De vastgoedmarkt in Vietnam moet dringend de totale vraag vergroten en aanbod creëren.

De regering heeft de laatste tijd veel krachtige oplossingen aangereikt om de vastgoedmarkt te ondersteunen bij het herstel en de doorbraak. Met name in Resolutie 33 heeft de regering veel specifieke en gedetailleerde oplossingen voorgesteld om de markt te "redden". De markt heeft weliswaar ook positieve signalen ontvangen, maar is er niet in geslaagd een doorbraak te forceren.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sprak met verslaggevers van de Journalist and Public Opinion Newspaper en zei: In de eerste zeven maanden van 2023 bleef de vastgoedmarkt met veel moeilijkheden kampen.

+ Hoe beoordeelt u de vastgoedmarkt van begin 2023 tot nu?

- Hoewel de vastgoedmarkt tekenen van verbetering vertoont na de oplossingen van de overheid om de problemen te boven te komen, kampt de markt over het algemeen de afgelopen zeven maanden nog steeds met veel problemen, een gebrek aan liquiditeit en een zeer beperkt aanbod.

De belangrijkste redenen hiervoor zijn onopgeloste juridische kwesties en beperkte toegang tot kapitaal, een aantal incidenten in de tweede helft van 2022 die het vertrouwen van investeerders hebben aangetast en, in het algemeen, een aantal fundamentele marktproblemen die niet zijn opgelost, zoals juridische kwesties, schaars aanbod, onevenwicht tussen vraag en aanbod, etc.

Vietnam heeft het volledige potentieel en de sterke punten van de vastgoedmarkt nog niet echt benut. Industrieel, toeristisch en entertainmentvastgoed zijn slechts in enkele regio's geconcentreerd, waardoor er geen sprake is van een drijvende kracht en brede aantrekkingskracht in alle delen van het land.

De heer Le Hoang Chau voorspelt dat de Vietnamese vastgoedmarkt tot eind 2023 traag zal blijven en dat deze zich pas vanaf het tweede of derde kwartaal van 2024 op een gezondere, transparantere en meer gestandaardiseerde manier kan herstellen en ontwikkelen dankzij verbeteringen in de juridische omgeving, positieve vooruitzichten voor economische groei en synchrone en moderne infrastructuurontwikkeling.

Veel segmenten van de investeringsmarkt kampen nog steeds met grote barrières en obstakels. Potentiële grondbronnen worden niet optimaal benut. Vastgoed in industrieterreinen, economische zones, exportverwerkingszones en hightechzones ontwikkelt zich nog steeds voorzichtig en in een gematigd tempo, met een lage bezettingsgraad.

Er is een grote vraag naar woningen voor alle sociale klassen, vooral voor mensen met een laag en middeninkomen. Toch is de respons beperkt.

+ Kunt u de moeilijkheden van de markt in de huidige periode duidelijker analyseren?

- Momenteel zijn er 3 grote moeilijkheden en obstakels die de vastgoedmarkt ervan weerhouden om door te breken.

Ten eerste zijn er problemen met betrekking tot beleid en wetgeving, zoals problemen met het grondrecht, problemen vanwege het planningsrecht en sommige problemen met betrekking tot het investeringsrecht.

Bijvoorbeeld wat betreft de planning zijn er projecten goedgekeurd met gedetailleerde 1/500-plannen, maar deze zijn niet in overeenstemming met de bestemmingsplannen en de algehele plannen. Deze worden momenteel herzien, aangepast en bijgewerkt volgens de regelgeving.

Of veel projecten stuiten op moeilijkheden, obstakels en een trage uitvoering vanwege de regelgeving over methoden voor grondwaardering. In veel gevallen is er wel een bestemmingsplan aangekondigd, maar is er geen jaarlijks bestemmingsplan op districtsniveau...

Ten tweede zijn er problemen met de kapitaalstroom. Vooral de toegang tot leningen voor vastgoedbedrijven is nog steeds niet eenvoudig, voornamelijk vanwege drie problemen: hoge rentetarieven, de legaliteit van projecten en het vertrouwen in de marktliquiditeit. De reële rente bedraagt ​​in feite ongeveer 11-12% per jaar.

De recente renteverlaging met 0,5-2% is een grote inspanning van de overheid en het bankwezen. Deze stap heeft een positief effect op de economie en de vastgoedsector.

Door de projectduur met één jaar te verkorten, kunnen bedrijven echter tot wel 12-15% aan rente op de kapitaalkosten besparen. En dan hebben we het nog niet eens over de besparingen op lonen, machines en apparatuur, enzovoort, voor het hele jaar.

Strikte regelgeving op het gebied van risicobeheersing bij vastgoedkredieten draagt ​​bij aan een gezondere markt, die beter aansluit bij de werkelijke behoeften, en voorkomt prijsbubbels.

