Het landbouwgrondsegment blijft rustig

De Landwet van 2024 staat personen die niet direct betrokken zijn bij de landbouwproductie toe om rijstteeltgrond over te nemen. Dit is een kans voor potentiële investeerders, maar dit 'eitje' is niet makkelijk op te eten.

In het verleden konden alleen mensen die direct betrokken waren bij de landbouwproductie het recht krijgen om rijstland te gebruiken. Met de huidige nieuwe regelgeving kunnen nu ook mensen die niet direct betrokken zijn bij de landbouwproductie, maar wel de omstandigheden en de mogelijkheid hebben om rijst te verbouwen, het recht krijgen om het land over te dragen om te investeren in de productie.

Tijdens een recent seminar over onroerend goed zei de heer Le Van Binh, adjunct-directeur van het Kadaster ( Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu ), dat dit segment zich sterk zal ontwikkelen zodra de Kadasterwet van 2024 van kracht wordt.

Sterker nog, in de periode 2020-2022 was de situatie op het gebied van landbouwgrondtransacties behoorlijk gespannen. Veel bedrijven en particulieren kochten landbouwgrond met het doel deze om te zetten in percelen voor de verkoop, wat destijds voor een ware koorts zorgde.

Hoewel de markt naar verwachting dynamischer zal zijn, is het segment landbouwgrond en bosgrond in werkelijkheid alleen interessant voor grote, georganiseerde investeerders zoals ondernemingen. De nieuwe regelgeving creëert immers alleen gunstige voorwaarden voor boeren en is geschikt voor ondernemingen die investeren in de agrarische sector. Het verzamelen en aankopen van landbouwgrond en het wachten op bestemmingswijziging, het verdelen van percelen en het verkopen van grond aan kleine investeerders zal daarentegen zeer moeilijk uitvoerbaar zijn.

Mevrouw Ha Kien, makelaar en grondinvesteerder in diverse sectoren in Hanoi, Hoa Binh en Thai Nguyen, gaf aan dat het momenteel nog "rustig" is in de landbouwsector, omdat de belasting en omzettingskosten voor landbouwgrond en bosgrond vrij hoog zijn, waardoor kleine investeerders hier niet in investeren. In plaats daarvan lijken de "grote jongens" die tientallen hectares rijstland en bosgrond moeten investeren om het later te kunnen herinrichten als landbouwgrond, toerisme, handel, woningbouwprojecten... enthousiast om mee te doen.

De directeur van een vastgoedbedrijf in Hanoi vertelde dat zijn bedrijf van plan is om op grote schaal bos- en landbouwgrond te "zoeken" in Hoa Binh en Thai Nguyen, en zelfs "ver uit de kust te vissen" door naar de Centrale Hooglanden te gaan om land te kopen.

Met betrekking tot de omzetting van landbouwgrond merkte de heer Le Van Binh op dat het noodzakelijk is om de planning te volgen en te voldoen aan de doelstelling van meer dan 3 miljoen hectare rijstland om de nationale voedselzekerheid te waarborgen. Vastgoedbeleggers moeten daarom voorzichtig zijn en de wettelijke bepalingen begrijpen om ineffectieve investeringen, aankopen tegen hoge prijzen en problemen met liquidatie te voorkomen.

Volgens de Vietnamese Vereniging van Makelaars in Onroerend Goed is de grondmarkt in de eerste zes maanden van 2024 verbeterd met geveilde grond en verkavelde grond. Projectgrond en landbouw- en bosbouwgrond vertonen echter geen tekenen van herstel, met een sombere liquiditeit en trage transacties. Zelfs veel beleggers in landbouwgrond willen hun goederen op dit moment verkopen, maar dat is lastig.

De directeur van een makelaarskantoor analyseerde dat de investeringswinstmarge in dit segment ongeveer 25-30% per jaar bedraagt. Als het kan worden omgezet in woongrond, zal dit 35-40% per jaar bedragen. De kans op prijsstijgingen van landbouwgrond in de komende tien jaar kan 3-5 keer zo groot worden, of zelfs meer. Volgens de verwachte grondprijslijst zullen de kosten voor het voorbereiden van documenten voor de omzetting van woongrond naar landbouwgrond echter 9 keer zo hoog zijn als nu.

Bijvoorbeeld, als een investeerder de bestemming wil wijzigen en een perceel landbouwgrond van 1.000 m2 in Dong Anh (Hanoi) wil afsplitsen, bedraagt ​​de huidige grondgebruiksvergoeding 6,6 miljard VND. Berekend volgens de nieuwe conceptprijslijst, loopt dit bedrag echter op tot 61,8 miljard VND. Alleen al de grondgebruiksvergoeding voor een perceel grond van 100 m2 kost dus meer dan 6 miljard VND. Voor deze prijs zijn mensen die beschikbare woongrond kopen goedkoper dan de belasting die ze moeten betalen bij het omzetten van landbouwgrond.

Bovendien bepaalt de Grondwet van 2024 dat landbouwgrond die 12 tot 24 maanden onafgebroken braak ligt of ongebruikt blijft, onderhevig is aan administratieve sancties en ingetrokken kan worden. Investeerders die landbouwgrond bezitten, zullen dus snel procedures moeten doorlopen om deze om te zetten in woongrond of landbouwgrond als ze niet alles willen verliezen.

"Als je grond koopt om mee te liften op de investeringsgolf, volgens de planning, maar de regionale planning wordt opgeschort, traag uitgevoerd of aangepast, dan kunnen investeerders te maken krijgen met een slecht scenario waarin niemand het koopt. Bovendien kan bij de aankoop van landbouwgrond, met name percelen die niet kunnen worden omgezet, ook het risico op faillissement ontstaan ​​als er financiële hefboomwerking wordt gebruikt", besprak een investeerder vandaag de risico's van het bezitten van landbouwgrond.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html