardoor brandpreventie en -bestrijding moeilijk te garanderen zijn.

" In de toekomst zullen eigenaren van mini-appartementen gedwongen worden om een bedrijf op te zetten. Dan zal het onmogelijk zijn om belastingen te ontduiken, zoals nu het geval is: huiseigenaren hebben grond en vragen zelf een bouwvergunning aan ", aldus de heer Quyet.

Een transparantere en duidelijkere regelgeving kan de ontwikkeling van mini-appartementen in de goede richting bevorderen, maar zorgt er ook voor dat het voor veel mensen onmogelijk wordt om winst te maken met dit soort appartementen.

Volgens de heer Quyet zullen de verkoopprijzen van mini-appartementen in de komende tijd weliswaar hoger liggen, maar mensen zullen dan wel wettelijk beschermd zijn en in een veiligere leefomgeving wonen.

" De markt voor het bouwen, verkopen en verhuren van mini-appartementen zal in de nabije toekomst zeer complex zijn, dus het spel zal alleen toegankelijk zijn voor professionele ontwikkelaars, die professionele bedrijven kunnen oprichten die gespecialiseerd zijn in de ontwikkeling van dit model. Individuele huishoudens of amateurbeleggers zullen het moeilijk vinden om deel te nemen aan dit soort projecten ", benadrukte de heer Quyet.

De heer Nguyen Manh Khoi, adjunct-directeur van de afdeling Huisvesting en Vastgoedmarktbeheer van het Ministerie van Bouw , benadrukte dat het noodzakelijk is om de bouw van 20 of meer appartementen te reguleren om een investeringsproject te kunnen starten, net als een normaal project om verantwoordelijkheid te tonen, ongeacht de omvang of het aantal appartementen. Bij verkoop moet worden voldaan aan de Wet op de Vastgoedsector.

Daarnaast moet in de documenten van de bouwvergunning duidelijk staan aangegeven hoeveel appartementen er gebouwd mogen worden, hoeveel verdiepingen er zijn, hoeveel appartementen er per verdieping zijn en hoeveel vierkante meter elk appartement groot is.

Daarnaast moet er ook worden voldaan aan criteria voor brandveiligheid en -bestrijding; de bouw moet gemeenschappelijk en particulier eigendom zijn; in alle gevallen zijn bouwvergunningen vereist; voor elk appartement wordt een vergunning afgegeven, etc.

Volgens de nieuwe regelgeving moeten particulieren die mini-appartementen (huizen met 2 of meer verdiepingen, waarbij op elke verdieping appartementen zijn, of 2 of meer verdiepingen met 20 appartementen) voor verkoop of verhuur willen bouwen, voldoen aan de voorwaarden voor investeerders in een woningbouwproject.
Appartementen die in aanmerking komen voor een certificaat op grond van de kadastrale wet (roze boek), worden verkocht, verhuurd of in pacht gekocht volgens de bepalingen van de Woningwet en de Wet op de Onroerendezaakbelasting.
Bovendien moet een investering in mini-appartementen voor verhuur voldoen aan de bouwvoorschriften van de Minister van Bouw en Bouw. Het gebouw moet voldoen aan de wettelijke eisen op het gebied van brandpreventie en -bestrijding.

Chau Anh

Bron