Momenteel is de financiële draagkracht van de meeste vastgoedondernemingen echter beperkt, het eigen vermogen is laag en de activiteiten zijn voornamelijk afhankelijk van bankkredietkapitaal, waardoor het moeilijk is om kredietkapitaal te verkrijgen.

De rente op leningen onder het leningpakket van 120.000 miljard VND voor sociale huisvesting is te hoog (8,7% per jaar voor bedrijven en 8,2% voor huizenkopers), wat tot problemen leidt voor investeerders en huizenkopers.

Ten derde zijn er problemen met de totale vraag en het marktvertrouwen. Het is duidelijk dat de totale vraag in de meeste segmenten sterk is gedaald, met name in de luxe woningmarkt, toeristisch vastgoed, luxe resorts en grond. Het marktvertrouwen is sterk afgenomen.

Volgens een voorlopig onderzoek van de Vietnamese Real Estate Association heeft tweederde van de projectontwikkelingsbedrijven het afgelopen jaar vrijwel geen nieuwe projectontwikkelingsactiviteiten gehad.

Ondertussen hebben makelaarskantoren zo'n 50-70% van hun personeel ontslagen. De meeste investeerders hebben de afgelopen periode niet geïnvesteerd in de vastgoedmarkt.

+ Welke aanbevelingen heeft u om de vastgoedmarkt te helpen doorbreken?

- De meest urgente kwestie is nu om de totale vraag te vergroten en een belangrijke aanbodbron voor de Vietnamese vastgoedmarkt te creëren. De grootste vraag op de Vietnamese vastgoedmarkt is momenteel het segment betaalbare commerciële woningen. Om de totale vraag te vergroten, is het daarom noodzakelijk om dit type woning snel, krachtig en divers te ontwikkelen.

De overheid moet echter in de nabije toekomst doeltreffende oplossingen implementeren om de vastgoedmarkt te ondersteunen, conform het programma voor sociaaleconomisch herstel en ontwikkeling voor 2023 en de periode 2023-2025.

Daarnaast moeten we de herziening van de juridische procedures voor vastgoedprojecten die achterlopen op schema of zijn opgeschort, zo snel mogelijk afronden en deze in 2022 en 2023 grondig afhandelen om de voorwaarden te scheppen voor hervatting van de projecten en om de levering van goederen voor de markt te waarborgen.

Ik hoop ook dat de staat vrijstelling zal verlenen voor bouwvergunningen voor investeringsprojecten in gebieden met goedgekeurde gedetailleerde planning 1/500 overeenkomstig punt h, clausule 1, artikel 2 van resolutie nr. 43/NQ-CP van 6 juni 2014 van de regering over een aantal belangrijke taken voor het hervormen van administratieve procedures bij het vormen en uitvoeren van investeringsprojecten waarbij grond wordt gebruikt om het ondernemingsklimaat te verbeteren.

Wat betreft kredietkapitaal denk ik dat commerciële banken ook de rentetarieven/kosten voor vastgoedtransacties met elektronische betalingen en girale betalingen moeten verhogen.

Daarnaast stel ik voor dat de leenrente voor de vastgoedmarkt in de periode 2023-2025 als volgt wordt vastgesteld: Voor het segment commerciële woningen dat geschikt is voor inkomen, wordt een rente van onder de 7%/jaar geadviseerd.

Segment sociale huurwoningen: Voor bedrijven ligt het aanbevolen tarief onder de 6% per jaar; voor huizenkopers ligt het aanbevolen tarief onder de 4,5% per jaar. Voor toerisme en resorts ligt het aanbevolen tarief onder de 9% per jaar. Tot slot ligt het aanbevolen tarief voor luxe woningen en andere segmenten tussen de 9 en 10% per jaar.

Stimuleer en stuur bij de trend om obligaties uit te geven aan het publiek in plaats van aan private uitgiftes. Blijf streng optreden tegen overtredingen met betrekking tot bedrijfsobligaties, het annuleren van deposito's en het opgeven van een "dubbele prijs" bij vastgoedoverdrachten. Dit om het afschrikwekkend effect te vergroten en de rechten van investeerders te waarborgen. Verminder budgettaire verliezen. Verbeter het juridisch kader om investeerders in bedrijfsobligaties en fondscertificaten te beschermen.

Tot slot adviseer ik om de uitgifte van eigendomscertificaten voor toerisme- en vakantievastgoed aan secundaire investeerders te bevorderen, om zo snel tientallen miljarden dollars aan middelen vrij te maken en de ontwikkeling van toerisme- en vakantievastgoed te stimuleren op basis van decreet nr. 10/2023/ND-CP tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van de decreten die de implementatie van de Grondwet begeleiden.

+ Hartelijk dank!

Viet Vu (Implementatie)

Bron: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-can-cap-bach-tang-tong-cau-va-tao-nguon-cung-post259834.html